MAA · Inmobiliario(sociedades de inversión inmobiliaria (REIT)) · 10 años de cuentas anuales presentadas ante la SEC · último ejercicio cerrado el 31/12/2025
Con sesión iniciada, esta página dice además qué es esta empresa dentro de tu propia cartera: su peso, su cuota de tu riesgo, y qué cambiaría comprar o vender una parte. Entrar ›
MID America Apartment Communities Inc. declaró unas ventas de 2,2 mil millones $ en el ejercicio 2025. De los 8,3 mil millones $ que generó su operación en 10 años, un 57,7 % fue a dividendos y un 31,6 % a reinvertir en el negocio; el número de acciones subió un 3,2 %. En los filtros contables, supera 3 de las 6 pruebas de Piotroski; saltan 2 de los seis cruces entre sus estados financieros.
Ventas, ejercicio 20252,2 mil M
Margen operativo29,2 %margen bruto del —
Rentabilidad sobre el capital invertido—
Flujo de caja libre tras pagos en acciones701,1 Mel 31,7 % de las ventas
Deuda neta ÷ EBITDA—deuda neta de —
F-score de Piotroski3/6pruebas de mejora superadas
¿Crece?
Las ventas y el beneficio operativo en que se convierten. Un crecimiento que no llega al beneficio operativo es crecimiento comprado con margen.
VentasBeneficio operativo
01,0 mil M2,0 mil M3,0 mil M
2016
2017Ventas 1,5 mil MBeneficio operativo 496,5 M
2018Ventas 1,6 mil MBeneficio operativo 405,4 M
2019Ventas 1,6 mil MBeneficio operativo 548,5 M
2020Ventas 1,7 mil MBeneficio operativo 433,4 M
2021Ventas 1,8 mil MBeneficio operativo 720,0 M
2022Ventas 2,0 mil MBeneficio operativo 801,7 M
2023Ventas 2,1 mil MBeneficio operativo 720,1 M
2024Ventas 2,2 mil MBeneficio operativo 713,4 M
2025Ventas 2,2 mil MBeneficio operativo 644,3 M
2016201720182019202020212022202320242025
Crecimiento compuesto anual
3 años
5 años
9 años
Ventas
+3,0 %
+5,7 %
—
Beneficio operativo
-7,0 %
+8,3 %
—
Beneficio neto
-11,2 %
+11,9 %
—
Beneficio por acción
-11,6 %
+11,4 %
—
Flujo de caja libre por acción
-2,4 %
+3,2 %
—
Dividendo por acción
+9,0 %
+8,7 %
—
Acciones
+0,4 %
+0,5 %
+0,4 %
Si bajan las acciones, son recompras: cada acción que queda es dueña de más empresa.
¿Gana más de lo que le cuesta su capital?
Los márgenes dicen cuánto se queda de cada venta; la rentabilidad sobre el capital invertido, cuánto gana el negocio con el dinero que necesita para funcionar. El crecimiento solo crea valor cuando esa rentabilidad supera el coste del capital.
BrutoOperativoNetoFlujo de caja libre
0,0 %20,0 %40,0 %60,0 %
2016
2017Operativo 32,5 %Neto 21,5 %Flujo de caja libre 20,7 %
2018Operativo 25,8 %Neto 14,2 %Flujo de caja libre 30,5 %
2019Operativo 33,4 %Neto 21,6 %Flujo de caja libre 36,0 %
2020Operativo 25,8 %Neto 15,2 %Flujo de caja libre 35,7 %
2021Operativo 40,5 %Neto 30,0 %Flujo de caja libre 34,6 %
2022Operativo 39,7 %Neto 31,6 %Flujo de caja libre 37,7 %
2023Operativo 33,5 %Neto 25,7 %Flujo de caja libre 37,0 %
2024Operativo 32,6 %Neto 24,1 %Flujo de caja libre 35,4 %
2025Operativo 29,2 %Neto 20,2 %Flujo de caja libre 32,5 %
2016201720182019202020212022202320242025
Rentabilidad sobre el capital invertido
Rentabilidad sobre el capital invertidoCoste del capital hoy · 10,2 %
0,0 %5,0 %10,0 %15,0 %
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2016201720182019202020212022202320242025
Beneficio económico
Necesita un coste del capital, que sale de la valoración de más abajo.
Rentabilidad sobre fondos propios
7,9 %
Rentabilidad sobre activos
3,7 %
Rotación de activos
0,18×
Gastos generales (SG&A)
2,5 % de las ventas
¿El beneficio es caja, y adónde va la caja?
El beneficio neto es una opinión contable; el flujo de caja libre es lo que quedó en el banco después de invertir. Los pagos en acciones no salen del banco —los pagan los accionistas mediante la dilución—, así que se enseñan también descontados.
