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Prologis, Inc.

PLD · Inmobiliario (real estate investment trusts) · 10 años de cuentas anuales presentadas ante la SEC · último ejercicio cerrado el 31/12/2025

Prologis, Inc. declaró unas ventas de 8,8 mil millones $ en el ejercicio 2025, tras crecer un 14,8 % al año durante los 9 años anteriores. Su margen operativo se ensanchó del 26,4 % en 2016 al 49,6 %, y ganó un 4,7 % sobre su capital invertido en el último año. De los 32,5 mil millones $ que generó su operación en 10 años, un 64,4 % fue a dividendos; el número de acciones subió un 75,0 %. En los filtros contables, supera 4 de las 7 pruebas de Piotroski; saltan 2 de los seis cruces entre sus estados financieros.

Ventas, ejercicio 2025 8,8 mil M +14,8 % al año en 9 años
Margen operativo 49,6 % margen bruto del —
Rentabilidad sobre el capital invertido 4,7 % 5,5 % de media en 5 años
Flujo de caja libre —  
Deuda neta ÷ EBITDA 4,9× deuda neta de 33,9 mil M
F-score de Piotroski 4/7 pruebas de mejora superadas

¿Crece?

Las ventas y el beneficio operativo en que se convierten. Un crecimiento que no llega al beneficio operativo es crecimiento comprado con margen.

VentasBeneficio operativo
Crecimiento compuesto anual
3 años5 años9 años
Ventas+13,7 %+14,6 %+14,8 %
Beneficio operativo+7,9 %+15,5 %+23,2 %
Beneficio neto-0,4 %+17,6 %+11,9 %
Beneficio por acción-5,7 %+12,1 %+5,2 %
Dividendo por acción+8,6 %+11,5 %+10,3 %
Acciones+5,6 %+4,9 %+6,4 %

Si bajan las acciones, son recompras: cada acción que queda es dueña de más empresa.

¿Gana más de lo que le cuesta su capital?

Los márgenes dicen cuánto se queda de cada venta; la rentabilidad sobre el capital invertido, cuánto gana el negocio con el dinero que necesita para funcionar. El crecimiento solo crea valor cuando esa rentabilidad supera el coste del capital.

BrutoOperativoNetoFlujo de caja libre

Rentabilidad sobre el capital invertido

Rentabilidad sobre el capital invertido

Beneficio económico

Necesita un coste del capital, que sale de la valoración de más abajo.

Rentabilidad sobre fondos propios
6,3 %
Rentabilidad sobre activos
3,4 %
Rotación de activos
0,09×
Gastos generales (SG&A)
5,3 % de las ventas

¿El beneficio es caja, y adónde va la caja?

El beneficio neto es una opinión contable; el flujo de caja libre es lo que quedó en el banco después de invertir. Los pagos en acciones no salen del banco —los pagan los accionistas mediante la dilución—, así que se enseñan también descontados.

Beneficio netoFlujo de caja libreTras pagos en acciones

Adónde fueron 10 años de caja operativa, 2016–2025

32,5 mil M generados por el negocio. Cada franja es su parte de ese total.

  • Reinvertido en el negocio 1 % 305,4 M
  • Compras de empresas 1 % 170,9 M
  • Dividendos 64 % 21,0 mil M
  • Recompras de acciones 0 % 0
  • Guardado, o usado para reducir deuda 34 % 11,1 mil M

En esos mismos años pagó 1,4 mil M en acciones. El número de acciones subió un 75,0 %.

Por acción

Beneficio por acciónFlujo de caja libre por acciónDividendo por acción

Acciones en circulación

Acciones diluidas

¿Cómo de sólido es el balance?

La deuda no es mala en sí misma; lo es la que el negocio no puede atender en un mal año. La deuda neta es la deuda menos la caja, y por debajo de cero la empresa tiene más caja de la que debe.

Deuda neta
Deuda neta ÷ EBITDA
4,9×
Cobertura de intereses
4× beneficio operativo ÷ intereses
Ratio de liquidez
— activo corriente ÷ pasivo corriente
Ciclo de conversión de caja
—

Tres filtros clásicos de las cuentas

Cada uno hace una pregunta distinta a los mismos estados financieros: si mejora, si se parece a una empresa camino de problemas, si las cuentas se parecen a otras que fueron manipuladas. Ninguno es un veredicto; cada uno enseña qué lo mueve.

F-score de Piotroski

¿Está mejorando el negocio? Nueve pruebas de sí o no, este año frente al anterior.

