REG · Inmobiliario(sociedades de inversión inmobiliaria (REIT)) · 10 años de cuentas anuales presentadas ante la SEC · último ejercicio cerrado el 31/12/2025
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Regency Centers Corp declaró unas ventas de 1,6 mil millones $ en el ejercicio 2025. De los 5,9 mil millones $ que generó su operación en 10 años, un 62,8 % fue a dividendos y un 12,5 % a compras de empresas. En los filtros contables, supera 5 de las 7 pruebas de Piotroski; salta uno de los seis cruces entre sus estados financieros.
Ventas, ejercicio 20251,6 mil M
Margen operativo72,3 %margen bruto del —
Rentabilidad sobre el capital invertido—7,9 % de media en 4 años
Flujo de caja libre—
Deuda neta ÷ EBITDA3,0×deuda neta de 4,6 mil M
F-score de Piotroski5/7pruebas de mejora superadas
¿Crece?
Las ventas y el beneficio operativo en que se convierten. Un crecimiento que no llega al beneficio operativo es crecimiento comprado con margen.
VentasBeneficio operativo
0500,0 M1,0 mil M1,5 mil M2,0 mil M
2016
2017Ventas 984,3 MBeneficio operativo 258,5 M
2018Ventas 1,1 mil MBeneficio operativo 357,8 M
2019Ventas 1,1 mil MBeneficio operativo 333,6 M
2020Ventas 1,0 mil MBeneficio operativo 169,8 M
2021Ventas 1,2 mil MBeneficio operativo 464,4 M
2022Ventas 1,2 mil MBeneficio operativo 896,8 M
2023Ventas 1,3 mil MBeneficio operativo 951,3 M
2024Ventas 1,5 mil MBeneficio operativo 1,0 mil M
2025Ventas 1,6 mil MBeneficio operativo 1,1 mil M
2016201720182019202020212022202320242025
Crecimiento compuesto anual
3 años
5 años
9 años
Ventas
+8,3 %
+8,9 %
—
Beneficio operativo
+7,8 %
+45,9 %
—
Beneficio neto
+3,0 %
+63,7 %
+13,6 %
Beneficio por acción
—
+61,2 %
—
Dividendo por acción
—
+9,5 %
—
Acciones
—
+1,5 %
—
Si bajan las acciones, son recompras: cada acción que queda es dueña de más empresa.
¿Gana más de lo que le cuesta su capital?
Los márgenes dicen cuánto se queda de cada venta; la rentabilidad sobre el capital invertido, cuánto gana el negocio con el dinero que necesita para funcionar. El crecimiento solo crea valor cuando esa rentabilidad supera el coste del capital.
BrutoOperativoNetoFlujo de caja libre
0,0 %20,0 %40,0 %60,0 %80,0 %
2016
2017Operativo 26,3 %Neto 17,9 %
2018Operativo 31,9 %Neto 22,2 %
2019Operativo 29,4 %Neto 21,1 %
2020Operativo 16,7 %Neto 4,4 %
2021Operativo 39,8 %Neto 31,0 %
2022Operativo 73,3 %Neto 39,4 %
2023Operativo 71,9 %Neto 27,6 %
2024Operativo 72,0 %Neto 27,5 %
2025Operativo 72,3 %Neto 34,0 %
2016201720182019202020212022202320242025
Rentabilidad sobre el capital invertido
Rentabilidad sobre el capital invertido
0,0 %2,5 %5,0 %7,5 %10,0 %
2016
2017Rentabilidad sobre el capital invertido 2,3 %
2018Rentabilidad sobre el capital invertido 3,5 %
2019Rentabilidad sobre el capital invertido 3,3 %
2020Rentabilidad sobre el capital invertido 1,5 %
2021Rentabilidad sobre el capital invertido 4,7 %
2022Rentabilidad sobre el capital invertido 9,1 %
2023Rentabilidad sobre el capital invertido 8,5 %
2024Rentabilidad sobre el capital invertido 9,3 %
2025
2016201720182019202020212022202320242025
Beneficio económico
Necesita un coste del capital, que sale de la valoración de más abajo.
