WELL · Immobilien(real estate investment trusts) · 10 Jahre bei der SEC eingereichte Jahresabschlüsse · letztes Geschäftsjahr endete am 31.12.2025
Welltower Inc. wies im Geschäftsjahr 2025 einen Umsatz von 8,5 Mrd. $ aus, nach einem Wachstum von 7,8 % pro Jahr in den 9 Jahren davor. Von den 15,3 Mrd. $, die das Geschäft in 10 Jahren erwirtschaftete, flossen 78,3 % in Dividenden und 28,0 % zurück ins Geschäft; die Aktienzahl stieg um 84,2 %. Bei den Bilanzprüfungen gilt: es besteht 6 von 8 Piotroski-Tests; einer der sechs Abgleiche zwischen seinen Abschlüssen schlägt an.
Umsatz, Geschäftsjahr 20258,5 Mrd.+7,8 % pro Jahr über 9 Jahre
Operative Marge—Bruttomarge 23,2 %
Rendite auf das investierte Kapital—1,8 % im Schnitt über 4 Jahre
Freier Cashflow nach aktienbasierter Vergütung274,7 Mio.3,2 % des Umsatzes
Der Umsatz und das Betriebsergebnis, das daraus wird. Wachstum, das nicht beim Betriebsergebnis ankommt, ist mit Marge erkauftes Wachstum.
UmsatzBetriebsergebnis
02,5 Mrd.5,0 Mrd.7,5 Mrd.10,0 Mrd.
2017Umsatz 4,3 Mrd.Betriebsergebnis 784,2 Mio.
2018
2018Umsatz 4,7 Mrd.Betriebsergebnis 950,1 Mio.
2019Umsatz 5,1 Mrd.Betriebsergebnis 1,1 Mrd.
2020Umsatz 4,6 Mrd.Betriebsergebnis 482,8 Mio.
2021Umsatz 3,2 Mrd.Betriebsergebnis 660,6 Mio.
2022Umsatz 4,2 Mrd.Betriebsergebnis 702,6 Mio.
2023Umsatz 4,8 Mrd.Betriebsergebnis 957,9 Mio.
2024Umsatz 6,0 Mrd.Betriebsergebnis 524,4 Mio.
2025Umsatz 8,5 Mrd.
2017201820182019202020212022202320242025
Jährliches Wachstum (CAGR)
3 J.
5 J.
9 J.
Umsatz
+26,5 %
+12,9 %
+7,8 %
Nettogewinn
+81,6 %
-1,5 %
+6,6 %
Gewinn je Aktie
+60,1 %
-10,7 %
-0,4 %
Freier Cashflow je Aktie
+13,7 %
+0,1 %
-1,9 %
Dividende je Aktie
+4,3 %
+0,6 %
-2,5 %
Aktien
+13,5 %
+10,2 %
+7,0 %
Sinkende Aktienzahlen sind Rückkäufe: Jede verbleibende Aktie besitzt mehr vom Unternehmen.
Verdient es mehr, als sein Kapital kostet?
Die Margen zeigen, wie viel von jedem Verkauf bleibt; die Rendite auf das investierte Kapital, wie viel das Geschäft mit dem Geld verdient, das es zum Betrieb braucht. Wachstum schafft nur dann Wert, wenn diese Rendite über den Kapitalkosten liegt.
Rendite auf das investierte KapitalKapitalkosten heute · 8,6 %
0,0 %2,5 %5,0 %7,5 %10,0 %
2017Rendite auf das investierte Kapital 2,9 %
2018
2018Rendite auf das investierte Kapital 3,5 %
2019Rendite auf das investierte Kapital 3,8 %
2020Rendite auf das investierte Kapital 3,5 %
2021Rendite auf das investierte Kapital 2,0 %
2022Rendite auf das investierte Kapital 1,9 %
2023Rendite auf das investierte Kapital 2,3 %
2024Rendite auf das investierte Kapital 1,1 %
2025
2017201820182019202020212022202320242025
Ökonomischer Gewinn
Ökonomischer Gewinn
-4,0 Mrd.-3,0 Mrd.-2,0 Mrd.-1,0 Mrd.0
2017Ökonomischer Gewinn -1,5 Mrd.
2018
2018Ökonomischer Gewinn -1,4 Mrd.
2019Ökonomischer Gewinn -1,4 Mrd.
2020Ökonomischer Gewinn -951,1 Mio.
2021Ökonomischer Gewinn -2,1 Mrd.
2022Ökonomischer Gewinn -2,4 Mrd.
2023Ökonomischer Gewinn -2,6 Mrd.