4de 7 pruebas superadas
  • RentableRentabilidad sobre activos por encima de cero superada
  • Caja de las operacionesFlujo de caja operativo por encima de cero superada
  • Mejoró la rentabilidadRentabilidad sobre activos mayor que un año antes no superada
  • Beneficio respaldado por cajaFlujo de caja operativo por encima del beneficio neto (pocos devengos) superada
  • Menos deuda a largo plazoBajó la deuda a largo plazo en proporción a los activos no superada
  • Más liquidezRatio de liquidez mayor que un año antes — no declarado sin datos
  • Sin acciones nuevasEl número de acciones no creció no superada
  • Mejor margen brutoMargen bruto mayor que un año antes — no declarado sin datos
  • Vende más por activoRotación de activos mayor que un año antes superada

Dónde engaña: mide el cambio, no el nivel. Un negocio excelente que se estancó un año saca poca nota; uno malo que se recupera de un desastre saca mucha.

Z''-score de Altman

¿Se parece el balance al de empresas que quebraron?

A las cuentas les falta una línea que necesita (beneficios retenidos, activo corriente o pasivo).

M-score de Beneish

¿Se parecen las cuentas a las de empresas que maquillaron sus resultados?

A las cuentas les faltan demasiadas de las líneas que necesita.

Dónde se contradicen los estados financieros

Cruces entre la cuenta de resultados, el balance y el estado de flujos de caja del último año, cada uno con la lectura tranquila y la preocupante.

El tipo impositivo efectivo es del 5,4 %.

Tranquila

Un reparto geográfico favorable, o deducciones fiscales legítimas.

Preocupante

No es sostenible; proyectarlo hacia delante infla la valoración.

La deuda neta equivale a 4,9 veces el EBITDA.

Tranquila

Un sector estable con flujos predecibles y vencimientos holgados.

Preocupante

Poco margen si caen los resultados; lo que hay que mirar es el calendario de vencimientos.

¿Cuánto vale, con qué supuestos?

Una empresa vale la caja que va a generar, traída al día de hoy. Este modelo proyecta las ventas con un crecimiento que se apaga con los años, aplica un margen de flujo de caja libre y descuenta el resultado al coste del capital. Cada supuesto dice de dónde sale, y todos se pueden cambiar.

Ventas
M $

ventas del ejercicio 2025

%

las ventas crecieron un +14,6 % al año en los últimos 5 años; se apaga hasta la tasa terminal en el último año

años

diez años para que el crecimiento se apague hasta la tasa terminal

La caja de cada venta
%

sin líneas de flujo de caja con las que medirlo

%

el margen en el año diez; por defecto el negocio mantiene el de hoy

El largo plazo
%

crecimiento para siempre a partir del año diez, por debajo del tipo sin riesgo: ninguna empresa crece más que la economía para siempre

La tasa de descuento
%

rentabilidad del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años (FRED, DGS10), 24/09/2026

no se mide en esta página pública, que solo usa documentos públicos: 1,0 supone que se mueve como el mercado. Entra para medirla con precios

%

la rentabilidad extra que se exige por tener acciones; no se puede medir, y lo habitual es un 4–6 %

%

gasto por intereses ÷ deuda = 2,9 %, acotado entre el tipo sin riesgo y +8 puntos

%

tipo efectivo del último ejercicio, 5,4 %, acotado entre el 0 y el 35 %

El precio
$

Escribe el precio que ves en tu bróker. Solo se usa para las preguntas inversas: qué implica ese precio.

Volver a los valores por defecto

SEC de los documentos presentados Tesoro la rentabilidad a 10 años medido a partir de precios supuesto no se puede medir tuyo lo has cambiado tú

A las cuentas de la SEC les faltan las líneas necesarias para las ventas, el flujo de caja libre o el número de acciones, así que no hay DCF para esta empresa.

Lo que ha presentado últimamente

Los últimos doce meses en la SEC, lo más importante primero: informes anuales y trimestrales, hechos relevantes, grandes accionistas y directivos.

Evento 06/08/2026
Publicó otra información
Evento 05/08/2026
Publicó otra información
Evento 04/08/2026
Firmó un acuerdo relevante; asumió una obligación financiera; vendió acciones fuera de un registro; publicó otra información
Trimestral 29/07/2026
Informe trimestral
Resultados 16/07/2026
Publicó resultados; publicó información para inversores
Evento 01/07/2026
Cambió un consejero o un directivo
Evento 24/06/2026
Publicó otra información
Evento 11/06/2026
Asumió una obligación financiera; publicó otra información
Estimaciónen 32 d
Resultados del periodo que termina el 29/09/2026

Empresas parecidas

Primero la misma industria según la SEC (real estate investment trusts), después el resto de inmobiliario.

WELL Welltower Inc.EQIX Equinix IncAMT American Tower CorpSPG Simon Property Group Inc.DLR Digital Realty Trust, Inc.PSA Public StorageO Realty Income CorpVTR Ventas, Inc.

