PLD · Immobilien(real estate investment trusts) · 10 Jahre bei der SEC eingereichte Jahresabschlüsse · letztes Geschäftsjahr endete am 31.12.2025
Prologis, Inc. wies im Geschäftsjahr 2025 einen Umsatz von 8,8 Mrd. $ aus, nach einem Wachstum von 14,8 % pro Jahr in den 9 Jahren davor. Seine operative Marge stieg von 26,4 % im Jahr 2016 auf 49,6 %, und im letzten Jahr erzielte es 4,7 % auf sein investiertes Kapital. Von den 32,5 Mrd. $, die das Geschäft in 10 Jahren erwirtschaftete, flossen 64,4 % in Dividenden; die Aktienzahl stieg um 75,0 %. Bei den Bilanzprüfungen gilt: es besteht 4 von 7 Piotroski-Tests; 2 der sechs Abgleiche zwischen seinen Abschlüssen schlagen an.
Umsatz, Geschäftsjahr 20258,8 Mrd.+14,8 % pro Jahr über 9 Jahre
Operative Marge49,6 %Bruttomarge —
Rendite auf das investierte Kapital4,7 %5,5 % im Schnitt über 5 Jahre
Der Umsatz und das Betriebsergebnis, das daraus wird. Wachstum, das nicht beim Betriebsergebnis ankommt, ist mit Marge erkauftes Wachstum.
UmsatzBetriebsergebnis
02,5 Mrd.5,0 Mrd.7,5 Mrd.10,0 Mrd.
2016Umsatz 2,5 Mrd.Betriebsergebnis 668,4 Mio.
2017Umsatz 2,6 Mrd.Betriebsergebnis 2,0 Mrd.
2018Umsatz 2,8 Mrd.Betriebsergebnis 1,7 Mrd.
2019Umsatz 3,3 Mrd.Betriebsergebnis 1,8 Mrd.
2020Umsatz 4,4 Mrd.Betriebsergebnis 2,1 Mrd.
2021Umsatz 4,8 Mrd.Betriebsergebnis 3,2 Mrd.
2022Umsatz 6,0 Mrd.Betriebsergebnis 3,5 Mrd.
2023Umsatz 8,0 Mrd.Betriebsergebnis 3,7 Mrd.
2024Umsatz 8,2 Mrd.Betriebsergebnis 4,4 Mrd.
2025Umsatz 8,8 Mrd.Betriebsergebnis 4,4 Mrd.
2016201720182019202020212022202320242025
Jährliches Wachstum (CAGR)
3 J.
5 J.
9 J.
Umsatz
+13,7 %
+14,6 %
+14,8 %
Betriebsergebnis
+7,9 %
+15,5 %
+23,2 %
Nettogewinn
-0,4 %
+17,6 %
+11,9 %
Gewinn je Aktie
-5,7 %
+12,1 %
+5,2 %
Dividende je Aktie
+8,6 %
+11,5 %
+10,3 %
Aktien
+5,6 %
+4,9 %
+6,4 %
Sinkende Aktienzahlen sind Rückkäufe: Jede verbleibende Aktie besitzt mehr vom Unternehmen.
Verdient es mehr, als sein Kapital kostet?
Die Margen zeigen, wie viel von jedem Verkauf bleibt; die Rendite auf das investierte Kapital, wie viel das Geschäft mit dem Geld verdient, das es zum Betrieb braucht. Wachstum schafft nur dann Wert, wenn diese Rendite über den Kapitalkosten liegt.
Braucht Kapitalkosten, die aus der Bewertung weiter unten kommen.
Eigenkapitalrendite
6,3 %
Gesamtkapitalrendite
3,4 %
Kapitalumschlag
0,09×
Gemeinkosten (SG&A)
5,3 % des Umsatzes
Ist der Gewinn Cash, und wohin fließt das Cash?
Der Nettogewinn ist eine buchhalterische Meinung; der freie Cashflow ist das, was nach den Investitionen auf dem Konto blieb. Aktienbasierte Vergütung verlässt das Konto nicht – die Aktionäre zahlen sie über die Verwässerung –, deshalb wird sie ebenfalls abgezogen gezeigt.