2024Ökonomischer Gewinn -3,6 Mrd.
2025
2017201820182019202020212022202320242025
(Kapitalrendite − Kapitalkosten) × investiertes Kapital: der Gewinn, der nach Bezahlung des eingesetzten Geldes bleibt. Die heutigen Kapitalkosten werden auf jedes Jahr angewandt, weil sich frühere nicht ehrlich rekonstruieren lassen.
Eigenkapitalrendite
2,3 %
Gesamtkapitalrendite
1,4 %
Kapitalumschlag
0,13×
Gemeinkosten (SG&A)
20,7 % des Umsatzes
Ist der Gewinn Cash, und wohin fließt das Cash?
Der Nettogewinn ist eine buchhalterische Meinung; der freie Cashflow ist das, was nach den Investitionen auf dem Konto blieb. Aktienbasierte Vergütung verlässt das Konto nicht – die Aktionäre zahlen sie über die Verwässerung –, deshalb wird sie ebenfalls abgezogen gezeigt.
Wohin 10 Jahre operativer Cashflow flossen, 2017–2025
15,3 Mrd. vom Geschäft erwirtschaftet. Jedes Band ist sein Anteil an dieser Summe.
Ins Geschäft reinvestiert 28 %4,3 Mrd.
Übernahmen 0 %0
Dividenden 78 %12,0 Mrd.
Aktienrückkäufe 0 %7,7 Mio.
Mehr als erwirtschaftet: finanziert mit Cash oder neuen Schulden -6 %-975,4 Mio.
In denselben Jahren zahlte es 1,8 Mrd. in Aktien. Die Aktienzahl stieg um 84,2 %. Die Rückkäufe deckten nicht einmal ab, was in Aktien ausgegeben wurde.
Je Aktie
Gewinn je AktieFreier Cashflow je AktieDividende je Aktie
$0,00$1,00$2,00$3,00$4,00
2017Gewinn je Aktie $1,47Freier Cashflow je Aktie $3,21Dividende je Aktie $3,46
2018
2018Gewinn je Aktie $2,21Freier Cashflow je Aktie $3,51Dividende je Aktie $3,46
2019Gewinn je Aktie $3,29Freier Cashflow je Aktie $2,99Dividende je Aktie $3,48
2020Gewinn je Aktie $2,49Freier Cashflow je Aktie $2,68Dividende je Aktie $2,68
2021Gewinn je Aktie $0,88Freier Cashflow je Aktie $2,33Dividende je Aktie $2,43
2022Gewinn je Aktie $0,35Freier Cashflow je Aktie $1,83Dividende je Aktie $2,44
2023Gewinn je Aktie $0,69Freier Cashflow je Aktie $2,09Dividende je Aktie $2,43
2024Gewinn je Aktie $1,60Freier Cashflow je Aktie $2,30Dividende je Aktie $2,54
2025Gewinn je Aktie $1,42Freier Cashflow je Aktie $2,70Dividende je Aktie $2,76
Schulden sind an sich nicht schlecht; schlecht sind Schulden, die das Geschäft in einem schlechten Jahr nicht bedienen kann. Nettoverschuldung ist Schulden minus Cash, und unter null hält das Unternehmen mehr Cash, als es schuldet.
Nettoverschuldung
05,0 Mrd.10,0 Mrd.15,0 Mrd.
2017Nettoverschuldung 10,8 Mrd.
2018
2018Nettoverschuldung 12,0 Mrd.
2019Nettoverschuldung 13,1 Mrd.
2020Nettoverschuldung 833,0 Mio.
2021Nettoverschuldung 13,6 Mrd.
2022Nettoverschuldung 14,1 Mrd.
2023Nettoverschuldung 13,7 Mrd.
2024Nettoverschuldung 12,0 Mrd.
2025Nettoverschuldung 14,2 Mrd.
2017201820182019202020212022202320242025
Nettoverschuldung ÷ EBITDA
—
Zinsdeckung
— Betriebsergebnis ÷ Zinsen
Liquiditätsgrad
— Umlaufvermögen ÷ kurzfristige Verbindlichkeiten
Cash-Conversion-Cycle
—
Drei klassische Prüfungen der Abschlüsse
Jede stellt denselben Abschlüssen eine andere Frage – wird es besser, sieht es aus wie ein Unternehmen auf dem Weg in die Krise, ähneln die Zahlen manipulierten? Keine ist ein Urteil; jede zeigt, was sie bewegt.
Piotroski-F-Score
Wird das Geschäft besser? Neun Ja-oder-Nein-Tests, dieses Jahr gegen das letzte.
