EXR · Immobilien(real estate investment trusts) · 10 Jahre bei der SEC eingereichte Jahresabschlüsse · letztes Geschäftsjahr endete am 31.12.2025
Extra Space Storage Inc. wies im Geschäftsjahr 2025 einen Umsatz von 129,5 Mio. $ aus, nach einem Wachstum von 14,0 % pro Jahr in den 9 Jahren davor. Seine operative Marge sank von 1150,3 % im Jahr 2016 auf 1091,1 %. Von den 10,6 Mrd. $, die das Geschäft in 10 Jahren erwirtschaftete, flossen 68,8 % in Dividenden und 22,3 % zurück ins Geschäft; die Aktienzahl stieg um 68,2 %. Bei den Bilanzprüfungen gilt: es besteht 5 von 7 Piotroski-Tests; einer der sechs Abgleiche zwischen seinen Abschlüssen schlägt an.
Umsatz, Geschäftsjahr 2025129,5 Mio.+14,0 % pro Jahr über 9 Jahre
Operative Marge1091,1 %Bruttomarge -609,1 %
Rendite auf das investierte Kapital—
Freier Cashflow nach aktienbasierter Vergütung1,3 Mrd.967,7 % des Umsatzes
Nettoverschuldung ÷ EBITDA—Nettoverschuldung —
Piotroski-F-Score5/7bestandene Verbesserungstests
Wächst es?
Der Umsatz und das Betriebsergebnis, das daraus wird. Wachstum, das nicht beim Betriebsergebnis ankommt, ist mit Marge erkauftes Wachstum.
UmsatzBetriebsergebnis
0500,0 Mio.1,0 Mrd.1,5 Mrd.
2016Umsatz 39,8 Mio.Betriebsergebnis 458,3 Mio.
2017Umsatz 39,4 Mio.Betriebsergebnis 654,4 Mio.
2018Umsatz 41,8 Mio.Betriebsergebnis 619,7 Mio.
2019Umsatz 49,9 Mio.Betriebsergebnis 635,0 Mio.
2020Umsatz 52,1 Mio.Betriebsergebnis 666,1 Mio.
2021Umsatz 66,3 Mio.Betriebsergebnis 976,0 Mio.
2022Umsatz 83,9 Mio.Betriebsergebnis 1,1 Mrd.
2023Umsatz 102,0 Mio.Betriebsergebnis 1,2 Mrd.
2024Umsatz 120,9 Mio.Betriebsergebnis 1,3 Mrd.
2025Umsatz 129,5 Mio.Betriebsergebnis 1,4 Mrd.
2016201720182019202020212022202320242025
Jährliches Wachstum (CAGR)
3 J.
5 J.
9 J.
Umsatz
+15,6 %
+20,0 %
+14,0 %
Betriebsergebnis
+10,4 %
+16,2 %
+13,3 %
Nettogewinn
+4,2 %
+15,1 %
+11,5 %
Gewinn je Aktie
-8,9 %
+4,3 %
+5,2 %
Freier Cashflow je Aktie
+167,8 %
—
—
Dividende je Aktie
+4,5 %
+12,4 %
+9,3 %
Aktien
+14,4 %
+10,3 %
+5,9 %
Sinkende Aktienzahlen sind Rückkäufe: Jede verbleibende Aktie besitzt mehr vom Unternehmen.
Verdient es mehr, als sein Kapital kostet?
Die Margen zeigen, wie viel von jedem Verkauf bleibt; die Rendite auf das investierte Kapital, wie viel das Geschäft mit dem Geld verdient, das es zum Betrieb braucht. Wachstum schafft nur dann Wert, wenn diese Rendite über den Kapitalkosten liegt.
Rendite auf das investierte KapitalKapitalkosten heute · 10,2 %
0,0 %5,0 %10,0 %15,0 %
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2016201720182019202020212022202320242025
Ökonomischer Gewinn
Braucht Kapitalkosten, die aus der Bewertung weiter unten kommen.
Eigenkapitalrendite
7,3 %
Gesamtkapitalrendite
3,3 %
Kapitalumschlag
0,00×
Gemeinkosten (SG&A)
143,9 % des Umsatzes
Ist der Gewinn Cash, und wohin fließt das Cash?
