ADC · Immobilien(Immobilien-Investmentgesellschaften (REITs)) · 10 Jahre bei der SEC eingereichte Jahresabschlüsse · letztes Geschäftsjahr endete am 31.12.2025
Angemeldet sagt diese Seite außerdem, was dieses Unternehmen in deinem eigenen Portfolio ist: sein Gewicht, sein Anteil an deinem Risiko, und was ein Kauf oder Verkauf eines Teils ändern würde. Anmelden ›
Agree Realty Corp wies im Geschäftsjahr 2025 einen Umsatz von 718,4 Mio. $ aus, nach einem Wachstum von 25,7 % pro Jahr in den 9 Jahren davor. Seine operative Marge sank von 56,4 % im Jahr 2016 auf 47,4 %. Von den 2,4 Mrd. $, die das Geschäft in 10 Jahren erwirtschaftete, flossen 314,6 % zurück ins Geschäft und 69,9 % in Dividenden; die Aktienzahl stieg um 384,3 %. Bei den Bilanzprüfungen gilt: es besteht 4 von 6 Piotroski-Tests; keiner der sechs Abgleiche zwischen seinen Abschlüssen schlägt an.
Umsatz, Geschäftsjahr 2025718,4 Mio.+25,7 % pro Jahr über 9 Jahre
Operative Marge47,4 %Bruttomarge —
Rendite auf das investierte Kapital—
Freier Cashflow—
Nettoverschuldung ÷ EBITDA—Nettoverschuldung —
Piotroski-F-Score4/6bestandene Verbesserungstests
Wächst es?
Der Umsatz und das Betriebsergebnis, das daraus wird. Wachstum, das nicht beim Betriebsergebnis ankommt, ist mit Marge erkauftes Wachstum.
UmsatzBetriebsergebnis
0200 Mio.400 Mio.600 Mio.800 Mio.
2016Umsatz 91,5 Mio.Betriebsergebnis 51,7 Mio.
2017Umsatz 111,5 Mio.Betriebsergebnis 63,0 Mio.
2018Umsatz 137,1 Mio.Betriebsergebnis 73,0 Mio.
2019Umsatz 187,5 Mio.Betriebsergebnis 114,4 Mio.
2020Umsatz 248,6 Mio.Betriebsergebnis 133,1 Mio.
2021Umsatz 339,3 Mio.Betriebsergebnis 190,3 Mio.
2022Umsatz 429,8 Mio.Betriebsergebnis 218,1 Mio.
2023Umsatz 537,5 Mio.Betriebsergebnis 254,4 Mio.
2024Umsatz 617,1 Mio.Betriebsergebnis 302,2 Mio.
2025Umsatz 718,4 Mio.Betriebsergebnis 340,4 Mio.
2016201720182019202020212022202320242025
Jährliches Wachstum (CAGR)
3 J.
5 J.
9 J.
Umsatz
+18,7 %
+23,6 %
+25,7 %
Betriebsergebnis
+16,0 %
+20,7 %
+23,3 %
Nettogewinn
+10,3 %
+17,5 %
+18,3 %
Gewinn je Aktie
-1,5 %
+1,1 %
-0,7 %
Dividende je Aktie
+3,3 %
+6,7 %
+5,9 %
Aktien
+12,0 %
+16,2 %
+19,2 %
Sinkende Aktienzahlen sind Rückkäufe: Jede verbleibende Aktie besitzt mehr vom Unternehmen.
Verdient es mehr, als sein Kapital kostet?
Die Margen zeigen, wie viel von jedem Verkauf bleibt; die Rendite auf das investierte Kapital, wie viel das Geschäft mit dem Geld verdient, das es zum Betrieb braucht. Wachstum schafft nur dann Wert, wenn diese Rendite über den Kapitalkosten liegt.
Braucht Kapitalkosten, die aus der Bewertung weiter unten kommen.
Eigenkapitalrendite
3,3 %
Gesamtkapitalrendite
2,1 %
Kapitalumschlag
0,07×
Gemeinkosten (SG&A)
6,1 % des Umsatzes
Ist der Gewinn Cash, und wohin fließt das Cash?
Der Nettogewinn ist eine buchhalterische Meinung; der freie Cashflow ist das, was nach den Investitionen auf dem Konto blieb. Aktienbasierte Vergütung verlässt das Konto nicht – die Aktionäre zahlen sie über die Verwässerung –, deshalb wird sie ebenfalls abgezogen gezeigt.
