DLR · Immobilien(real estate investment trusts) · 10 Jahre bei der SEC eingereichte Jahresabschlüsse · letztes Geschäftsjahr endete am 31.12.2025
Digital Realty Trust, Inc. wies im Geschäftsjahr 2025 einen Umsatz von 6,1 Mrd. $ aus, nach einem Wachstum von 12,4 % pro Jahr in den 9 Jahren davor. Seine operative Marge sank von 23,2 % im Jahr 2016 auf 10,8 %. Von den 16,2 Mrd. $, die das Geschäft in 10 Jahren erwirtschaftete, flossen 72,9 % in Dividenden und 21,6 % in Übernahmen; die Aktienzahl stieg um 130,8 %. Bei den Bilanzprüfungen gilt: es besteht 5 von 6 Piotroski-Tests; einer der sechs Abgleiche zwischen seinen Abschlüssen schlägt an.
Umsatz, Geschäftsjahr 20256,1 Mrd.+12,4 % pro Jahr über 9 Jahre
Operative Marge10,8 %Bruttomarge —
Rendite auf das investierte Kapital—
Freier Cashflow—
Nettoverschuldung ÷ EBITDA—Nettoverschuldung —
Piotroski-F-Score5/6bestandene Verbesserungstests
Wächst es?
Der Umsatz und das Betriebsergebnis, das daraus wird. Wachstum, das nicht beim Betriebsergebnis ankommt, ist mit Marge erkauftes Wachstum.
UmsatzBetriebsergebnis
02,0 Mrd.4,0 Mrd.6,0 Mrd.8,0 Mrd.
2016Umsatz 2,1 Mrd.Betriebsergebnis 497,3 Mio.
2017Umsatz 2,5 Mrd.Betriebsergebnis 451,3 Mio.
2018Umsatz 3,0 Mrd.Betriebsergebnis 549,8 Mio.
2019Umsatz 3,2 Mrd.Betriebsergebnis 594,2 Mio.
2020Umsatz 3,9 Mrd.Betriebsergebnis 557,5 Mio.
2021Umsatz 4,4 Mrd.Betriebsergebnis 694,0 Mio.
2022Umsatz 4,7 Mrd.Betriebsergebnis 590,0 Mio.
2023Umsatz 5,5 Mrd.Betriebsergebnis 524,5 Mio.
2024Umsatz 5,6 Mrd.Betriebsergebnis 471,9 Mio.
2025Umsatz 6,1 Mrd.Betriebsergebnis 658,5 Mio.
2016201720182019202020212022202320242025
Jährliches Wachstum (CAGR)
3 J.
5 J.
9 J.
Umsatz
+9,2 %
+9,4 %
+12,4 %
Betriebsergebnis
+3,7 %
+3,4 %
+3,2 %
Nettogewinn
+51,3 %
+29,7 %
+13,3 %
Gewinn je Aktie
+43,7 %
-69,2 %
+3,2 %
Dividende je Aktie
+0,7 %
-74,3 %
+4,1 %
Aktien
+5,3 %
+321,1 %
+9,7 %
Sinkende Aktienzahlen sind Rückkäufe: Jede verbleibende Aktie besitzt mehr vom Unternehmen.
Verdient es mehr, als sein Kapital kostet?
Die Margen zeigen, wie viel von jedem Verkauf bleibt; die Rendite auf das investierte Kapital, wie viel das Geschäft mit dem Geld verdient, das es zum Betrieb braucht. Wachstum schafft nur dann Wert, wenn diese Rendite über den Kapitalkosten liegt.