Beneficio netoFlujo de caja libreTras pagos en acciones
0200,0 M400,0 M600,0 M800,0 M
2016
2017Beneficio neto 328,4 MFlujo de caja libre 316,9 MTras pagos en acciones 306,3 M
2018Beneficio neto 222,9 MFlujo de caja libre 479,6 MTras pagos en acciones 467,1 M
2019Beneficio neto 353,8 MFlujo de caja libre 591,2 MTras pagos en acciones 577,6 M
2020Beneficio neto 255,0 MFlujo de caja libre 598,4 MTras pagos en acciones 584,1 M
2021Beneficio neto 533,8 MFlujo de caja libre 615,3 MTras pagos en acciones 598,7 M
2022Beneficio neto 637,4 MFlujo de caja libre 762,3 MTras pagos en acciones 743,5 M
2023Beneficio neto 552,8 MFlujo de caja libre 796,0 MTras pagos en acciones 780,3 M
2024Beneficio neto 527,5 MFlujo de caja libre 775,9 MTras pagos en acciones 760,1 M
2025Beneficio neto 446,9 MFlujo de caja libre 717,9 MTras pagos en acciones 701,1 M
2016201720182019202020212022202320242025
Adónde fueron 10 años de caja operativa, 2016–2025
8,3 mil M generados por el negocio. Cada franja es su parte de ese total.
Reinvertido en el negocio 32 %2,6 mil M
Compras de empresas 0 %0
Dividendos 58 %4,8 mil M
Recompras de acciones 0 %27,2 M
Guardado, o usado para reducir deuda 10 %858,5 M
En esos mismos años pagó 147,0 M en acciones. El número de acciones subió un 3,2 %. Las recompras ni siquiera cubrieron lo que se repartió en acciones.
Por acción
Beneficio por acciónFlujo de caja libre por acciónDividendo por acción
$0,00$2,00$4,00$6,00$8,00
2016
2017Beneficio por acción $2,89Flujo de caja libre por acción $2,79Dividendo por acción $3,48
2018Beneficio por acción $1,96Flujo de caja libre por acción $4,21Dividendo por acción $3,69
2019Beneficio por acción $3,10Flujo de caja libre por acción $5,18Dividendo por acción $3,84
2020Beneficio por acción $2,23Flujo de caja libre por acción $5,23Dividendo por acción $3,99
2021Beneficio por acción $4,64Flujo de caja libre por acción $5,35Dividendo por acción $4,09
2022Beneficio por acción $5,51Flujo de caja libre por acción $6,60Dividendo por acción $4,67
2023Beneficio por acción $4,74Flujo de caja libre por acción $6,82Dividendo por acción $5,59
2024Beneficio por acción $4,52Flujo de caja libre por acción $6,64Dividendo por acción $5,88
2025Beneficio por acción $3,81Flujo de caja libre por acción $6,13Dividendo por acción $6,05
2016201720182019202020212022202320242025
Acciones en circulación
Acciones diluidas
113,0 M114,0 M115,0 M116,0 M117,0 M118,0 M
2016Acciones diluidas 113,5 M
2017Acciones diluidas 113,7 M
2018Acciones diluidas 113,8 M
2019Acciones diluidas 114,1 M
2020Acciones diluidas 114,5 M
2021Acciones diluidas 115,0 M
2022Acciones diluidas 115,6 M
2023Acciones diluidas 116,6 M
2024Acciones diluidas 116,8 M
2025Acciones diluidas 117,1 M
2016201720182019202020212022202320242025
¿Cómo de sólido es el balance?
La deuda no es mala en sí misma; lo es la que el negocio no puede atender en un mal año. La deuda neta es la deuda menos la caja, y por debajo de cero la empresa tiene más caja de la que debe.
Deuda neta ÷ EBITDA
—
Cobertura de intereses
3× beneficio operativo ÷ intereses
Ratio de liquidez
— activo corriente ÷ pasivo corriente
Ciclo de conversión de caja
—
Tres filtros clásicos de las cuentas
Cada uno hace una pregunta distinta a los mismos estados financieros: si mejora, si se parece a una empresa camino de problemas, si las cuentas se parecen a otras que fueron manipuladas. Ninguno es un veredicto; cada uno enseña qué lo mueve.
F-score de Piotroski
¿Está mejorando el negocio? Nueve pruebas de sí o no, este año frente al anterior.
