WPC · Inmobiliario(sociedades de inversión inmobiliaria (REIT)) · 10 años de cuentas anuales presentadas ante la SEC · último ejercicio cerrado el 31/12/2025
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W. P. Carey Inc. declaró unas ventas de 1,7 mil millones $ en el ejercicio 2025, tras crecer un 6,9 % al año durante los 9 años anteriores. Su margen operativo se estrechó del 49,0 % en 2016 al 45,0 %, y ganó un 4,3 % sobre su capital invertido en el último año. De los 9,3 mil millones $ que generó su operación en 10 años, un 72,9 % fue a dividendos; el número de acciones subió un 106,5 %. En los filtros contables, supera 4 de las 7 pruebas de Piotroski; saltan 2 de los seis cruces entre sus estados financieros.
Ventas, ejercicio 20251,7 mil M+6,9 % al año en 9 años
Margen operativo45,0 %margen bruto del —
Rentabilidad sobre el capital invertido4,3 %4,7 % de media en 5 años
Flujo de caja libre—
Deuda neta ÷ EBITDA6,5×deuda neta de 8,6 mil M
F-score de Piotroski4/7pruebas de mejora superadas
¿Crece?
Las ventas y el beneficio operativo en que se convierten. Un crecimiento que no llega al beneficio operativo es crecimiento comprado con margen.
VentasBeneficio operativo
00,5 mil M1,0 mil M1,5 mil M2,0 mil M
2016Ventas 941,5 MBeneficio operativo 461,5 M
2017Ventas 848,3 MBeneficio operativo 453,6 M
2018Ventas 885,7 MBeneficio operativo 617,1 M
2019Ventas 1,2 mil MBeneficio operativo 566,1 M
2020Ventas 1,2 mil MBeneficio operativo 655,3 M
2021Ventas 1,3 mil MBeneficio operativo 635,4 M
2022Ventas 1,5 mil MBeneficio operativo 845,4 M
2023Ventas 1,7 mil MBeneficio operativo 1,0 mil M
2024Ventas 1,6 mil MBeneficio operativo 748,9 M
2025Ventas 1,7 mil MBeneficio operativo 772,3 M
2016201720182019202020212022202320242025
Crecimiento compuesto anual
3 años
5 años
9 años
Ventas
+5,1 %
+7,3 %
+6,9 %
Beneficio operativo
-3,0 %
+3,3 %
+5,9 %
Beneficio neto
-8,0 %
+0,5 %
+6,4 %
Beneficio por acción
-11,0 %
-4,1 %
-1,9 %
Dividendo por acción
-5,0 %
-3,0 %
-0,9 %
Acciones
+3,3 %
+4,8 %
+8,4 %
Si bajan las acciones, son recompras: cada acción que queda es dueña de más empresa.
¿Gana más de lo que le cuesta su capital?
Los márgenes dicen cuánto se queda de cada venta; la rentabilidad sobre el capital invertido, cuánto gana el negocio con el dinero que necesita para funcionar. El crecimiento solo crea valor cuando esa rentabilidad supera el coste del capital.
BrutoOperativoNetoFlujo de caja libre
0 %25 %50 %75 %100 %
2016Bruto 90,2 %Operativo 49,0 %Neto 28,4 %
2017Bruto 93,9 %Operativo 53,5 %Neto 32,7 %
2018Bruto 97,5 %Operativo 69,7 %Neto 46,5 %
2019Bruto 98,7 %Operativo 45,9 %Neto 24,8 %
2020Bruto 99,3 %Operativo 54,2 %Neto 37,7 %
2021Bruto 99,7 %Operativo 47,7 %Neto 30,8 %
2022Bruto 99,8 %Operativo 57,2 %Neto 40,5 %
2023Bruto 100,0 %Operativo 60,0 %Neto 40,7 %
2024Operativo 47,3 %Neto 29,1 %
2025Operativo 45,0 %Neto 27,2 %
2016201720182019202020212022202320242025
Rentabilidad sobre el capital invertido
Rentabilidad sobre el capital invertido
0 %2 %4 %6 %8 %
2016Rentabilidad sobre el capital invertido 5,9 %
2017Rentabilidad sobre el capital invertido 6,0 %
2018Rentabilidad sobre el capital invertido 4,5 %
2019Rentabilidad sobre el capital invertido 4,0 %
2020Rentabilidad sobre el capital invertido 4,6 %
2021Rentabilidad sobre el capital invertido 4,1 %
2022Rentabilidad sobre el capital invertido 4,8 %
2023Rentabilidad sobre el capital invertido 5,8 %
2024Rentabilidad sobre el capital invertido 4,3 %
2025Rentabilidad sobre el capital invertido 4,3 %
2016201720182019202020212022202320242025
Beneficio económico
Necesita un coste del capital, que sale de la valoración de más abajo.