Wohin 10 Jahre operativer Cashflow flossen, 2016–2025
32,5 Mrd. vom Geschäft erwirtschaftet. Jedes Band ist sein Anteil an dieser Summe.
Ins Geschäft reinvestiert 1 %305,4 Mio.
Übernahmen 1 %170,9 Mio.
Dividenden 64 %21,0 Mrd.
Aktienrückkäufe 0 %0
Behalten oder zur Schuldentilgung verwendet 34 %11,1 Mrd.
In denselben Jahren zahlte es 1,4 Mrd. in Aktien. Die Aktienzahl stieg um 75,0 %.
Je Aktie
Gewinn je AktieFreier Cashflow je AktieDividende je Aktie
$0,00$2,00$4,00$6,00
2016Gewinn je Aktie $2,21Freier Cashflow je Aktie $2,41Dividende je Aktie $1,63
2017Gewinn je Aktie $2,99Freier Cashflow je Aktie $2,85Dividende je Aktie $1,71
2018Gewinn je Aktie $2,79Freier Cashflow je Aktie $2,90Dividende je Aktie $1,90
2019Gewinn je Aktie $2,40Dividende je Aktie $2,05
2020Gewinn je Aktie $1,96Dividende je Aktie $2,28
2021Gewinn je Aktie $3,84Dividende je Aktie $2,45
2022Gewinn je Aktie $4,15Dividende je Aktie $3,07
2023Gewinn je Aktie $3,21Dividende je Aktie $3,39
2024Gewinn je Aktie $3,91Dividende je Aktie $3,74
2025Gewinn je Aktie $3,48Dividende je Aktie $3,93
2016201720182019202020212022202320242025
Ausstehende Aktien
Verwässerte Aktien
400,0 Mio.600,0 Mio.800,0 Mio.1,0 Mrd.
2016Verwässerte Aktien 546,7 Mio.
2017Verwässerte Aktien 552,3 Mio.
2018Verwässerte Aktien 590,2 Mio.
2019Verwässerte Aktien 654,9 Mio.
2020Verwässerte Aktien 754,4 Mio.
2021Verwässerte Aktien 764,8 Mio.
2022Verwässerte Aktien 811,6 Mio.
2023Verwässerte Aktien 951,8 Mio.
2024Verwässerte Aktien 953,6 Mio.
2025Verwässerte Aktien 956,8 Mio.
2016201720182019202020212022202320242025
Wie solide ist die Bilanz?
Schulden sind an sich nicht schlecht; schlecht sind Schulden, die das Geschäft in einem schlechten Jahr nicht bedienen kann. Nettoverschuldung ist Schulden minus Cash, und unter null hält das Unternehmen mehr Cash, als es schuldet.
Nettoverschuldung
-10,0 Mrd.010,0 Mrd.20,0 Mrd.30,0 Mrd.40,0 Mrd.
2016Nettoverschuldung 9,8 Mrd.
2017Nettoverschuldung 9,0 Mrd.
2018Nettoverschuldung 10,7 Mrd.
2019Nettoverschuldung 10,8 Mrd.
2020Nettoverschuldung 16,3 Mrd.
2021Nettoverschuldung -340,7 Mio.
2022Nettoverschuldung 23,6 Mrd.
2023Nettoverschuldung 28,5 Mrd.
2024Nettoverschuldung 29,6 Mrd.
2025Nettoverschuldung 33,9 Mrd.
2016201720182019202020212022202320242025
Nettoverschuldung ÷ EBITDA
4,9×
Zinsdeckung
4× Betriebsergebnis ÷ Zinsen
Liquiditätsgrad
— Umlaufvermögen ÷ kurzfristige Verbindlichkeiten
Cash-Conversion-Cycle
—
Drei klassische Prüfungen der Abschlüsse
Jede stellt denselben Abschlüssen eine andere Frage – wird es besser, sieht es aus wie ein Unternehmen auf dem Weg in die Krise, ähneln die Zahlen manipulierten? Keine ist ein Urteil; jede zeigt, was sie bewegt.