Rentabilidad sobre fondos propios
7,6 %
Rentabilidad sobre activos
4,1 %
Rotación de activos
0,12×
Gastos generales (SG&A)
6,4 % de las ventas
¿El beneficio es caja, y adónde va la caja?
El beneficio neto es una opinión contable; el flujo de caja libre es lo que quedó en el banco después de invertir. Los pagos en acciones no salen del banco —los pagan los accionistas mediante la dilución—, así que se enseñan también descontados.
Beneficio netoFlujo de caja libreTras pagos en acciones
0200,0 M400,0 M600,0 M
2016Beneficio neto 167,0 M
2017Beneficio neto 176,1 M
2018Beneficio neto 249,1 M
2019Beneficio neto 239,4 M
2020Beneficio neto 44,9 M
2021Beneficio neto 361,4 M
2022Beneficio neto 482,9 M
2023Beneficio neto 364,6 M
2024Beneficio neto 400,4 M
2025Beneficio neto 527,5 M
2016201720182019202020212022202320242025
Adónde fueron 10 años de caja operativa, 2016–2025
5,9 mil M generados por el negocio. Cada franja es su parte de ese total.
Reinvertido en el negocio 0 %0
Compras de empresas 12 %729,2 M
Dividendos 63 %3,7 mil M
Recompras de acciones 9 %542,1 M
Guardado, o usado para reducir deuda 15 %905,8 M
En esos mismos años pagó 154,2 M en acciones. 387,9 M de las recompras fueron más allá de compensar esa dilución.
Por acción
Beneficio por acciónFlujo de caja libre por acciónDividendo por acción
$0,00$1,00$2,00$3,00
2016
2017Beneficio por acción $1,10Dividendo por acción $2,02
2018Beneficio por acción $1,46Dividendo por acción $2,21
2019Beneficio por acción $1,43Dividendo por acción $2,33
2020Beneficio por acción $0,26Dividendo por acción $1,77
2021
2022
2023Beneficio por acción $1,98Dividendo por acción $2,45
2024Beneficio por acción $2,21Dividendo por acción $2,70
2025Beneficio por acción $2,88Dividendo por acción $2,80
2016201720182019202020212022202320242025
Acciones en circulación
Acciones diluidas
150,0 M160,0 M170,0 M180,0 M190,0 M
2016
2017Acciones diluidas 160,0 M
2018Acciones diluidas 170,1 M
2019Acciones diluidas 167,8 M
2020Acciones diluidas 169,5 M
2021
2022
2023Acciones diluidas 184,6 M
2024Acciones diluidas 181,4 M
2025Acciones diluidas 182,9 M
2016201720182019202020212022202320242025
¿Cómo de sólido es el balance?
La deuda no es mala en sí misma; lo es la que el negocio no puede atender en un mal año. La deuda neta es la deuda menos la caja, y por debajo de cero la empresa tiene más caja de la que debe.
Deuda neta
02,0 mil M4,0 mil M6,0 mil M
2016Deuda neta 1,6 mil M
2017Deuda neta 3,5 mil M
2018Deuda neta 3,7 mil M
2019Deuda neta 3,8 mil M
2020Deuda neta 3,5 mil M
2021Deuda neta 3,6 mil M
2022Deuda neta 3,7 mil M
2023Deuda neta 4,1 mil M
2024Deuda neta 4,3 mil M
2025Deuda neta 4,6 mil M
2016201720182019202020212022202320242025
Deuda neta ÷ EBITDA
3,0×
Cobertura de intereses
— beneficio operativo ÷ intereses
Ratio de liquidez
— activo corriente ÷ pasivo corriente
Ciclo de conversión de caja
—
Tres filtros clásicos de las cuentas
Cada uno hace una pregunta distinta a los mismos estados financieros: si mejora, si se parece a una empresa camino de problemas, si las cuentas se parecen a otras que fueron manipuladas. Ninguno es un veredicto; cada uno enseña qué lo mueve.
F-score de Piotroski
¿Está mejorando el negocio? Nueve pruebas de sí o no, este año frente al anterior.