Wohin 10 Jahre operativer Cashflow flossen, 2016–2025
2,4 Mrd. vom Geschäft erwirtschaftet. Jedes Band ist sein Anteil an dieser Summe.
Ins Geschäft reinvestiert 315 %7,7 Mrd.
Übernahmen 0 %0
Dividenden 70 %1,7 Mrd.
Aktienrückkäufe 1 %18,4 Mio.
Mehr als erwirtschaftet: finanziert mit Cash oder neuen Schulden -285 %-7,0 Mrd.
In denselben Jahren zahlte es 59,7 Mio. in Aktien. Die Aktienzahl stieg um 384,3 %. Die Rückkäufe deckten nicht einmal ab, was in Aktien ausgegeben wurde.
Je Aktie
Gewinn je AktieFreier Cashflow je AktieDividende je Aktie
-$30-$20-$10$0$10
2016Gewinn je Aktie $1,97Dividende je Aktie $1,83
2017Gewinn je Aktie $2,10Dividende je Aktie $1,99
2018Gewinn je Aktie $1,80Freier Cashflow je Aktie $-15,90Dividende je Aktie $2,09
2019Gewinn je Aktie $1,94Freier Cashflow je Aktie $-13,98Dividende je Aktie $2,19
2020Gewinn je Aktie $1,74Freier Cashflow je Aktie $-22,27Dividende je Aktie $2,22
2021Gewinn je Aktie $1,82Freier Cashflow je Aktie $-17,03Dividende je Aktie $2,89
2022Gewinn je Aktie $1,93Freier Cashflow je Aktie $-15,64Dividende je Aktie $2,78
2023Gewinn je Aktie $1,78Freier Cashflow je Aktie $-8,47Dividende je Aktie $2,91
2024Gewinn je Aktie $1,86Freier Cashflow je Aktie $-4,34Dividende je Aktie $2,98
2025Gewinn je Aktie $1,84Dividende je Aktie $3,06
2016201720182019202020212022202320242025
Ausstehende Aktien
Verwässerte Aktien
025 Mio.50 Mio.75 Mio.100 Mio.125 Mio.
2016Verwässerte Aktien 23,0 Mio.
2017Verwässerte Aktien 27,7 Mio.
2018Verwässerte Aktien 32,4 Mio.
2019Verwässerte Aktien 41,2 Mio.
2020Verwässerte Aktien 52,4 Mio.
2021Verwässerte Aktien 67,1 Mio.
2022Verwässerte Aktien 79,2 Mio.
2023Verwässerte Aktien 95,4 Mio.
2024Verwässerte Aktien 101,9 Mio.
2025Verwässerte Aktien 111,2 Mio.
2016201720182019202020212022202320242025
Verschuldung und Liquidität
Schulden sind an sich nicht schlecht; schlecht sind Schulden, die das Geschäft in einem schlechten Jahr nicht bedienen kann. Nettoverschuldung ist Schulden minus Cash, und unter null hält das Unternehmen mehr Cash, als es schuldet.
Nettoverschuldung
00,5 Mrd.1,0 Mrd.1,5 Mrd.2,0 Mrd.
2016Nettoverschuldung 370,7 Mio.
2017Nettoverschuldung 471,6 Mio.
2018Nettoverschuldung 670,1 Mio.
2019
2020Nettoverschuldung 1,2 Mrd.
2021Nettoverschuldung 1,7 Mrd.
2022
2023
2024
2025
2016201720182019202020212022202320242025
Nettoverschuldung ÷ EBITDA
—
Zinsdeckung
3× Betriebsergebnis ÷ Zinsen
Liquiditätsgrad
— Umlaufvermögen ÷ kurzfristige Verbindlichkeiten
Cash-Conversion-Cycle
—
Drei klassische Prüfungen der Abschlüsse
Jede stellt denselben Abschlüssen eine andere Frage – wird es besser, sieht es aus wie ein Unternehmen auf dem Weg in die Krise, ähneln die Zahlen manipulierten? Keine ist ein Urteil; jede zeigt, was sie bewegt.
Piotroski-F-Score
Wird das Geschäft besser? Neun Ja-oder-Nein-Tests, dieses Jahr gegen das letzte.
