KRG · Inmobiliario(sociedades de inversión inmobiliaria (REIT)) · 10 años de cuentas anuales presentadas ante la SEC · último ejercicio cerrado el 31/12/2025
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Kite Realty Group Trust declaró unas ventas de 844,4 millones $ en el ejercicio 2025, tras crecer un 10,1 % al año durante los 9 años anteriores. De los 2,4 mil millones $ que generó su operación en 10 años, un 57,0 % fue a dividendos y un 29,6 % a reinvertir en el negocio; el número de acciones subió un 30,9 %. En los filtros contables, supera 7 de las 7 pruebas de Piotroski; salta uno de los seis cruces entre sus estados financieros.
Ventas, ejercicio 2025844,4 M+10,1 % al año en 9 años
Margen operativo—margen bruto del —
Rentabilidad sobre el capital invertido—
Flujo de caja libre tras pagos en acciones266,9 Mel 31,6 % de las ventas
Deuda neta ÷ EBITDA—deuda neta de 3,0 mil M
F-score de Piotroski7/7pruebas de mejora superadas
El número de acciones está expresado en las acciones de hoy. Tras un split, los documentos de la SEC solo reexpresan los años recientes, así que estos saltos se han leído como splits y los años anteriores se han escalado para que casen; si no, las cifras por acción compararían unidades distintas:
2 por 1 antes del ejercicio 2022.
¿Crece?
Las ventas y el beneficio operativo en que se convierten. Un crecimiento que no llega al beneficio operativo es crecimiento comprado con margen.
VentasBeneficio operativo
-250,0 M0250,0 M500,0 M750,0 M1,0 mil M
2016Ventas 354,1 MBeneficio operativo 69,7 M
2017Ventas 358,8 MBeneficio operativo 79,9 M
2018Ventas 354,2 MBeneficio operativo 21,0 M
2019Ventas 315,2 MBeneficio operativo 71,8 M
2020Ventas 266,6 MBeneficio operativo 35,0 M
2021Ventas 373,3 MBeneficio operativo -21,5 M
2022Ventas 802,0 MBeneficio operativo 91,7 M
2023Ventas 821,3 MBeneficio operativo 152,2 M
2024Ventas 837,5 MBeneficio operativo 111,4 M
2025Ventas 844,4 M
2016201720182019202020212022202320242025
Crecimiento compuesto anual
3 años
5 años
9 años
Ventas
+1,7 %
+25,9 %
+10,1 %
Beneficio neto
—
—
+84,9 %
Beneficio por acción
—
—
+79,4 %
Flujo de caja libre por acción
—
—
+14,9 %
Dividendo por acción
+9,7 %
+36,7 %
+7,4 %
Acciones
-0,1 %
+5,4 %
+3,0 %
Si bajan las acciones, son recompras: cada acción que queda es dueña de más empresa.
¿Gana más de lo que le cuesta su capital?
Los márgenes dicen cuánto se queda de cada venta; la rentabilidad sobre el capital invertido, cuánto gana el negocio con el dinero que necesita para funcionar. El crecimiento solo crea valor cuando esa rentabilidad supera el coste del capital.
BrutoOperativoNetoFlujo de caja libre
-40,0 %-20,0 %0,0 %20,0 %40,0 %
2016Operativo 19,7 %Neto 0,3 %Flujo de caja libre 17,2 %
2017Operativo 22,3 %Neto 3,3 %Flujo de caja libre 22,9 %
2018Operativo 5,9 %Neto -13,1 %Flujo de caja libre 26,8 %
2019Operativo 22,8 %Neto -0,2 %Flujo de caja libre 26,9 %
2020Operativo 13,1 %Neto -6,1 %
2021Operativo -5,8 %Neto -21,6 %
2022Operativo 11,4 %Neto -1,6 %
2023Operativo 18,5 %Neto 5,8 %Flujo de caja libre 30,4 %
2024Operativo 13,3 %Neto 0,5 %Flujo de caja libre 33,3 %
2025Neto 35,4 %Flujo de caja libre 32,9 %
2016201720182019202020212022202320242025
Rentabilidad sobre el capital invertido
Beneficio económico
Necesita un coste del capital, que sale de la valoración de más abajo.
Rentabilidad sobre fondos propios
9,7 %
Rentabilidad sobre activos
4,5 %
Rotación de activos
0,13×
Gastos generales (SG&A)
6,6 % de las ventas
¿El beneficio es caja, y adónde va la caja?
El beneficio neto es una opinión contable; el flujo de caja libre es lo que quedó en el banco después de invertir. Los pagos en acciones no salen del banco —los pagan los accionistas mediante la dilución—, así que se enseñan también descontados.
Beneficio netoFlujo de caja libreTras pagos en acciones
-100,0 M0100,0 M200,0 M300,0 M
2016Beneficio neto 1,2 MFlujo de caja libre 60,8 MTras pagos en acciones 55,5 M
2017Beneficio neto 11,9 MFlujo de caja libre 82,2 MTras pagos en acciones 76,2 M
2018Beneficio neto -46,6 MFlujo de caja libre 95,1 MTras pagos en acciones 90,2 M
2019Beneficio neto -534.000Flujo de caja libre 84,7 MTras pagos en acciones 79,3 M
2020Beneficio neto -16,2 M
2021Beneficio neto -80,8 M
2022Beneficio neto -12,6 M
2023Beneficio neto 47,5 MFlujo de caja libre 250,0 MTras pagos en acciones 239,9 M
2024Beneficio neto 4,1 MFlujo de caja libre 278,6 MTras pagos en acciones 267,8 M
2025Beneficio neto 298,7 MFlujo de caja libre 277,7 MTras pagos en acciones 266,9 M
2016201720182019202020212022202320242025
Adónde fueron 10 años de caja operativa, 2016–2025
2,4 mil M generados por el negocio. Cada franja es su parte de ese total.
Reinvertido en el negocio 30 %716,8 M
Compras de empresas 0 %0
Dividendos 57 %1,4 mil M
Recompras de acciones 1 %23,8 M
Guardado, o usado para reducir deuda 12 %300,6 M
En esos mismos años pagó 76,1 M en acciones. El número de acciones subió un 30,9 %. Las recompras ni siquiera cubrieron lo que se repartió en acciones.
Por acción
Beneficio por acciónFlujo de caja libre por acciónDividendo por acción
$-0,50$0,00$0,50$1,00$1,50
2016Beneficio por acción $0,01Flujo de caja libre por acción $0,36Dividendo por acción $0,57
2017Beneficio por acción $0,07Flujo de caja libre por acción $0,49Dividendo por acción $0,60
2018Beneficio por acción $-0,28Flujo de caja libre por acción $0,57Dividendo por acción $0,64
2019Beneficio por acción $-0,00Flujo de caja libre por acción $0,50Dividendo por acción $0,79
2020Beneficio por acción $-0,10Dividendo por acción $0,23
2021Beneficio por acción $-0,37Dividendo por acción $0,26
2022Beneficio por acción $-0,06Dividendo por acción $0,82
2023Beneficio por acción $0,22Flujo de caja libre por acción $1,14Dividendo por acción $0,96
2024Beneficio por acción $0,02Flujo de caja libre por acción $1,27Dividendo por acción $1,01
2025Beneficio por acción $1,37Flujo de caja libre por acción $1,27Dividendo por acción $1,08
2016201720182019202020212022202320242025
Acciones en circulación
Acciones diluidas
160,0 M180,0 M200,0 M220,0 M240,0 M
2016Acciones diluidas 166,9 M
2017Acciones diluidas 167,4 M
2018Acciones diluidas 167,4 M
2019Acciones diluidas 167,9 M
2020Acciones diluidas 168,3 M
2021Acciones diluidas 221,3 M
2022Acciones diluidas 219,1 M
2023Acciones diluidas 219,7 M
2024Acciones diluidas 219,7 M
2025Acciones diluidas 218,4 M
2016201720182019202020212022202320242025
¿Cómo de sólido es el balance?
La deuda no es mala en sí misma; lo es la que el negocio no puede atender en un mal año. La deuda neta es la deuda menos la caja, y por debajo de cero la empresa tiene más caja de la que debe.
Deuda neta
01,0 mil M2,0 mil M3,0 mil M4,0 mil M
2016Deuda neta 1,7 mil M
2017Deuda neta 1,7 mil M
2018Deuda neta 1,5 mil M
2019Deuda neta 1,1 mil M
2020Deuda neta 1,1 mil M
2021Deuda neta 3,1 mil M
2022Deuda neta 2,9 mil M
2023Deuda neta 2,8 mil M
2024Deuda neta 3,1 mil M
2025Deuda neta 3,0 mil M
2016201720182019202020212022202320242025
Deuda neta ÷ EBITDA
—
Cobertura de intereses
— beneficio operativo ÷ intereses
Ratio de liquidez
— activo corriente ÷ pasivo corriente
Ciclo de conversión de caja
—
Tres filtros clásicos de las cuentas
Cada uno hace una pregunta distinta a los mismos estados financieros: si mejora, si se parece a una empresa camino de problemas, si las cuentas se parecen a otras que fueron manipuladas. Ninguno es un veredicto; cada uno enseña qué lo mueve.
F-score de Piotroski
¿Está mejorando el negocio? Nueve pruebas de sí o no, este año frente al anterior.
7de 7 pruebas superadas
✓RentableRentabilidad sobre activos por encima de cerosuperada
✓Caja de las operacionesFlujo de caja operativo por encima de cerosuperada
✓Mejoró la rentabilidadRentabilidad sobre activos mayor que un año antessuperada
✓Beneficio respaldado por cajaFlujo de caja operativo por encima del beneficio neto (pocos devengos)superada
✓Menos deuda a largo plazoBajó la deuda a largo plazo en proporción a los activossuperada
–Más liquidezRatio de liquidez mayor que un año antes — no declaradosin datos
✓Sin acciones nuevasEl número de acciones no creciósuperada
–Mejor margen brutoMargen bruto mayor que un año antes — no declaradosin datos
✓Vende más por activoRotación de activos mayor que un año antessuperada
Dónde engaña: mide el cambio, no el nivel. Un negocio excelente que se estancó un año saca poca nota; uno malo que se recupera de un desastre saca mucha.
Z''-score de Altman
¿Se parece el balance al de empresas que quebraron?
A las cuentas les falta una línea que necesita (beneficios retenidos, activo corriente o pasivo).
M-score de Beneish
¿Se parecen las cuentas a las de empresas que maquillaron sus resultados?
A las cuentas les faltan demasiadas de las líneas que necesita.
Dónde se contradicen los estados financieros
Cruces entre la cuenta de resultados, el balance y el estado de flujos de caja del último año, cada uno con la lectura tranquila y la preocupante.
La inversión en activo fijo (152M) está muy por debajo de la amortización (380M).
Tranquila
Activos maduros, o un negocio que se ha vuelto menos intensivo en capital.
Preocupante
Infrainversión: el beneficio de hoy se sostiene consumiendo la capacidad de mañana.
¿Cuánto vale, con qué supuestos?
Una empresa vale la caja que va a generar, traída al día de hoy. Este modelo proyecta las ventas con un crecimiento que se apaga con los años, aplica un margen de flujo de caja libre y descuenta el resultado al coste del capital. Cada supuesto dice de dónde sale, y todos se pueden cambiar.
A las cuentas de la SEC les faltan las líneas necesarias para las ventas, el flujo de caja libre o el número de acciones, así que no hay DCF para esta empresa.
Lo que ha presentado últimamente
Los últimos doce meses en la SEC, lo más importante primero: informes anuales y trimestrales, hechos relevantes, grandes accionistas y directivos.
Lo que hicieron sus propios consejeros y directivos
Todos los formularios 4 presentados en los últimos doce meses, leídos línea a línea: 6 formularios de 6 personas. Las compras y ventas en mercado se cuentan aparte de las retribuciones, los ejercicios de opciones y las acciones retenidas para impuestos.
Compró en mercado—ninguna en el periodo
Vendió en mercado$161.3741 venta(s) de 1 directivo(s)
Con plan preestablecido0 %de las ventas seguían un plan 10b5-1 fijado meses antes
Otras líneas55 retribuciones · 0 ejercicios de opciones · 0 retenciones fiscales
Un formulario 4 dice qué pasó, cuándo, cuántas acciones y a qué precio. No dice por qué: una venta puede ser diversificación, una factura fiscal o un plan fijado meses antes, y una retribución es sueldo, no una compra. Nada de esto es una razón para comprar o vender nada.
Qué grandes fondos declaran tenerla
Del formulario 13F de las 28 instituciones que sigue este sitio, a fecha del cierre de su último trimestre declarado. Un 13F se presenta hasta 45 días después y solo recoge posiciones largas en acciones cotizadas en EE. UU.
Cuentas sacadas de los propios documentos de la empresa ante la SEC; las líneas que algunas empresas no presentan salen como un guion en lugar de estimarse. El tipo sin riesgo es la rentabilidad del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Un DCF es una forma de hacer explícitos los supuestos, no una previsión: dice lo que valdría la empresa si se cumplieran los supuestos. Las puntuaciones son filtros que señalan dónde mirar, no veredictos. Nada de lo que hay aquí es una recomendación de comprar o vender.