6von 8 Tests bestanden
✓ProfitabelGesamtkapitalrendite über nullbestanden
✓Cashflow aus dem GeschäftOperativer Cashflow über nullbestanden
✕Profitabilität verbessertGesamtkapitalrendite höher als im Vorjahrnicht bestanden
✓Gewinn durch Cash gedecktOperativer Cashflow über dem Nettogewinn (geringe Periodenabgrenzungen)bestanden
✓Weniger langfristige SchuldenLangfristige Schulden im Verhältnis zur Bilanzsumme gesunkenbestanden
–LiquiderLiquiditätsgrad höher als im Vorjahr – nicht berichtetkeine Daten
✕Keine neuen AktienDie Aktienzahl ist nicht gestiegennicht bestanden
✓Bessere BruttomargeBruttomarge höher als im Vorjahrbestanden
✓Mehr Umsatz pro VermögenswertKapitalumschlag höher als im Vorjahrbestanden
Wo es täuscht: Er misst Veränderung, nicht Niveau. Ein exzellentes Geschäft, das ein Jahr stillstand, schneidet schlecht ab; ein schwaches, das sich von einer Katastrophe erholt, gut.
Altman-Z''-Score
Ähnelt die Bilanz denen von Unternehmen, die pleitegingen?
In den Abschlüssen fehlt eine benötigte Position (Gewinnrücklagen, Umlaufvermögen oder Verbindlichkeiten).
Beneish-M-Score
Ähneln die Abschlüsse denen von Unternehmen, die ihre Gewinne manipuliert haben?
In den Abschlüssen fehlen zu viele der benötigten Positionen.
Wo sich die Abschlüsse widersprechen
Abgleiche zwischen Gewinn- und Verlustrechnung, Bilanz und Kapitalflussrechnung des letzten Jahres, jeder mit der harmlosen und der bedenklichen Lesart.
Die Investitionen (1.050 Mio.) liegen deutlich unter den Abschreibungen (2.085 Mio.).
Harmlos
Ausgereifte Anlagen oder ein Geschäft, das weniger kapitalintensiv geworden ist.
Bedenklich
Unterinvestition: Der heutige Gewinn wird durch den Verzehr der Kapazität von morgen gestützt.
Was ist es wert, unter welchen Annahmen?
Ein Unternehmen ist so viel wert wie das Cash, das es erwirtschaften wird, auf heute abgezinst. Dieses Modell projiziert den Umsatz mit einem über die Jahre abklingenden Wachstum, wendet eine Free-Cashflow-Marge an und zinst das Ergebnis mit den Kapitalkosten ab. Jede Annahme sagt, woher sie kommt, und alle lassen sich ändern.
Wert je Aktie, mit diesen Annahmen$68,39abgezinst mit 8,6 % pro Jahr · 59 % davon aus der Zeit nach Jahr 10
Gib links einen Kurs ein, um die umgekehrten Fragen zu stellen: welches Wachstum, welche Marge oder welchen Diskontsatz dieser Kurs impliziert.
Was der Wert in den üblichen Multiplikatoren bedeutet
Beim Wert dieses Modells
Kurs ÷ Gewinn
48,3×
Unternehmenswert ÷ EBITDA
—
Unternehmenswert ÷ Umsatz
7,2×
Free-Cashflow-Rendite
0,6 %
Von den Cashflows zum Wert je Aktie
10 Jahre Cashflow, heute24,6 Mrd.
Alles danach, heute36,0 Mrd.
Das ganze Geschäft60,6 Mrd.
Minus Nettoverschuldung-14,2 Mrd.
Was den Aktionären gehört46,5 Mrd.
Verteilt auf 679,5 Mio. Aktien: <strong>$68,39</strong> je Aktie.
Die Projektion neben ihrer Historie
Der ausgewiesene freie Cashflow nach aktienbasierter Vergütung, dann der des Modells. Eine Projektion, die der Vergangenheit überhaupt nicht ähnelt, braucht einen Grund.
AusgewiesenProjiziert
02,0 Mrd.4,0 Mrd.6,0 Mrd.
2017Ausgewiesen 1,2 Mrd.
2018
2018Ausgewiesen 1,3 Mrd.
2019Ausgewiesen 1,2 Mrd.
2020Ausgewiesen 1,1 Mrd.
2021Ausgewiesen 974,9 Mio.
2022Ausgewiesen 826,5 Mio.
2023Ausgewiesen 1,0 Mrd.
2024Ausgewiesen 1,3 Mrd.
2025Ausgewiesen 274,7 Mio.
2026Projiziert 2,7 Mrd.
2027Projiziert 3,0 Mrd.
2028Projiziert 3,3 Mrd.