Todas las cifras, año a año

10 ejercicios · 30 medidas
2016201720182019202020212022202320242025
Tamaño
Ventas2,5 mil M2,6 mil M2,8 mil M3,3 mil M4,4 mil M4,8 mil M6,0 mil M8,0 mil M8,2 mil M8,8 mil M
Crecimiento de las ventas—+3,4 %+7,1 %+18,8 %+33,3 %+7,2 %+25,5 %+34,3 %+2,2 %+7,2 %
Beneficio operativo668,4 M2,0 mil M1,7 mil M1,8 mil M2,1 mil M3,2 mil M3,5 mil M3,7 mil M4,4 mil M4,4 mil M
Beneficio neto1,2 mil M1,7 mil M1,6 mil M1,6 mil M1,5 mil M2,9 mil M3,4 mil M3,1 mil M3,7 mil M3,3 mil M
Márgenes
Margen bruto——————————
Margen operativo26,4 %74,6 %60,2 %55,5 %47,7 %67,4 %58,0 %46,2 %53,8 %49,6 %
Margen neto47,8 %63,1 %58,8 %47,2 %33,4 %61,8 %56,3 %38,1 %45,5 %37,9 %
Margen de flujo de caja libre51,9 %60,2 %61,0 %———————
I+D ÷ ventas——————————
SG&A ÷ ventas8,8 %8,8 %8,5 %8,0 %6,2 %6,2 %5,5 %4,9 %5,1 %5,3 %
Caja
Flujo de caja libre1,3 mil M1,6 mil M1,7 mil M———————
Pagos en acciones60,3 M76,6 M76,1 M97,6 M109,8 M113,0 M175,4 M267,6 M231,7 M185,5 M
Flujo de caja libre tras pagos en acciones1,3 mil M1,5 mil M1,6 mil M———————
Flujo de caja libre de la empresa1,5 mil M2,7 mil M2,5 mil M———————
Flujo de caja libre ÷ beneficio neto1,1×1,0×1,0×———————
Inversión ÷ ventas4,0 %4,2 %3,3 %———————
Rentabilidad
Rentabilidad sobre el capital invertido2,5 %7,6 %4,9 %5,1 %4,0 %9,0 %4,3 %4,2 %5,0 %4,7 %
Rentabilidad sobre fondos propios8,1 %10,6 %7,4 %6,9 %4,6 %8,8 %6,3 %5,8 %6,9 %6,3 %
Rentabilidad sobre activos4,0 %5,6 %4,3 %3,9 %2,6 %5,0 %3,8 %3,3 %3,9 %3,4 %
Rotación de activos0,1×0,1×0,1×0,1×0,1×0,1×0,1×0,1×0,1×0,1×
Beneficio económico——————————
Por acción
Beneficio por acción$2,21$2,99$2,79$2,40$1,96$3,84$4,15$3,21$3,91$3,48
Flujo de caja libre por acción$2,41$2,85$2,90———————
Dividendo por acción$1,63$1,71$1,90$2,05$2,28$2,45$3,07$3,39$3,74$3,93
Tasa de reparto73,8 %57,1 %68,1 %85,5 %116,3 %63,7 %74,1 %105,5 %95,7 %113,1 %
Valor contable por acción$28,36$29,37$35,42$35,86$43,24$45,18$57,67$57,53$58,24$57,25
Acciones diluidas546,7 M552,3 M590,2 M654,9 M754,4 M764,8 M811,6 M951,8 M953,6 M956,8 M
Balance
Deuda neta9,8 mil M9,0 mil M10,7 mil M10,8 mil M16,3 mil M-340,7 M23,6 mil M28,5 mil M29,6 mil M33,9 mil M
Deuda neta ÷ EBITDA6,1×3,2×4,1×3,6×4,4×-0,1×4,5×4,6×4,2×4,9×
Cobertura de intereses2,2×7,1×7,4×7,7×6,7×12,0×11,2×5,8×5,1×4,3×
Ratio de liquidez——————————
Ciclo de conversión de caja (días)——————————
Puntuaciones
F-score de Piotroski—644363444
Z'' de Altman——————————
M de Beneish——————————

Cuentas sacadas de los propios documentos de la empresa ante la SEC; las líneas que algunas empresas no presentan salen como un guion en lugar de estimarse. El tipo sin riesgo es la rentabilidad del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Un DCF es una forma de hacer explícitos los supuestos, no una previsión: dice lo que valdría la empresa si se cumplieran los supuestos. Las puntuaciones son filtros que señalan dónde mirar, no veredictos. Nada de lo que hay aquí es una recomendación de comprar o vender.