Rentabilidad sobre fondos propios
5,7 %
Rentabilidad sobre activos
2,6 %
Rotación de activos
0,10×
Gastos generales (SG&A)
5,9 % de las ventas
¿El beneficio es caja, y adónde va la caja?
El beneficio neto es una opinión contable; el flujo de caja libre es lo que quedó en el banco después de invertir. Los pagos en acciones no salen del banco —los pagan los accionistas mediante la dilución—, así que se enseñan también descontados.
Beneficio netoFlujo de caja libreTras pagos en acciones
0200 M400 M600 M800 M
2016Beneficio neto 267,7 M
2017Beneficio neto 277,3 M
2018Beneficio neto 411,6 M
2019Beneficio neto 305,2 M
2020Beneficio neto 455,4 M
2021Beneficio neto 410,0 M
2022Beneficio neto 599,1 M
2023Beneficio neto 708,3 M
2024Beneficio neto 460,8 M
2025Beneficio neto 466,4 M
2016201720182019202020212022202320242025
Adónde fueron 10 años de caja operativa, 2016–2025
9,3 mil M generados por el negocio. Cada franja es su parte de ese total.
Reinvertido en el negocio 0 %0
Compras de empresas 0 %0
Dividendos 73 %6,8 mil M
Recompras de acciones 0 %1,2 M
Guardado, o usado para reducir deuda 27 %2,5 mil M
En esos mismos años pagó 266,2 M en acciones. El número de acciones subió un 106,5 %. Las recompras ni siquiera cubrieron lo que se repartió en acciones.
Por acción
Beneficio por acciónFlujo de caja libre por acciónDividendo por acción
$0$2$4$6
2016Beneficio por acción $2,50Dividendo por acción $3,89
2017Beneficio por acción $2,57Dividendo por acción $3,99
2018Beneficio por acción $3,50Dividendo por acción $3,74
2019Beneficio por acción $1,78Dividendo por acción $4,11
2020Beneficio por acción $2,60Dividendo por acción $4,16
2021Beneficio por acción $2,24Dividendo por acción $4,17
2022Beneficio por acción $2,99Dividendo por acción $4,17
2023Beneficio por acción $3,28Dividendo por acción $4,25
2024Beneficio por acción $2,09Dividendo por acción $3,47
2025Beneficio por acción $2,11Dividendo por acción $3,57
2016201720182019202020212022202320242025
Acciones en circulación
Acciones diluidas
100 M150 M200 M250 M
2016Acciones diluidas 107,1 M
2017Acciones diluidas 108,0 M
2018Acciones diluidas 117,7 M
2019Acciones diluidas 171,3 M
2020Acciones diluidas 174,8 M
2021Acciones diluidas 183,1 M
2022Acciones diluidas 200,4 M
2023Acciones diluidas 215,8 M
2024Acciones diluidas 220,5 M
2025Acciones diluidas 221,1 M
2016201720182019202020212022202320242025
Deuda y liquidez
La deuda no es mala en sí misma; lo es la que el negocio no puede atender en un mal año. La deuda neta es la deuda menos la caja, y por debajo de cero la empresa tiene más caja de la que debe.
Deuda neta
02,5 mil M5,0 mil M7,5 mil M10,0 mil M
2016Deuda neta 4,3 mil M
2017Deuda neta 4,1 mil M
2018Deuda neta 6,2 mil M
2019Deuda neta 5,9 mil M
2020Deuda neta 6,4 mil M
2021Deuda neta 6,6 mil M
2022Deuda neta 7,7 mil M
2023Deuda neta 7,5 mil M
2024Deuda neta 7,4 mil M
2025Deuda neta 8,6 mil M
2016201720182019202020212022202320242025
Deuda neta ÷ EBITDA
6,5×
Cobertura de intereses
3× beneficio operativo ÷ intereses
Ratio de liquidez
— activo corriente ÷ pasivo corriente
Ciclo de conversión de caja
—
Tres filtros clásicos de las cuentas
Cada uno hace una pregunta distinta a los mismos estados financieros: si mejora, si se parece a una empresa camino de problemas, si las cuentas se parecen a otras que fueron manipuladas. Ninguno es un veredicto; cada uno enseña qué lo mueve.