2029Projiziert 3,6 Mrd.
2030Projiziert 3,9 Mrd.
2031Projiziert 4,2 Mrd.
2032Projiziert 4,4 Mrd.
2033Projiziert 4,7 Mrd.
2034Projiziert 4,8 Mrd.
2035Projiziert 4,9 Mrd.
2017201820202022202420262028203020322034
Jahr für Jahr
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
Umsatz
9,6 Mrd.
10,7 Mrd.
11,8 Mrd.
12,9 Mrd.
14,0 Mrd.
15,0 Mrd.
15,9 Mrd.
16,7 Mrd.
17,3 Mrd.
17,7 Mrd.
Wachstum
13,0 %
11,8 %
10,7 %
9,5 %
8,3 %
7,2 %
6,0 %
4,8 %
3,7 %
2,5 %
Cash-Marge
27,9 %
27,9 %
27,9 %
27,9 %
27,9 %
27,9 %
27,9 %
27,9 %
27,9 %
27,9 %
Freier Cashflow
2,7 Mrd.
3,0 Mrd.
3,3 Mrd.
3,6 Mrd.
3,9 Mrd.
4,2 Mrd.
4,4 Mrd.
4,7 Mrd.
4,8 Mrd.
4,9 Mrd.
Heute wert
2,5 Mrd.
2,5 Mrd.
2,6 Mrd.
2,6 Mrd.
2,6 Mrd.
2,5 Mrd.
2,5 Mrd.
2,4 Mrd.
2,3 Mrd.
2,2 Mrd.
Wenn sich die unsichersten Eingaben bewegen
Der Wert je Aktie, wenn sich zwei Eingaben gleichzeitig ändern. Dass benachbarte Zellen stark abweichen, ist die Schlussfolgerung: Der Wert hängt an Zahlen, die niemand genau kennt.
Diskontsatz und dauerhaftes Wachstum
Diskont ↓ · dauerhaft →
1,5 %
2,0 %
2,5 %
3,0 %
3,5 %
7,6 %
71
78
87
97
109
8,2 %
64
70
77
85
95
8,6 %
58
63
68
75
83
9,2 %
52
56
61
67
73
9,7 %
48
51
55
60
65
Wachstum im ersten Jahr und Endmarge
Marge ↓ · Wachstum →
9,0 %
11,0 %
13,0 %
15,0 %
17,0 %
22,3 %
43
48
54
60
67
25,1 %
49
55
61
68
75
27,9 %
55
61
68
76
84
30,7 %
61
68
76
84
93
33,5 %
67
75
83
92
101
Alle Eingaben bewegen sich gleichzeitig
5.000 Bewertungen, jede mit Wachstum, Endmarge, Diskontsatz und dauerhaftem Wachstum zufällig um die Werte links gezogen (Streuungen von 3,0 %, 4,2 %, 1,0 % und 0,5 %). Keine Wahrscheinlichkeit – auch die Streuungen sind Annahmen –, sondern ein ehrliches Bild davon, wie breit die Antwort ist.
10. Perzentil$45,23
Median$68,46
90. Perzentil$105,28
$50,00$100,00$150,00
Die Hälfte der Simulationen liegt zwischen <b>$55,13</b> und <b>$85,46</b>; jede zehnte unter $45,23, jede zehnte über $105,28.
Ergibt die lange Frist Sinn?
59 %des Wertes stammen aus der Zeit nach Jahr 10. Je mehr, desto stärker hängt die Antwort von dem Teil ab, den niemand sehen kann.
Was Kreditgeber verlangen, nach der Steuerersparnis auf Zinsen: 6,68 % × (1 − 21,0 %) = <strong>5,28 %</strong>.
Gewichtet danach, wie viel das Unternehmen von beidem nutzt (Buchwert (kein Kurs angegeben)): <strong>8,65 %</strong>, der Satz, mit dem jeder künftige Cashflow abgezinst wird.
Was es zuletzt eingereicht hat
Die letzten zwölf Monate bei der SEC, das Wichtigste zuerst: Jahres- und Quartalsberichte, Ereignisse, Großaktionäre und Insider.
Abschlüsse aus den eigenen SEC-Einreichungen des Unternehmens; Positionen, die manche Unternehmen nicht berichten, erscheinen als Strich statt geschätzt. Der risikofreie Zins ist die Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen. Ein DCF macht Annahmen sichtbar und ist keine Prognose: Er sagt, was das Unternehmen wert wäre, wenn die Annahmen zuträfen. Die Scores sind Filter, die zeigen, wo man hinschauen sollte, keine Urteile. Nichts hier ist eine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf.