3de 6 pruebas superadas
✓RentableRentabilidad sobre activos por encima de cerosuperada
✓Caja de las operacionesFlujo de caja operativo por encima de cerosuperada
✕Mejoró la rentabilidadRentabilidad sobre activos mayor que un año antesno superada
✓Beneficio respaldado por cajaFlujo de caja operativo por encima del beneficio neto (pocos devengos)superada
–Menos deuda a largo plazoBajó la deuda a largo plazo en proporción a los activos — no declaradosin datos
–Más liquidezRatio de liquidez mayor que un año antes — no declaradosin datos
✕Sin acciones nuevasEl número de acciones no crecióno superada
–Mejor margen brutoMargen bruto mayor que un año antes — no declaradosin datos
✕Vende más por activoRotación de activos mayor que un año antesno superada
Dónde engaña: mide el cambio, no el nivel. Un negocio excelente que se estancó un año saca poca nota; uno malo que se recupera de un desastre saca mucha.
Z''-score de Altman
¿Se parece el balance al de empresas que quebraron?
A las cuentas les falta una línea que necesita (beneficios retenidos, activo corriente o pasivo).
M-score de Beneish
¿Se parecen las cuentas a las de empresas que maquillaron sus resultados?
A las cuentas les faltan demasiadas de las líneas que necesita.
Dónde se contradicen los estados financieros
Cruces entre la cuenta de resultados, el balance y el estado de flujos de caja del último año, cada uno con la lectura tranquila y la preocupante.
La inversión en activo fijo (360M) está muy por debajo de la amortización (623M).
Tranquila
Activos maduros, o un negocio que se ha vuelto menos intensivo en capital.
Preocupante
Infrainversión: el beneficio de hoy se sostiene consumiendo la capacidad de mañana.
El tipo impositivo efectivo es del 1,0 %.
Tranquila
Un reparto geográfico favorable, o deducciones fiscales legítimas.
Preocupante
No es sostenible; proyectarlo hacia delante infla la valoración.
¿Cuánto vale, con qué supuestos?
Una empresa vale la caja que va a generar, traída al día de hoy. Este modelo proyecta las ventas con un crecimiento que se apaga con los años, aplica un margen de flujo de caja libre y descuenta el resultado al coste del capital. Cada supuesto dice de dónde sale, y todos se pueden cambiar.
Valor por acción, con estos supuestos$120,01descontado al 10,2 % anual · el 50 % de él, de después del año 10
$92,02el 80 % de 5.000 simulaciones$161,19
Prudente$77,641,5 % de crecimiento · 35,8 % de margen · 11,2 % de descuento · 2,0 % para siempre
Tus supuestos$120,015,5 % de crecimiento · 42,2 % de margen · 10,2 % de descuento · 2,5 % para siempre
Generoso$194,609,5 % de crecimiento · 48,5 % de margen · 9,2 % de descuento · 3,0 % para siempre
Escribe un precio a la izquierda para hacer las preguntas inversas: qué crecimiento, qué margen o qué tasa de descuento implica ese precio.
Lo que implica el valor, en los múltiplos de siempre
Al valor de este modelo
Precio ÷ beneficio
31,5×
Valor de empresa ÷ EBITDA
11,1×
Valor de empresa ÷ ventas
6,4×
Rentabilidad por flujo de caja libre
5,0 %
De los flujos de caja a un valor por acción
10 años de flujo de caja, hoy7,1 mil M
Todo lo de después, hoy7,0 mil M
El negocio entero14,1 mil M
Menos la deuda neta-0
Lo que es de los accionistas14,1 mil M
Repartido entre 117,1 M acciones: <strong>$120,01</strong> cada una.
La proyección junto a su historia
El flujo de caja libre declarado tras pagos en acciones, y después el del modelo. Una proyección que no se parece en nada al pasado necesita un motivo.
DeclaradoProyectado
0500,0 M1,0 mil M1,5 mil M
2016
2017Declarado 306,3 M
2018Declarado 467,1 M
2019Declarado 577,6 M
2020Declarado 584,1 M
2021Declarado 598,7 M
2022Declarado 743,5 M
2023Declarado 780,3 M
2024Declarado 760,1 M
2025Declarado 701,1 M
2026Proyectado 982,8 M
2027Proyectado 1,0 mil M
2028Proyectado 1,1 mil M
2029Proyectado 1,1 mil M
2030Proyectado 1,2 mil M
2031Proyectado 1,2 mil M
2032Proyectado 1,3 mil M
2033Proyectado 1,3 mil M
2034Proyectado 1,3 mil M
2035Proyectado 1,4 mil M
2016201820202022202420262028203020322034
Año a año
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
Ventas
2,3 mil M
2,5 mil M
2,6 mil M
2,7 mil M
2,8 mil M
2,9 mil M
3,0 mil M
3,1 mil M
3,2 mil M
3,3 mil M
Crecimiento
5,5 %
5,2 %
4,8 %
4,5 %
4,2 %
3,8 %
3,5 %
3,2 %
2,8 %
2,5 %
Margen de caja
42,2 %
42,2 %
42,2 %
42,2 %
42,2 %
42,2 %
42,2 %
42,2 %
42,2 %
42,2 %
Flujo de caja libre
982,8 M
1,0 mil M
1,1 mil M
1,1 mil M
1,2 mil M
1,2 mil M
1,3 mil M
1,3 mil M
1,3 mil M
1,4 mil M
Vale hoy
892,1 M
851,6 M
810,4 M
768,6 M
726,8 M
685,0 M
643,5 M
602,6 M
562,5 M
523,3 M
Si se mueven los datos menos conocidos
El valor por acción cuando cambian dos datos a la vez. Que casillas vecinas difieran mucho es la conclusión: el valor depende de números que nadie conoce con precisión.