F-score de Piotroski
¿Está mejorando el negocio? Nueve pruebas de sí o no, este año frente al anterior.
4de 7 pruebas superadas
✓RentableRentabilidad sobre activos por encima de cerosuperada
✓Caja de las operacionesFlujo de caja operativo por encima de cerosuperada
✕Mejoró la rentabilidadRentabilidad sobre activos mayor que un año antesno superada
✓Beneficio respaldado por cajaFlujo de caja operativo por encima del beneficio neto (pocos devengos)superada
✕Menos deuda a largo plazoBajó la deuda a largo plazo en proporción a los activosno superada
–Más liquidezRatio de liquidez mayor que un año antes — no declaradosin datos
✕Sin acciones nuevasEl número de acciones no crecióno superada
–Mejor margen brutoMargen bruto mayor que un año antes — no declaradosin datos
✓Vende más por activoRotación de activos mayor que un año antessuperada
Dónde engaña: mide el cambio, no el nivel. Un negocio excelente que se estancó un año saca poca nota; uno malo que se recupera de un desastre saca mucha.
Z''-score de Altman
¿Se parece el balance al de empresas que quebraron?
A las cuentas les falta una línea que necesita (beneficios retenidos, activo corriente o pasivo).
M-score de Beneish
¿Se parecen las cuentas a las de empresas que maquillaron sus resultados?
A las cuentas les faltan demasiadas de las líneas que necesita.
Dónde se contradicen los estados financieros
Cruces entre la cuenta de resultados, el balance y el estado de flujos de caja del último año, cada uno con la lectura tranquila y la preocupante.
El tipo impositivo efectivo es del 6,3 %.
Tranquila
Un reparto geográfico favorable, o deducciones fiscales legítimas.
Preocupante
No es sostenible; proyectarlo hacia delante infla la valoración.
La deuda neta equivale a 6,5 veces el EBITDA.
Tranquila
Un sector estable con flujos predecibles y vencimientos holgados.
Preocupante
Poco margen si caen los resultados; lo que hay que mirar es el calendario de vencimientos.
¿Cuánto vale, con qué supuestos?
Una empresa vale la caja que va a generar, traída al día de hoy. Este modelo proyecta las ventas con un crecimiento que se apaga con los años, aplica un margen de flujo de caja libre y descuenta el resultado al coste del capital. Cada supuesto dice de dónde sale, y todos se pueden cambiar.
A las cuentas de la SEC les faltan las líneas necesarias para las ventas, el flujo de caja libre o el número de acciones, así que no hay DCF para esta empresa.
Lo que ha presentado últimamente
Los últimos doce meses en la SEC, lo más importante primero: informes anuales y trimestrales, hechos relevantes, grandes accionistas y directivos.
Lo que hicieron sus propios consejeros y directivos
Todos los formularios 4 presentados en los últimos doce meses, leídos línea a línea: 6 formularios de 6 personas. Las compras y ventas en mercado se cuentan aparte de las retribuciones, los ejercicios de opciones y las acciones retenidas para impuestos.
Compró en mercado—ninguna en el periodo
Vendió en mercado—ninguna en el periodo
Con plan preestablecido—de las ventas seguían un plan 10b5-1 fijado meses antes
Otras líneas97 retribuciones · 0 ejercicios de opciones · 2 retenciones fiscales
Un formulario 4 dice qué pasó, cuándo, cuántas acciones y a qué precio. No dice por qué: una venta puede ser diversificación, una factura fiscal o un plan fijado meses antes, y una retribución es sueldo, no una compra. Nada de esto es una razón para comprar o vender nada.
Qué grandes fondos declaran tenerla
Del formulario 13F de las 28 instituciones que sigue este sitio, a fecha del cierre de su último trimestre declarado. Un 13F se presenta hasta 45 días después y solo recoge posiciones largas en acciones cotizadas en EE. UU.
Cuentas sacadas de los propios documentos de la empresa ante la SEC; las líneas que algunas empresas no presentan salen como un guion en lugar de estimarse. El tipo sin riesgo es la rentabilidad del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Un DCF es una forma de hacer explícitos los supuestos, no una previsión: dice lo que valdría la empresa si se cumplieran los supuestos. Las puntuaciones son filtros que señalan dónde mirar, no veredictos. Nada de lo que hay aquí es una recomendación de comprar o vender.