Der Nettogewinn ist eine buchhalterische Meinung; der freie Cashflow ist das, was nach den Investitionen auf dem Konto blieb. Aktienbasierte Vergütung verlässt das Konto nicht – die Aktionäre zahlen sie über die Verwässerung –, deshalb wird sie ebenfalls abgezogen gezeigt.
Wohin 10 Jahre operativer Cashflow flossen, 2016–2025
10,6 Mrd. vom Geschäft erwirtschaftet. Jedes Band ist sein Anteil an dieser Summe.
Ins Geschäft reinvestiert 22 %2,4 Mrd.
Übernahmen 1 %157,3 Mio.
Dividenden 69 %7,3 Mrd.
Aktienrückkäufe 3 %280,4 Mio.
Behalten oder zur Schuldentilgung verwendet 5 %503,1 Mio.
In denselben Jahren zahlte es 187,8 Mio. in Aktien. Die Aktienzahl stieg um 68,2 %. 92,6 Mio. der Rückkäufe gingen über den Ausgleich dieser Verwässerung hinaus.
Je Aktie
Gewinn je AktieFreier Cashflow je AktieDividende je Aktie
$0,00$2,00$4,00$6,00$8,00
2016Gewinn je Aktie $2,91Dividende je Aktie $2,92
2017Gewinn je Aktie $3,57Dividende je Aktie $2,93
2018Gewinn je Aktie $3,12Dividende je Aktie $3,19
2019Gewinn je Aktie $3,08Dividende je Aktie $3,36
2020Gewinn je Aktie $3,72Dividende je Aktie $3,61
2021Gewinn je Aktie $5,91Dividende je Aktie $4,29
2022Gewinn je Aktie $6,07Freier Cashflow je Aktie $0,32Dividende je Aktie $5,68
2023Gewinn je Aktie $4,75Freier Cashflow je Aktie $7,49Dividende je Aktie $6,18
2024Gewinn je Aktie $4,04Freier Cashflow je Aktie $6,66Dividende je Aktie $6,50
2025Gewinn je Aktie $4,60Freier Cashflow je Aktie $6,08Dividende je Aktie $6,49
Schulden sind an sich nicht schlecht; schlecht sind Schulden, die das Geschäft in einem schlechten Jahr nicht bedienen kann. Nettoverschuldung ist Schulden minus Cash, und unter null hält das Unternehmen mehr Cash, als es schuldet.
Nettoverschuldung ÷ EBITDA
—
Zinsdeckung
— Betriebsergebnis ÷ Zinsen
Liquiditätsgrad
— Umlaufvermögen ÷ kurzfristige Verbindlichkeiten
Cash-Conversion-Cycle
—
Drei klassische Prüfungen der Abschlüsse
Jede stellt denselben Abschlüssen eine andere Frage – wird es besser, sieht es aus wie ein Unternehmen auf dem Weg in die Krise, ähneln die Zahlen manipulierten? Keine ist ein Urteil; jede zeigt, was sie bewegt.
Piotroski-F-Score
Wird das Geschäft besser? Neun Ja-oder-Nein-Tests, dieses Jahr gegen das letzte.
5von 7 Tests bestanden
✓ProfitabelGesamtkapitalrendite über nullbestanden
✓Cashflow aus dem GeschäftOperativer Cashflow über nullbestanden
✓Profitabilität verbessertGesamtkapitalrendite höher als im Vorjahrbestanden
✓Gewinn durch Cash gedecktOperativer Cashflow über dem Nettogewinn (geringe Periodenabgrenzungen)bestanden
–Weniger langfristige SchuldenLangfristige Schulden im Verhältnis zur Bilanzsumme gesunken – nicht berichtetkeine Daten
–LiquiderLiquiditätsgrad höher als im Vorjahr – nicht berichtetkeine Daten
✕Keine neuen AktienDie Aktienzahl ist nicht gestiegennicht bestanden
✕Bessere BruttomargeBruttomarge höher als im Vorjahrnicht bestanden
✓Mehr Umsatz pro VermögenswertKapitalumschlag höher als im Vorjahrbestanden
Wo es täuscht: Er misst Veränderung, nicht Niveau. Ein exzellentes Geschäft, das ein Jahr stillstand, schneidet schlecht ab; ein schwaches, das sich von einer Katastrophe erholt, gut.