4von 6 Tests bestanden
✓ProfitabelGesamtkapitalrendite über nullbestanden
✓Cashflow aus dem GeschäftOperativer Cashflow über nullbestanden
✕Profitabilität verbessertGesamtkapitalrendite höher als im Vorjahrnicht bestanden
✓Gewinn durch Cash gedecktOperativer Cashflow über dem Nettogewinn (geringe Periodenabgrenzungen)bestanden
–Weniger langfristige SchuldenLangfristige Schulden im Verhältnis zur Bilanzsumme gesunken – nicht berichtetkeine Daten
–LiquiderLiquiditätsgrad höher als im Vorjahr – nicht berichtetkeine Daten
✕Keine neuen AktienDie Aktienzahl ist nicht gestiegennicht bestanden
–Bessere BruttomargeBruttomarge höher als im Vorjahr – nicht berichtetkeine Daten
✓Mehr Umsatz pro VermögenswertKapitalumschlag höher als im Vorjahrbestanden
Wo es täuscht: Er misst Veränderung, nicht Niveau. Ein exzellentes Geschäft, das ein Jahr stillstand, schneidet schlecht ab; ein schwaches, das sich von einer Katastrophe erholt, gut.
Altman-Z''-Score
Ähnelt die Bilanz denen von Unternehmen, die pleitegingen?
In den Abschlüssen fehlt eine benötigte Position (Gewinnrücklagen, Umlaufvermögen oder Verbindlichkeiten).
Beneish-M-Score
Ähneln die Abschlüsse denen von Unternehmen, die ihre Gewinne manipuliert haben?
In den Abschlüssen fehlen zu viele der benötigten Positionen.
Wo sich die Abschlüsse widersprechen
Abgleiche zwischen Gewinn- und Verlustrechnung, Bilanz und Kapitalflussrechnung des letzten Jahres, jeder mit der harmlosen und der bedenklichen Lesart.
Keiner der sechs Abgleiche schlägt im letzten Jahr an: Forderungen und Vorräte bewegen sich mit dem Umsatz, der Gewinn wird zu Cash, die Investitionen halten mit den Abschreibungen Schritt, der Steuersatz ist normal und die Verschuldung moderat.
Was ist es wert, unter welchen Annahmen?
Ein Unternehmen ist so viel wert wie das Cash, das es erwirtschaften wird, auf heute abgezinst. Dieses Modell projiziert den Umsatz mit einem über die Jahre abklingenden Wachstum, wendet eine Free-Cashflow-Marge an und zinst das Ergebnis mit den Kapitalkosten ab. Jede Annahme sagt, woher sie kommt, und alle lassen sich ändern.
In den SEC-Abschlüssen fehlen die Positionen für Umsatz, freien Cashflow oder Aktienzahl, daher gibt es für dieses Unternehmen kein DCF.
Was es zuletzt eingereicht hat
Die letzten zwölf Monate bei der SEC, das Wichtigste zuerst: Jahres- und Quartalsberichte, Ereignisse, Großaktionäre und Insider.
Was die eigenen Verwaltungsräte und Führungskräfte getan haben
Jedes Formular 4 der letzten zwölf Monate, Zeile für Zeile gelesen: 6 Meldungen von 4 Personen. Käufe und Verkäufe am Markt werden getrennt von Vergütungen, Optionsausübungen und für Steuern einbehaltenen Aktien gezählt.
Am Markt gekauft$4,1 Mio.6 Kauf/Käufe von 3 Insider(n)
Am Markt verkauft—keine im Zeitraum
Mit vorab festgelegtem Plan—der Verkäufe folgten einem Monate zuvor festgelegten 10b5-1-Plan
Weitere Zeilen10 Vergütungen · 0 Optionsausübungen · 1 Steuereinbehalte
Ein Formular 4 sagt, was passiert ist, wann, wie viele Aktien und zu welchem Preis. Es sagt nicht, warum: Ein Verkauf kann Diversifikation sein, eine Steuerrechnung oder ein Monate zuvor festgelegter Plan, und eine Vergütung ist Gehalt, kein Kauf. Nichts hiervon ist ein Grund, etwas zu kaufen oder zu verkaufen.
Welche großen Fonds sie melden
Aus dem Formular 13F der 28 Institutionen, die diese Seite verfolgt, zum Ende ihres letzten gemeldeten Quartals. Ein 13F wird bis zu 45 Tage später eingereicht und zeigt nur Long-Positionen in US-notierten Aktien.
Abschlüsse aus den eigenen SEC-Einreichungen des Unternehmens; Positionen, die manche Unternehmen nicht berichten, erscheinen als Strich statt geschätzt. Der risikofreie Zins ist die Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen. Ein DCF macht Annahmen sichtbar und ist keine Prognose: Er sagt, was das Unternehmen wert wäre, wenn die Annahmen zuträfen. Die Scores sind Filter, die zeigen, wo man hinschauen sollte, keine Urteile. Nichts hier ist eine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf.