BruttoOperativNettoFreier Cashflow
0,0 %10,0 %20,0 %30,0 %40,0 %
2016Operativ 23,2 %Netto 19,9 %
2017Operativ 18,4 %Netto 10,1 %
2018Operativ 18,0 %Netto 10,9 %
2019Operativ 18,5 %Netto 18,1 %
2020Operativ 14,3 %Netto 9,1 %
2021Operativ 15,7 %Netto 38,6 %
2022Operativ 12,6 %Netto 8,0 %
2023Operativ 9,6 %Netto 17,3 %
2024Operativ 8,5 %Netto 10,8 %
2025Operativ 10,8 %Netto 21,4 %
2016201720182019202020212022202320242025
Rendite auf das investierte Kapital
Ökonomischer Gewinn
Braucht Kapitalkosten, die aus der Bewertung weiter unten kommen.
Eigenkapitalrendite
5,7 %
Gesamtkapitalrendite
2,6 %
Kapitalumschlag
0,12×
Gemeinkosten (SG&A)
9,3 % des Umsatzes
Ist der Gewinn Cash, und wohin fließt das Cash?
Der Nettogewinn ist eine buchhalterische Meinung; der freie Cashflow ist das, was nach den Investitionen auf dem Konto blieb. Aktienbasierte Vergütung verlässt das Konto nicht – die Aktionäre zahlen sie über die Verwässerung –, deshalb wird sie ebenfalls abgezogen gezeigt.
Wohin 10 Jahre operativer Cashflow flossen, 2016–2025
16,2 Mrd. vom Geschäft erwirtschaftet. Jedes Band ist sein Anteil an dieser Summe.
Ins Geschäft reinvestiert 0 %0
Übernahmen 22 %3,5 Mrd.
Dividenden 73 %11,8 Mrd.
Aktienrückkäufe 0 %0
Behalten oder zur Schuldentilgung verwendet 5 %891,1 Mio.
Je Aktie
Gewinn je AktieFreier Cashflow je AktieDividende je Aktie
$0,00$2.000,00$4.000,00$6.000,00
2016Gewinn je Aktie $2,83Dividende je Aktie $3,46
2017Gewinn je Aktie $1,42Dividende je Aktie $3,70
2018Gewinn je Aktie $1,60Dividende je Aktie $4,11
2019Gewinn je Aktie $2,77Dividende je Aktie $4,40
2020Gewinn je Aktie $1.357,59Dividende je Aktie $4.429,26
2021Gewinn je Aktie $6,04Dividende je Aktie $4,87
2022Gewinn je Aktie $1,27Dividende je Aktie $4,87
2023Gewinn je Aktie $3,07Dividende je Aktie $4,92
2024Gewinn je Aktie $1,82Dividende je Aktie $4,93
2025Gewinn je Aktie $3,76Dividende je Aktie $4,97
2016201720182019202020212022202320242025
Ausstehende Aktien
Verwässerte Aktien
0100,0 Mio.200,0 Mio.300,0 Mio.400,0 Mio.
2016Verwässerte Aktien 150,7 Mio.
2017Verwässerte Aktien 174,9 Mio.
2018Verwässerte Aktien 206,7 Mio.
2019Verwässerte Aktien 209,5 Mio.
2020Verwässerte Aktien 262.523
2021Verwässerte Aktien 283,2 Mio.
2022Verwässerte Aktien 297,9 Mio.
2023Verwässerte Aktien 309,1 Mio.
2024Verwässerte Aktien 331,5 Mio.
2025Verwässerte Aktien 347,8 Mio.
2016201720182019202020212022202320242025
Wie solide ist die Bilanz?
Schulden sind an sich nicht schlecht; schlecht sind Schulden, die das Geschäft in einem schlechten Jahr nicht bedienen kann. Nettoverschuldung ist Schulden minus Cash, und unter null hält das Unternehmen mehr Cash, als es schuldet.
Nettoverschuldung ÷ EBITDA
—
Zinsdeckung
2× Betriebsergebnis ÷ Zinsen
Liquiditätsgrad
— Umlaufvermögen ÷ kurzfristige Verbindlichkeiten
Cash-Conversion-Cycle
—
Drei klassische Prüfungen der Abschlüsse
Jede stellt denselben Abschlüssen eine andere Frage – wird es besser, sieht es aus wie ein Unternehmen auf dem Weg in die Krise, ähneln die Zahlen manipulierten? Keine ist ein Urteil; jede zeigt, was sie bewegt.
