KRC · Immobilien(Immobilien-Investmentgesellschaften (REITs)) · 10 Jahre bei der SEC eingereichte Jahresabschlüsse · letztes Geschäftsjahr endete am 31.12.2025
Angemeldet sagt diese Seite außerdem, was dieses Unternehmen in deinem eigenen Portfolio ist: sein Gewicht, sein Anteil an deinem Risiko, und was ein Kauf oder Verkauf eines Teils ändern würde. Anmelden ›
Kilroy Realty Corp wies im Geschäftsjahr 2025 einen Umsatz von 19,1 Mio. $ aus. Von den 4,4 Mrd. $, die das Geschäft in 10 Jahren erwirtschaftete, flossen 49,7 % in Dividenden und 24,0 % zurück ins Geschäft. Bei den Bilanzprüfungen gilt: es besteht 5 von 6 Piotroski-Tests; einer der sechs Abgleiche zwischen seinen Abschlüssen schlägt an.
Umsatz, Geschäftsjahr 202519,1 Mio.
Operative Marge—Bruttomarge —
Rendite auf das investierte Kapital—
Freier Cashflow nach aktienbasierter Vergütung431,2 Mio.2259,9 % des Umsatzes
Nettoverschuldung ÷ EBITDA—Nettoverschuldung —
Piotroski-F-Score5/6bestandene Verbesserungstests
Wächst es?
Der Umsatz und das Betriebsergebnis, das daraus wird. Wachstum, das nicht beim Betriebsergebnis ankommt, ist mit Marge erkauftes Wachstum.
UmsatzBetriebsergebnis
0200,0 Mio.400,0 Mio.600,0 Mio.800,0 Mio.
2016
2017Umsatz 719,0 Mio.
2018Umsatz 747,3 Mio.
2019Umsatz 11,0 Mio.
2020Umsatz 6,1 Mio.
2021Umsatz 6,0 Mio.
2022Umsatz 11,0 Mio.
2023Umsatz 12,0 Mio.
2024Umsatz 17,5 Mio.
2025Umsatz 19,1 Mio.
2016201720182019202020212022202320242025
Jährliches Wachstum (CAGR)
3 J.
5 J.
9 J.
Umsatz
+20,3 %
+25,7 %
—
Nettogewinn
+5,3 %
+7,9 %
—
Gewinn je Aktie
+4,8 %
+6,9 %
—
Freier Cashflow je Aktie
-3,8 %
+5,7 %
—
Dividende je Aktie
+0,9 %
+1,9 %
—
Aktien
+0,5 %
+0,9 %
—
Sinkende Aktienzahlen sind Rückkäufe: Jede verbleibende Aktie besitzt mehr vom Unternehmen.
Verdient es mehr, als sein Kapital kostet?
Die Margen zeigen, wie viel von jedem Verkauf bleibt; die Rendite auf das investierte Kapital, wie viel das Geschäft mit dem Geld verdient, das es zum Betrieb braucht. Wachstum schafft nur dann Wert, wenn diese Rendite über den Kapitalkosten liegt.
BruttoOperativNettoFreier Cashflow
0,0 %5000,0 %10000,0 %15000,0 %
2016
2017Netto 22,9 %Freier Cashflow 36,0 %
2018Netto 34,6 %Freier Cashflow 32,6 %
2019Netto 1779,7 %Freier Cashflow 2174,8 %
2020Netto 3403,3 %Freier Cashflow 5353,6 %
2021Netto 10898,3 %Freier Cashflow 6546,3 %
2022Netto 2365,7 %Freier Cashflow 4553,1 %
2023Netto 1992,9 %Freier Cashflow 4225,1 %
2024Netto 1330,1 %Freier Cashflow 2517,1 %
2025Netto 1586,2 %Freier Cashflow 2360,0 %
2016201720182019202020212022202320242025
Rendite auf das investierte Kapital
Ökonomischer Gewinn
Braucht Kapitalkosten, die aus der Bewertung weiter unten kommen.
Eigenkapitalrendite
5,6 %
Gesamtkapitalrendite
2,8 %
Kapitalumschlag
0,00×
Gemeinkosten (SG&A)
383,2 % des Umsatzes
Ist der Gewinn Cash, und wohin fließt das Cash?
