DLR · Inmobiliario(real estate investment trusts) · 10 años de cuentas anuales presentadas ante la SEC · último ejercicio cerrado el 31/12/2025
Digital Realty Trust, Inc. declaró unas ventas de 6,1 mil millones $ en el ejercicio 2025, tras crecer un 12,4 % al año durante los 9 años anteriores. Su margen operativo se estrechó del 23,2 % en 2016 al 10,8 %. De los 16,2 mil millones $ que generó su operación en 10 años, un 72,9 % fue a dividendos y un 21,6 % a compras de empresas; el número de acciones subió un 130,8 %. En los filtros contables, supera 5 de las 6 pruebas de Piotroski; salta uno de los seis cruces entre sus estados financieros.
Ventas, ejercicio 20256,1 mil M+12,4 % al año en 9 años
Margen operativo10,8 %margen bruto del —
Rentabilidad sobre el capital invertido—
Flujo de caja libre—
Deuda neta ÷ EBITDA—deuda neta de —
F-score de Piotroski5/6pruebas de mejora superadas
¿Crece?
Las ventas y el beneficio operativo en que se convierten. Un crecimiento que no llega al beneficio operativo es crecimiento comprado con margen.
VentasBeneficio operativo
02,0 mil M4,0 mil M6,0 mil M8,0 mil M
2016Ventas 2,1 mil MBeneficio operativo 497,3 M
2017Ventas 2,5 mil MBeneficio operativo 451,3 M
2018Ventas 3,0 mil MBeneficio operativo 549,8 M
2019Ventas 3,2 mil MBeneficio operativo 594,2 M
2020Ventas 3,9 mil MBeneficio operativo 557,5 M
2021Ventas 4,4 mil MBeneficio operativo 694,0 M
2022Ventas 4,7 mil MBeneficio operativo 590,0 M
2023Ventas 5,5 mil MBeneficio operativo 524,5 M
2024Ventas 5,6 mil MBeneficio operativo 471,9 M
2025Ventas 6,1 mil MBeneficio operativo 658,5 M
2016201720182019202020212022202320242025
Crecimiento compuesto anual
3 años
5 años
9 años
Ventas
+9,2 %
+9,4 %
+12,4 %
Beneficio operativo
+3,7 %
+3,4 %
+3,2 %
Beneficio neto
+51,3 %
+29,7 %
+13,3 %
Beneficio por acción
+43,7 %
-69,2 %
+3,2 %
Dividendo por acción
+0,7 %
-74,3 %
+4,1 %
Acciones
+5,3 %
+321,1 %
+9,7 %
Si bajan las acciones, son recompras: cada acción que queda es dueña de más empresa.
¿Gana más de lo que le cuesta su capital?
Los márgenes dicen cuánto se queda de cada venta; la rentabilidad sobre el capital invertido, cuánto gana el negocio con el dinero que necesita para funcionar. El crecimiento solo crea valor cuando esa rentabilidad supera el coste del capital.
BrutoOperativoNetoFlujo de caja libre
0,0 %10,0 %20,0 %30,0 %40,0 %
2016Operativo 23,2 %Neto 19,9 %
2017Operativo 18,4 %Neto 10,1 %
2018Operativo 18,0 %Neto 10,9 %
2019Operativo 18,5 %Neto 18,1 %
2020Operativo 14,3 %Neto 9,1 %
2021Operativo 15,7 %Neto 38,6 %
2022Operativo 12,6 %Neto 8,0 %
2023Operativo 9,6 %Neto 17,3 %
2024Operativo 8,5 %Neto 10,8 %
2025Operativo 10,8 %Neto 21,4 %
2016201720182019202020212022202320242025
Rentabilidad sobre el capital invertido
Beneficio económico
Necesita un coste del capital, que sale de la valoración de más abajo.
Rentabilidad sobre fondos propios
5,7 %
Rentabilidad sobre activos
2,6 %
Rotación de activos
0,12×
Gastos generales (SG&A)
9,3 % de las ventas
¿El beneficio es caja, y adónde va la caja?
El beneficio neto es una opinión contable; el flujo de caja libre es lo que quedó en el banco después de invertir. Los pagos en acciones no salen del banco —los pagan los accionistas mediante la dilución—, así que se enseñan también descontados.
Beneficio netoFlujo de caja libreTras pagos en acciones
0500,0 M1,0 mil M1,5 mil M2,0 mil M
2016Beneficio neto 426,2 M
2017Beneficio neto 248,3 M
2018Beneficio neto 331,2 M
2019Beneficio neto 579,8 M
2020Beneficio neto 356,4 M
2021Beneficio neto 1,7 mil M
2022Beneficio neto 377,7 M
2023Beneficio neto 948,8 M
2024Beneficio neto 602,5 M
2025Beneficio neto 1,3 mil M
2016201720182019202020212022202320242025
Adónde fueron 10 años de caja operativa, 2016–2025
16,2 mil M generados por el negocio. Cada franja es su parte de ese total.