Altman-Z''-Score
Ähnelt die Bilanz denen von Unternehmen, die pleitegingen?
In den Abschlüssen fehlt eine benötigte Position (Gewinnrücklagen, Umlaufvermögen oder Verbindlichkeiten).
Beneish-M-Score
Ähneln die Abschlüsse denen von Unternehmen, die ihre Gewinne manipuliert haben?
In den Abschlüssen fehlen zu viele der benötigten Positionen.
Wo sich die Abschlüsse widersprechen
Abgleiche zwischen Gewinn- und Verlustrechnung, Bilanz und Kapitalflussrechnung des letzten Jahres, jeder mit der harmlosen und der bedenklichen Lesart.
Der effektive Steuersatz beträgt 4,4 %.
Harmlos
Ein günstiger geografischer Mix oder legitime Steuergutschriften.
Bedenklich
Nicht nachhaltig; ihn fortzuschreiben bläht die Bewertung auf.
Was ist es wert, unter welchen Annahmen?
Ein Unternehmen ist so viel wert wie das Cash, das es erwirtschaften wird, auf heute abgezinst. Dieses Modell projiziert den Umsatz mit einem über die Jahre abklingenden Wachstum, wendet eine Free-Cashflow-Marge an und zinst das Ergebnis mit den Kapitalkosten ab. Jede Annahme sagt, woher sie kommt, und alle lassen sich ändern.
Wert je Aktie, mit diesen Annahmen$207,86abgezinst mit 10,2 % pro Jahr · 54 % davon aus der Zeit nach Jahr 10
Gib links einen Kurs ein, um die umgekehrten Fragen zu stellen: welches Wachstum, welche Marge oder welchen Diskontsatz dieser Kurs impliziert.
Was der Wert in den üblichen Multiplikatoren bedeutet
Beim Wert dieses Modells
Kurs ÷ Gewinn
45,2×
Unternehmenswert ÷ EBITDA
20,7×
Unternehmenswert ÷ Umsatz
340,1×
Free-Cashflow-Rendite
2,8 %
Von den Cashflows zum Wert je Aktie
10 Jahre Cashflow, heute20,0 Mrd.
Alles danach, heute24,0 Mrd.
Das ganze Geschäft44,0 Mrd.
Minus Nettoverschuldung-0
Was den Aktionären gehört44,0 Mrd.
Verteilt auf 211,9 Mio. Aktien: <strong>$207,86</strong> je Aktie.
Die Projektion neben ihrer Historie
Der ausgewiesene freie Cashflow nach aktienbasierter Vergütung, dann der des Modells. Eine Projektion, die der Vergangenheit überhaupt nicht ähnelt, braucht einen Grund.
AusgewiesenProjiziert
02,0 Mrd.4,0 Mrd.6,0 Mrd.
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022Ausgewiesen 23,5 Mio.
2023Ausgewiesen 1,2 Mrd.
2024Ausgewiesen 1,4 Mrd.
2025Ausgewiesen 1,3 Mrd.
2026Projiziert 2,0 Mrd.
2027Projiziert 2,3 Mrd.
2028Projiziert 2,7 Mrd.
2029Projiziert 3,1 Mrd.
2030Projiziert 3,5 Mrd.
2031Projiziert 3,8 Mrd.
2032Projiziert 4,2 Mrd.
2033Projiziert 4,4 Mrd.
2034Projiziert 4,6 Mrd.
2035Projiziert 4,7 Mrd.
2016201820202022202420262028203020322034
Jahr für Jahr
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
Umsatz
155,4 Mio.
183,4 Mio.
213,0 Mio.
243,1 Mio.
272,9 Mio.
300,9 Mio.
326,0 Mio.
346,8 Mio.
362,2 Mio.
371,3 Mio.
Wachstum
20,0 %
18,1 %
16,1 %
14,2 %
12,2 %
10,3 %
8,3 %
6,4 %
4,4 %
2,5 %
Cash-Marge
1276,6 %
1276,6 %
1276,6 %
1276,6 %
1276,6 %
1276,6 %
1276,6 %
1276,6 %
1276,6 %
1276,6 %
Freier Cashflow
2,0 Mrd.