Der Nettogewinn ist eine buchhalterische Meinung; der freie Cashflow ist das, was nach den Investitionen auf dem Konto blieb. Aktienbasierte Vergütung verlässt das Konto nicht – die Aktionäre zahlen sie über die Verwässerung –, deshalb wird sie ebenfalls abgezogen gezeigt.
Wohin 10 Jahre operativer Cashflow flossen, 2016–2025
4,4 Mrd. vom Geschäft erwirtschaftet. Jedes Band ist sein Anteil an dieser Summe.
Ins Geschäft reinvestiert 24 %1,1 Mrd.
Übernahmen 0 %0
Dividenden 50 %2,2 Mrd.
Aktienrückkäufe 0 %0
Behalten oder zur Schuldentilgung verwendet 26 %1,2 Mrd.
In denselben Jahren zahlte es 240,0 Mio. in Aktien.
Je Aktie
Gewinn je AktieFreier Cashflow je AktieDividende je Aktie
$0,00$2,00$4,00$6,00
2016
2017Gewinn je Aktie $1,67Freier Cashflow je Aktie $2,62Dividende je Aktie $3,45
2018Gewinn je Aktie $2,57Freier Cashflow je Aktie $2,42Dividende je Aktie $1,79
2019Gewinn je Aktie $1,88Freier Cashflow je Aktie $2,30Dividende je Aktie $1,89
2020Gewinn je Aktie $1,82Freier Cashflow je Aktie $2,87Dividende je Aktie $1,97
2021Gewinn je Aktie $5,63Freier Cashflow je Aktie $3,38Dividende je Aktie $2,03
2022Gewinn je Aktie $2,21Freier Cashflow je Aktie $4,26Dividende je Aktie $2,11
2023Gewinn je Aktie $2,03Freier Cashflow je Aktie $4,30Dividende je Aktie $2,17
2024Gewinn je Aktie $1,97Freier Cashflow je Aktie $3,73Dividende je Aktie $2,17
2025Gewinn je Aktie $2,55Freier Cashflow je Aktie $3,79Dividende je Aktie $2,17
2016201720182019202020212022202320242025
Ausstehende Aktien
Verwässerte Aktien
90,0 Mio.100,0 Mio.110,0 Mio.120,0 Mio.
2016
2017Verwässerte Aktien 98,7 Mio.
2018Verwässerte Aktien 100,5 Mio.
2019Verwässerte Aktien 103,8 Mio.
2020Verwässerte Aktien 113,7 Mio.
2021Verwässerte Aktien 116,9 Mio.
2022Verwässerte Aktien 117,2 Mio.
2023Verwässerte Aktien 117,5 Mio.
2024Verwässerte Aktien 118,2 Mio.
2025Verwässerte Aktien 118,8 Mio.
2016201720182019202020212022202320242025
Wie solide ist die Bilanz?
Schulden sind an sich nicht schlecht; schlecht sind Schulden, die das Geschäft in einem schlechten Jahr nicht bedienen kann. Nettoverschuldung ist Schulden minus Cash, und unter null hält das Unternehmen mehr Cash, als es schuldet.
Nettoverschuldung ÷ EBITDA
—
Zinsdeckung
— Betriebsergebnis ÷ Zinsen
Liquiditätsgrad
— Umlaufvermögen ÷ kurzfristige Verbindlichkeiten
Cash-Conversion-Cycle
— kassiert in 244 T.
Drei klassische Prüfungen der Abschlüsse
Jede stellt denselben Abschlüssen eine andere Frage – wird es besser, sieht es aus wie ein Unternehmen auf dem Weg in die Krise, ähneln die Zahlen manipulierten? Keine ist ein Urteil; jede zeigt, was sie bewegt.
Piotroski-F-Score
Wird das Geschäft besser? Neun Ja-oder-Nein-Tests, dieses Jahr gegen das letzte.
5von 6 Tests bestanden
✓ProfitabelGesamtkapitalrendite über nullbestanden
✓Cashflow aus dem GeschäftOperativer Cashflow über nullbestanden
✓Profitabilität verbessertGesamtkapitalrendite höher als im Vorjahrbestanden
✓Gewinn durch Cash gedecktOperativer Cashflow über dem Nettogewinn (geringe Periodenabgrenzungen)bestanden
–Weniger langfristige SchuldenLangfristige Schulden im Verhältnis zur Bilanzsumme gesunken – nicht berichtetkeine Daten
–LiquiderLiquiditätsgrad höher als im Vorjahr – nicht berichtetkeine Daten
✕Keine neuen AktienDie Aktienzahl ist nicht gestiegennicht bestanden
–Bessere BruttomargeBruttomarge höher als im Vorjahr – nicht berichtetkeine Daten
✓Mehr Umsatz pro VermögenswertKapitalumschlag höher als im Vorjahrbestanden
Wo es täuscht: Er misst Veränderung, nicht Niveau. Ein exzellentes Geschäft, das ein Jahr stillstand, schneidet schlecht ab; ein schwaches, das sich von einer Katastrophe erholt, gut.