Reinvertido en el negocio 0 %0
Compras de empresas 22 %3,5 mil M
Dividendos 73 %11,8 mil M
Recompras de acciones 0 %0
Guardado, o usado para reducir deuda 5 %891,1 M
Por acción
Beneficio por acciónFlujo de caja libre por acciónDividendo por acción
$0,00$2.000,00$4.000,00$6.000,00
2016Beneficio por acción $2,83Dividendo por acción $3,46
2017Beneficio por acción $1,42Dividendo por acción $3,70
2018Beneficio por acción $1,60Dividendo por acción $4,11
2019Beneficio por acción $2,77Dividendo por acción $4,40
2020Beneficio por acción $1.357,59Dividendo por acción $4.429,26
2021Beneficio por acción $6,04Dividendo por acción $4,87
2022Beneficio por acción $1,27Dividendo por acción $4,87
2023Beneficio por acción $3,07Dividendo por acción $4,92
2024Beneficio por acción $1,82Dividendo por acción $4,93
2025Beneficio por acción $3,76Dividendo por acción $4,97
2016201720182019202020212022202320242025
Acciones en circulación
Acciones diluidas
0100,0 M200,0 M300,0 M400,0 M
2016Acciones diluidas 150,7 M
2017Acciones diluidas 174,9 M
2018Acciones diluidas 206,7 M
2019Acciones diluidas 209,5 M
2020Acciones diluidas 262.523
2021Acciones diluidas 283,2 M
2022Acciones diluidas 297,9 M
2023Acciones diluidas 309,1 M
2024Acciones diluidas 331,5 M
2025Acciones diluidas 347,8 M
2016201720182019202020212022202320242025
¿Cómo de sólido es el balance?
La deuda no es mala en sí misma; lo es la que el negocio no puede atender en un mal año. La deuda neta es la deuda menos la caja, y por debajo de cero la empresa tiene más caja de la que debe.
Deuda neta ÷ EBITDA
—
Cobertura de intereses
2× beneficio operativo ÷ intereses
Ratio de liquidez
— activo corriente ÷ pasivo corriente
Ciclo de conversión de caja
—
Tres filtros clásicos de las cuentas
Cada uno hace una pregunta distinta a los mismos estados financieros: si mejora, si se parece a una empresa camino de problemas, si las cuentas se parecen a otras que fueron manipuladas. Ninguno es un veredicto; cada uno enseña qué lo mueve.
F-score de Piotroski
¿Está mejorando el negocio? Nueve pruebas de sí o no, este año frente al anterior.
5de 6 pruebas superadas
✓RentableRentabilidad sobre activos por encima de cerosuperada
✓Caja de las operacionesFlujo de caja operativo por encima de cerosuperada
✓Mejoró la rentabilidadRentabilidad sobre activos mayor que un año antessuperada
✓Beneficio respaldado por cajaFlujo de caja operativo por encima del beneficio neto (pocos devengos)superada
–Menos deuda a largo plazoBajó la deuda a largo plazo en proporción a los activos — no declaradosin datos
–Más liquidezRatio de liquidez mayor que un año antes — no declaradosin datos
✕Sin acciones nuevasEl número de acciones no crecióno superada
–Mejor margen brutoMargen bruto mayor que un año antes — no declaradosin datos
✓Vende más por activoRotación de activos mayor que un año antessuperada
Dónde engaña: mide el cambio, no el nivel. Un negocio excelente que se estancó un año saca poca nota; uno malo que se recupera de un desastre saca mucha.
Z''-score de Altman
¿Se parece el balance al de empresas que quebraron?
A las cuentas les falta una línea que necesita (beneficios retenidos, activo corriente o pasivo).
M-score de Beneish
¿Se parecen las cuentas a las de empresas que maquillaron sus resultados?
A las cuentas les faltan demasiadas de las líneas que necesita.
Dónde se contradicen los estados financieros
Cruces entre la cuenta de resultados, el balance y el estado de flujos de caja del último año, cada uno con la lectura tranquila y la preocupante.
El tipo impositivo efectivo es del 2,4 %.
Tranquila
Un reparto geográfico favorable, o deducciones fiscales legítimas.
Preocupante
No es sostenible; proyectarlo hacia delante infla la valoración.
¿Cuánto vale, con qué supuestos?
Una empresa vale la caja que va a generar, traída al día de hoy. Este modelo proyecta las ventas con un crecimiento que se apaga con los años, aplica un margen de flujo de caja libre y descuenta el resultado al coste del capital. Cada supuesto dice de dónde sale, y todos se pueden cambiar.
A las cuentas de la SEC les faltan las líneas necesarias para las ventas, el flujo de caja libre o el número de acciones, así que no hay DCF para esta empresa.
Lo que ha presentado últimamente
Los últimos doce meses en la SEC, lo más importante primero: informes anuales y trimestrales, hechos relevantes, grandes accionistas y directivos.
Cuentas sacadas de los propios documentos de la empresa ante la SEC; las líneas que algunas empresas no presentan salen como un guion en lugar de estimarse. El tipo sin riesgo es la rentabilidad del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Un DCF es una forma de hacer explícitos los supuestos, no una previsión: dice lo que valdría la empresa si se cumplieran los supuestos. Las puntuaciones son filtros que señalan dónde mirar, no veredictos. Nada de lo que hay aquí es una recomendación de comprar o vender.