5de 7 pruebas superadas
✓RentableRentabilidad sobre activos por encima de cerosuperada
✓Caja de las operacionesFlujo de caja operativo por encima de cerosuperada
✓Mejoró la rentabilidadRentabilidad sobre activos mayor que un año antessuperada
✓Beneficio respaldado por cajaFlujo de caja operativo por encima del beneficio neto (pocos devengos)superada
✕Menos deuda a largo plazoBajó la deuda a largo plazo en proporción a los activosno superada
–Más liquidezRatio de liquidez mayor que un año antes — no declaradosin datos
✕Sin acciones nuevasEl número de acciones no crecióno superada
–Mejor margen brutoMargen bruto mayor que un año antes — no declaradosin datos
✓Vende más por activoRotación de activos mayor que un año antessuperada
Dónde engaña: mide el cambio, no el nivel. Un negocio excelente que se estancó un año saca poca nota; uno malo que se recupera de un desastre saca mucha.
Z''-score de Altman
¿Se parece el balance al de empresas que quebraron?
A las cuentas les falta una línea que necesita (beneficios retenidos, activo corriente o pasivo).
M-score de Beneish
¿Se parecen las cuentas a las de empresas que maquillaron sus resultados?
A las cuentas les faltan demasiadas de las líneas que necesita.
Dónde se contradicen los estados financieros
Cruces entre la cuenta de resultados, el balance y el estado de flujos de caja del último año, cada uno con la lectura tranquila y la preocupante.
La deuda neta equivale a 3,0 veces el EBITDA.
Tranquila
Un sector estable con flujos predecibles y vencimientos holgados.
Preocupante
Poco margen si caen los resultados; lo que hay que mirar es el calendario de vencimientos.
¿Cuánto vale, con qué supuestos?
Una empresa vale la caja que va a generar, traída al día de hoy. Este modelo proyecta las ventas con un crecimiento que se apaga con los años, aplica un margen de flujo de caja libre y descuenta el resultado al coste del capital. Cada supuesto dice de dónde sale, y todos se pueden cambiar.
A las cuentas de la SEC les faltan las líneas necesarias para las ventas, el flujo de caja libre o el número de acciones, así que no hay DCF para esta empresa.
Lo que ha presentado últimamente
Los últimos doce meses en la SEC, lo más importante primero: informes anuales y trimestrales, hechos relevantes, grandes accionistas y directivos.
Lo que hicieron sus propios consejeros y directivos
Todos los formularios 4 presentados en los últimos doce meses, leídos línea a línea: 6 formularios de 6 personas. Las compras y ventas en mercado se cuentan aparte de las retribuciones, los ejercicios de opciones y las acciones retenidas para impuestos.
Compró en mercado—ninguna en el periodo
Vendió en mercado$99.3671 venta(s) de 1 directivo(s)
Con plan preestablecido0 %de las ventas seguían un plan 10b5-1 fijado meses antes
Otras líneas74 retribuciones · 2 ejercicios de opciones · 0 retenciones fiscales
Un formulario 4 dice qué pasó, cuándo, cuántas acciones y a qué precio. No dice por qué: una venta puede ser diversificación, una factura fiscal o un plan fijado meses antes, y una retribución es sueldo, no una compra. Nada de esto es una razón para comprar o vender nada.
Qué grandes fondos declaran tenerla
Del formulario 13F de las 28 instituciones que sigue este sitio, a fecha del cierre de su último trimestre declarado. Un 13F se presenta hasta 45 días después y solo recoge posiciones largas en acciones cotizadas en EE. UU.
Cuentas sacadas de los propios documentos de la empresa ante la SEC; las líneas que algunas empresas no presentan salen como un guion en lugar de estimarse. El tipo sin riesgo es la rentabilidad del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Un DCF es una forma de hacer explícitos los supuestos, no una previsión: dice lo que valdría la empresa si se cumplieran los supuestos. Las puntuaciones son filtros que señalan dónde mirar, no veredictos. Nada de lo que hay aquí es una recomendación de comprar o vender.