Altman-Z''-Score
Ähnelt die Bilanz denen von Unternehmen, die pleitegingen?
In den Abschlüssen fehlt eine benötigte Position (Gewinnrücklagen, Umlaufvermögen oder Verbindlichkeiten).
Beneish-M-Score
Ähneln die Abschlüsse denen von Unternehmen, die ihre Gewinne manipuliert haben?
In den Abschlüssen fehlen zu viele der benötigten Positionen.
Wo sich die Abschlüsse widersprechen
Abgleiche zwischen Gewinn- und Verlustrechnung, Bilanz und Kapitalflussrechnung des letzten Jahres, jeder mit der harmlosen und der bedenklichen Lesart.
Die Investitionen (116 Mio.) liegen deutlich unter den Abschreibungen (349 Mio.).
Harmlos
Ausgereifte Anlagen oder ein Geschäft, das weniger kapitalintensiv geworden ist.
Bedenklich
Unterinvestition: Der heutige Gewinn wird durch den Verzehr der Kapazität von morgen gestützt.
Was ist es wert, unter welchen Annahmen?
Ein Unternehmen ist so viel wert wie das Cash, das es erwirtschaften wird, auf heute abgezinst. Dieses Modell projiziert den Umsatz mit einem über die Jahre abklingenden Wachstum, wendet eine Free-Cashflow-Marge an und zinst das Ergebnis mit den Kapitalkosten ab. Jede Annahme sagt, woher sie kommt, und alle lassen sich ändern.
In den SEC-Abschlüssen fehlen die Positionen für Umsatz, freien Cashflow oder Aktienzahl, daher gibt es für dieses Unternehmen kein DCF.
Was es zuletzt eingereicht hat
Die letzten zwölf Monate bei der SEC, das Wichtigste zuerst: Jahres- und Quartalsberichte, Ereignisse, Großaktionäre und Insider.
Was die eigenen Verwaltungsräte und Führungskräfte getan haben
Jedes Formular 4 der letzten zwölf Monate, Zeile für Zeile gelesen: 6 Meldungen von 6 Personen. Käufe und Verkäufe am Markt werden getrennt von Vergütungen, Optionsausübungen und für Steuern einbehaltenen Aktien gezählt.
Am Markt gekauft—keine im Zeitraum
Am Markt verkauft—keine im Zeitraum
Mit vorab festgelegtem Plan—der Verkäufe folgten einem Monate zuvor festgelegten 10b5-1-Plan
Weitere Zeilen66 Vergütungen · 0 Optionsausübungen · 0 Steuereinbehalte
Ein Formular 4 sagt, was passiert ist, wann, wie viele Aktien und zu welchem Preis. Es sagt nicht, warum: Ein Verkauf kann Diversifikation sein, eine Steuerrechnung oder ein Monate zuvor festgelegter Plan, und eine Vergütung ist Gehalt, kein Kauf. Nichts hiervon ist ein Grund, etwas zu kaufen oder zu verkaufen.
Welche großen Fonds sie melden
Aus dem Formular 13F der 28 Institutionen, die diese Seite verfolgt, zum Ende ihres letzten gemeldeten Quartals. Ein 13F wird bis zu 45 Tage später eingereicht und zeigt nur Long-Positionen in US-notierten Aktien.
Abschlüsse aus den eigenen SEC-Einreichungen des Unternehmens; Positionen, die manche Unternehmen nicht berichten, erscheinen als Strich statt geschätzt. Der risikofreie Zins ist die Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen. Ein DCF macht Annahmen sichtbar und ist keine Prognose: Er sagt, was das Unternehmen wert wäre, wenn die Annahmen zuträfen. Die Scores sind Filter, die zeigen, wo man hinschauen sollte, keine Urteile. Nichts hier ist eine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf.