2,3 Mrd.
2,7 Mrd.
3,1 Mrd.
3,5 Mrd.
3,8 Mrd.
4,2 Mrd.
4,4 Mrd.
4,6 Mrd.
4,7 Mrd.
Heute wert
1,8 Mrd.
1,9 Mrd.
2,0 Mrd.
2,1 Mrd.
2,1 Mrd.
2,1 Mrd.
2,1 Mrd.
2,0 Mrd.
1,9 Mrd.
1,8 Mrd.
Wenn sich die unsichersten Eingaben bewegen
Der Wert je Aktie, wenn sich zwei Eingaben gleichzeitig ändern. Dass benachbarte Zellen stark abweichen, ist die Schlussfolgerung: Der Wert hängt an Zahlen, die niemand genau kennt.
Diskontsatz und dauerhaftes Wachstum
Diskont ↓ · dauerhaft →
1,5 %
2,0 %
2,5 %
3,0 %
3,5 %
9,2 %
215
228
242
259
279
9,7 %
201
211
224
238
254
10,2 %
188
197
208
220
234
10,7 %
176
185
194
204
216
11,2 %
166
173
182
191
201
Wachstum im ersten Jahr und Endmarge
Marge ↓ · Wachstum →
16,0 %
18,0 %
20,0 %
22,0 %
24,0 %
1021,3 %
150
162
175
188
203
1149,0 %
164
177
191
206
222
1276,6 %
178
192
208
224
242
1404,3 %
192
208
224
242
261
1532,0 %
206
223
241
260
281
Alle Eingaben bewegen sich gleichzeitig
5.000 Bewertungen, jede mit Wachstum, Endmarge, Diskontsatz und dauerhaftem Wachstum zufällig um die Werte links gezogen (Streuungen von 3,0 %, 191,5 %, 1,0 % und 0,5 %). Keine Wahrscheinlichkeit – auch die Streuungen sind Annahmen –, sondern ein ehrliches Bild davon, wie breit die Antwort ist.
10. Perzentil$46,56
Median$53,08
90. Perzentil$61,13
$50,00$60,00
Die Hälfte der Simulationen liegt zwischen <b>$49,57</b> und <b>$57,07</b>; jede zehnte unter $46,56, jede zehnte über $61,13.
Ergibt die lange Frist Sinn?
10,4×Der Endwert bewertet das Geschäft im Jahr 10 mit dem 10,4-Fachen des EBITDA dieses Jahres.
Wachstum umsonstIm Jahr 10 liegt der freie Cashflow auf oder über dem Betriebsergebnis nach Steuern, und trotzdem wächst das Modell dauerhaft um 2,5 %. Wachstum braucht Reinvestition; hier wird unterstellt, dass es umsonst kommt, was den Endwert schönt.
54 %des Wertes stammen aus der Zeit nach Jahr 10. Je mehr, desto stärker hängt die Antwort von dem Teil ab, den niemand sehen kann.
Was Kreditgeber verlangen, nach der Steuerersparnis auf Zinsen: 6,68 % × (1 − 4,4 %) = <strong>6,38 %</strong>.
Gewichtet danach, wie viel das Unternehmen von beidem nutzt (Buchwert (kein Kurs angegeben)): <strong>10,18 %</strong>, der Satz, mit dem jeder künftige Cashflow abgezinst wird.
Was es zuletzt eingereicht hat
Die letzten zwölf Monate bei der SEC, das Wichtigste zuerst: Jahres- und Quartalsberichte, Ereignisse, Großaktionäre und Insider.
Abschlüsse aus den eigenen SEC-Einreichungen des Unternehmens; Positionen, die manche Unternehmen nicht berichten, erscheinen als Strich statt geschätzt. Der risikofreie Zins ist die Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen. Ein DCF macht Annahmen sichtbar und ist keine Prognose: Er sagt, was das Unternehmen wert wäre, wenn die Annahmen zuträfen. Die Scores sind Filter, die zeigen, wo man hinschauen sollte, keine Urteile. Nichts hier ist eine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf.