La tasa de descuento y el crecimiento para siempre
descuento ↓ · para siempre →
1,5 %
2,0 %
2,5 %
3,0 %
3,5 %
9,2 %
124
131
138
147
158
9,7 %
116
122
129
136
145
10,2 %
109
114
120
127
134
10,7 %
103
108
113
118
125
11,2 %
98
102
106
111
116
El crecimiento del primer año y el margen final
margen ↓ · crecimiento →
1,5 %
3,5 %
5,5 %
7,5 %
9,5 %
33,7 %
87
94
102
110
119
38,0 %
95
102
111
120
130
42,2 %
102
111
120
130
141
46,4 %
110
119
129
140
152
50,6 %
117
127
138
150
162
Todos los datos moviéndose a la vez
5.000 valoraciones, cada una con el crecimiento, el margen final, la tasa de descuento y el crecimiento eterno sorteados al azar alrededor de los valores de la izquierda (dispersiones de 3,0 %, 6,3 %, 1,0 % y 0,5 %). No es una probabilidad —las dispersiones también son supuestos—, sino una imagen honesta de lo ancha que es la respuesta.
Percentil 10$92,02
Mediana$120,33
Percentil 90$161,19
$100,00$150,00$200,00
La mitad de las simulaciones caen entre <b>$104,07</b> y <b>$138,88</b>; una de cada diez por debajo de $92,02, una de cada diez por encima de $161,19.
¿Tiene sentido el largo plazo?
9,8×El valor terminal pone precio al negocio en el año 10 a 9,8 veces el EBITDA de ese año.
Crecimiento gratisEn el año 10 el flujo de caja libre iguala o supera al beneficio operativo después de impuestos, y aun así el modelo crece un 2,5 % para siempre. Crecer exige reinvertir; esto supone que sale gratis, lo que adorna el valor terminal.
50 %del valor viene de después del año 10. Cuanto más, más depende la respuesta de la parte que nadie puede ver.
La tasa de descuento, desmontada
Lo que exigen los accionistas (CAPM): 5,17 % sin riesgo + 1,00 de beta × 5,0 % de prima = <strong>10,17 %</strong>.
Lo que cobran los acreedores, tras el ahorro fiscal de los intereses: 6,67 % × (1 − 1,0 %) = <strong>6,60 %</strong>.
Ponderado por cuánto usa la empresa de cada uno (valor contable (sin precio)): <strong>10,17 %</strong>, la tasa a la que se descuenta cada flujo futuro.
Lo que ha presentado últimamente
Los últimos doce meses en la SEC, lo más importante primero: informes anuales y trimestrales, hechos relevantes, grandes accionistas y directivos.
Lo que hicieron sus propios consejeros y directivos
Todos los formularios 4 presentados en los últimos doce meses, leídos línea a línea: 6 formularios de 5 personas. Las compras y ventas en mercado se cuentan aparte de las retribuciones, los ejercicios de opciones y las acciones retenidas para impuestos.
Compró en mercado$141.4002 compra(s) de 1 directivo(s)
Vendió en mercado—ninguna en el periodo
Con plan preestablecido—de las ventas seguían un plan 10b5-1 fijado meses antes
Otras líneas22 retribuciones · 0 ejercicios de opciones · 0 retenciones fiscales
Un formulario 4 dice qué pasó, cuándo, cuántas acciones y a qué precio. No dice por qué: una venta puede ser diversificación, una factura fiscal o un plan fijado meses antes, y una retribución es sueldo, no una compra. Nada de esto es una razón para comprar o vender nada.
Qué grandes fondos declaran tenerla
Del formulario 13F de las 28 instituciones que sigue este sitio, a fecha del cierre de su último trimestre declarado. Un 13F se presenta hasta 45 días después y solo recoge posiciones largas en acciones cotizadas en EE. UU.
Cuentas sacadas de los propios documentos de la empresa ante la SEC; las líneas que algunas empresas no presentan salen como un guion en lugar de estimarse. El tipo sin riesgo es la rentabilidad del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Un DCF es una forma de hacer explícitos los supuestos, no una previsión: dice lo que valdría la empresa si se cumplieran los supuestos. Las puntuaciones son filtros que señalan dónde mirar, no veredictos. Nada de lo que hay aquí es una recomendación de comprar o vender.