Piotroski-F-Score
Wird das Geschäft besser? Neun Ja-oder-Nein-Tests, dieses Jahr gegen das letzte.
4von 7 Tests bestanden
✓ProfitabelGesamtkapitalrendite über nullbestanden
✓Cashflow aus dem GeschäftOperativer Cashflow über nullbestanden
✕Profitabilität verbessertGesamtkapitalrendite höher als im Vorjahrnicht bestanden
✓Gewinn durch Cash gedecktOperativer Cashflow über dem Nettogewinn (geringe Periodenabgrenzungen)bestanden
✕Weniger langfristige SchuldenLangfristige Schulden im Verhältnis zur Bilanzsumme gesunkennicht bestanden
–LiquiderLiquiditätsgrad höher als im Vorjahr – nicht berichtetkeine Daten
✕Keine neuen AktienDie Aktienzahl ist nicht gestiegennicht bestanden
–Bessere BruttomargeBruttomarge höher als im Vorjahr – nicht berichtetkeine Daten
✓Mehr Umsatz pro VermögenswertKapitalumschlag höher als im Vorjahrbestanden
Wo es täuscht: Er misst Veränderung, nicht Niveau. Ein exzellentes Geschäft, das ein Jahr stillstand, schneidet schlecht ab; ein schwaches, das sich von einer Katastrophe erholt, gut.
Altman-Z''-Score
Ähnelt die Bilanz denen von Unternehmen, die pleitegingen?
In den Abschlüssen fehlt eine benötigte Position (Gewinnrücklagen, Umlaufvermögen oder Verbindlichkeiten).
Beneish-M-Score
Ähneln die Abschlüsse denen von Unternehmen, die ihre Gewinne manipuliert haben?
In den Abschlüssen fehlen zu viele der benötigten Positionen.
Wo sich die Abschlüsse widersprechen
Abgleiche zwischen Gewinn- und Verlustrechnung, Bilanz und Kapitalflussrechnung des letzten Jahres, jeder mit der harmlosen und der bedenklichen Lesart.
Der effektive Steuersatz beträgt 5,4 %.
Harmlos
Ein günstiger geografischer Mix oder legitime Steuergutschriften.
Bedenklich
Nicht nachhaltig; ihn fortzuschreiben bläht die Bewertung auf.
Die Nettoverschuldung beträgt das 4,9-Fache des EBITDA.
Harmlos
Eine stabile Branche mit planbaren Cashflows und entspannten Fälligkeiten.
Bedenklich
Wenig Spielraum, wenn die Gewinne fallen; zu prüfen ist der Fälligkeitsplan.
Was ist es wert, unter welchen Annahmen?
Ein Unternehmen ist so viel wert wie das Cash, das es erwirtschaften wird, auf heute abgezinst. Dieses Modell projiziert den Umsatz mit einem über die Jahre abklingenden Wachstum, wendet eine Free-Cashflow-Marge an und zinst das Ergebnis mit den Kapitalkosten ab. Jede Annahme sagt, woher sie kommt, und alle lassen sich ändern.
In den SEC-Abschlüssen fehlen die Positionen für Umsatz, freien Cashflow oder Aktienzahl, daher gibt es für dieses Unternehmen kein DCF.
Was es zuletzt eingereicht hat
Die letzten zwölf Monate bei der SEC, das Wichtigste zuerst: Jahres- und Quartalsberichte, Ereignisse, Großaktionäre und Insider.
Abschlüsse aus den eigenen SEC-Einreichungen des Unternehmens; Positionen, die manche Unternehmen nicht berichten, erscheinen als Strich statt geschätzt. Der risikofreie Zins ist die Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen. Ein DCF macht Annahmen sichtbar und ist keine Prognose: Er sagt, was das Unternehmen wert wäre, wenn die Annahmen zuträfen. Die Scores sind Filter, die zeigen, wo man hinschauen sollte, keine Urteile. Nichts hier ist eine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf.