Piotroski-F-Score
Wird das Geschäft besser? Neun Ja-oder-Nein-Tests, dieses Jahr gegen das letzte.
5von 6 Tests bestanden
✓ProfitabelGesamtkapitalrendite über nullbestanden
✓Cashflow aus dem GeschäftOperativer Cashflow über nullbestanden
✓Profitabilität verbessertGesamtkapitalrendite höher als im Vorjahrbestanden
✓Gewinn durch Cash gedecktOperativer Cashflow über dem Nettogewinn (geringe Periodenabgrenzungen)bestanden
–Weniger langfristige SchuldenLangfristige Schulden im Verhältnis zur Bilanzsumme gesunken – nicht berichtetkeine Daten
–LiquiderLiquiditätsgrad höher als im Vorjahr – nicht berichtetkeine Daten
✕Keine neuen AktienDie Aktienzahl ist nicht gestiegennicht bestanden
–Bessere BruttomargeBruttomarge höher als im Vorjahr – nicht berichtetkeine Daten
✓Mehr Umsatz pro VermögenswertKapitalumschlag höher als im Vorjahrbestanden
Wo es täuscht: Er misst Veränderung, nicht Niveau. Ein exzellentes Geschäft, das ein Jahr stillstand, schneidet schlecht ab; ein schwaches, das sich von einer Katastrophe erholt, gut.
Altman-Z''-Score
Ähnelt die Bilanz denen von Unternehmen, die pleitegingen?
In den Abschlüssen fehlt eine benötigte Position (Gewinnrücklagen, Umlaufvermögen oder Verbindlichkeiten).
Beneish-M-Score
Ähneln die Abschlüsse denen von Unternehmen, die ihre Gewinne manipuliert haben?
In den Abschlüssen fehlen zu viele der benötigten Positionen.
Wo sich die Abschlüsse widersprechen
Abgleiche zwischen Gewinn- und Verlustrechnung, Bilanz und Kapitalflussrechnung des letzten Jahres, jeder mit der harmlosen und der bedenklichen Lesart.
Der effektive Steuersatz beträgt 2,4 %.
Harmlos
Ein günstiger geografischer Mix oder legitime Steuergutschriften.
Bedenklich
Nicht nachhaltig; ihn fortzuschreiben bläht die Bewertung auf.
Was ist es wert, unter welchen Annahmen?
Ein Unternehmen ist so viel wert wie das Cash, das es erwirtschaften wird, auf heute abgezinst. Dieses Modell projiziert den Umsatz mit einem über die Jahre abklingenden Wachstum, wendet eine Free-Cashflow-Marge an und zinst das Ergebnis mit den Kapitalkosten ab. Jede Annahme sagt, woher sie kommt, und alle lassen sich ändern.
In den SEC-Abschlüssen fehlen die Positionen für Umsatz, freien Cashflow oder Aktienzahl, daher gibt es für dieses Unternehmen kein DCF.
Was es zuletzt eingereicht hat
Die letzten zwölf Monate bei der SEC, das Wichtigste zuerst: Jahres- und Quartalsberichte, Ereignisse, Großaktionäre und Insider.
Abschlüsse aus den eigenen SEC-Einreichungen des Unternehmens; Positionen, die manche Unternehmen nicht berichten, erscheinen als Strich statt geschätzt. Der risikofreie Zins ist die Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen. Ein DCF macht Annahmen sichtbar und ist keine Prognose: Er sagt, was das Unternehmen wert wäre, wenn die Annahmen zuträfen. Die Scores sind Filter, die zeigen, wo man hinschauen sollte, keine Urteile. Nichts hier ist eine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf.
