KRC · Inmobiliario(sociedades de inversión inmobiliaria (REIT)) · 10 años de cuentas anuales presentadas ante la SEC · último ejercicio cerrado el 31/12/2025
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Kilroy Realty Corp declaró unas ventas de 19,1 millones $ en el ejercicio 2025. De los 4,4 mil millones $ que generó su operación en 10 años, un 49,7 % fue a dividendos y un 24,0 % a reinvertir en el negocio. En los filtros contables, supera 5 de las 6 pruebas de Piotroski; salta uno de los seis cruces entre sus estados financieros.
Ventas, ejercicio 202519,1 M
Margen operativo—margen bruto del —
Rentabilidad sobre el capital invertido—
Flujo de caja libre tras pagos en acciones431,2 Mel 2259,9 % de las ventas
Deuda neta ÷ EBITDA—deuda neta de —
F-score de Piotroski5/6pruebas de mejora superadas
¿Crece?
Las ventas y el beneficio operativo en que se convierten. Un crecimiento que no llega al beneficio operativo es crecimiento comprado con margen.
VentasBeneficio operativo
0200,0 M400,0 M600,0 M800,0 M
2016
2017Ventas 719,0 M
2018Ventas 747,3 M
2019Ventas 11,0 M
2020Ventas 6,1 M
2021Ventas 6,0 M
2022Ventas 11,0 M
2023Ventas 12,0 M
2024Ventas 17,5 M
2025Ventas 19,1 M
2016201720182019202020212022202320242025
Crecimiento compuesto anual
3 años
5 años
9 años
Ventas
+20,3 %
+25,7 %
—
Beneficio neto
+5,3 %
+7,9 %
—
Beneficio por acción
+4,8 %
+6,9 %
—
Flujo de caja libre por acción
-3,8 %
+5,7 %
—
Dividendo por acción
+0,9 %
+1,9 %
—
Acciones
+0,5 %
+0,9 %
—
Si bajan las acciones, son recompras: cada acción que queda es dueña de más empresa.
¿Gana más de lo que le cuesta su capital?
Los márgenes dicen cuánto se queda de cada venta; la rentabilidad sobre el capital invertido, cuánto gana el negocio con el dinero que necesita para funcionar. El crecimiento solo crea valor cuando esa rentabilidad supera el coste del capital.
BrutoOperativoNetoFlujo de caja libre
0,0 %5000,0 %10000,0 %15000,0 %
2016
2017Neto 22,9 %Flujo de caja libre 36,0 %
2018Neto 34,6 %Flujo de caja libre 32,6 %
2019Neto 1779,7 %Flujo de caja libre 2174,8 %
2020Neto 3403,3 %Flujo de caja libre 5353,6 %
2021Neto 10898,3 %Flujo de caja libre 6546,3 %
2022Neto 2365,7 %Flujo de caja libre 4553,1 %
2023Neto 1992,9 %Flujo de caja libre 4225,1 %
2024Neto 1330,1 %Flujo de caja libre 2517,1 %
2025Neto 1586,2 %Flujo de caja libre 2360,0 %
2016201720182019202020212022202320242025
Rentabilidad sobre el capital invertido
Beneficio económico
Necesita un coste del capital, que sale de la valoración de más abajo.
Rentabilidad sobre fondos propios
5,6 %
Rentabilidad sobre activos
2,8 %
Rotación de activos
0,00×
Gastos generales (SG&A)
383,2 % de las ventas
¿El beneficio es caja, y adónde va la caja?
El beneficio neto es una opinión contable; el flujo de caja libre es lo que quedó en el banco después de invertir. Los pagos en acciones no salen del banco —los pagan los accionistas mediante la dilución—, así que se enseñan también descontados.
Beneficio netoFlujo de caja libreTras pagos en acciones
0200,0 M400,0 M600,0 M800,0 M
2016
2017Beneficio neto 164,6 MFlujo de caja libre 258,6 MTras pagos en acciones 239,5 M
2018Beneficio neto 258,4 MFlujo de caja libre 243,6 MTras pagos en acciones 215,7 M
2019Beneficio neto 195,4 MFlujo de caja libre 238,8 MTras pagos en acciones 211,8 M
2020Beneficio neto 207,3 MFlujo de caja libre 326,1 MTras pagos en acciones 295,8 M
2021Beneficio neto 658,9 MFlujo de caja libre 395,8 MTras pagos en acciones 362,0 M
2022Beneficio neto 259,5 MFlujo de caja libre 499,4 MTras pagos en acciones 471,1 M
2023Beneficio neto 238,3 MFlujo de caja libre 505,2 MTras pagos en acciones 468,3 M
2024Beneficio neto 233,0 MFlujo de caja libre 440,8 MTras pagos en acciones 423,1 M
2025Beneficio neto 302,6 MFlujo de caja libre 450,3 MTras pagos en acciones 431,2 M
2016201720182019202020212022202320242025
Adónde fueron 10 años de caja operativa, 2016–2025
4,4 mil M generados por el negocio. Cada franja es su parte de ese total.
Reinvertido en el negocio 24 %1,1 mil M
Compras de empresas 0 %0
Dividendos 50 %2,2 mil M
Recompras de acciones 0 %0
Guardado, o usado para reducir deuda 26 %1,2 mil M
En esos mismos años pagó 240,0 M en acciones.
Por acción
Beneficio por acciónFlujo de caja libre por acciónDividendo por acción
$0,00$2,00$4,00$6,00
2016
2017Beneficio por acción $1,67Flujo de caja libre por acción $2,62Dividendo por acción $3,45
2018Beneficio por acción $2,57Flujo de caja libre por acción $2,42Dividendo por acción $1,79
2019Beneficio por acción $1,88Flujo de caja libre por acción $2,30Dividendo por acción $1,89
2020Beneficio por acción $1,82Flujo de caja libre por acción $2,87Dividendo por acción $1,97
2021Beneficio por acción $5,63Flujo de caja libre por acción $3,38Dividendo por acción $2,03
2022Beneficio por acción $2,21Flujo de caja libre por acción $4,26Dividendo por acción $2,11
2023Beneficio por acción $2,03Flujo de caja libre por acción $4,30Dividendo por acción $2,17
2024Beneficio por acción $1,97Flujo de caja libre por acción $3,73Dividendo por acción $2,17
2025Beneficio por acción $2,55Flujo de caja libre por acción $3,79Dividendo por acción $2,17
2016201720182019202020212022202320242025
Acciones en circulación
Acciones diluidas
90,0 M100,0 M110,0 M120,0 M
2016
2017Acciones diluidas 98,7 M
2018Acciones diluidas 100,5 M
2019Acciones diluidas 103,8 M
2020Acciones diluidas 113,7 M
2021Acciones diluidas 116,9 M
2022Acciones diluidas 117,2 M
2023Acciones diluidas 117,5 M
2024Acciones diluidas 118,2 M
2025Acciones diluidas 118,8 M
2016201720182019202020212022202320242025
¿Cómo de sólido es el balance?
La deuda no es mala en sí misma; lo es la que el negocio no puede atender en un mal año. La deuda neta es la deuda menos la caja, y por debajo de cero la empresa tiene más caja de la que debe.
Deuda neta ÷ EBITDA
—
Cobertura de intereses
— beneficio operativo ÷ intereses
Ratio de liquidez
— activo corriente ÷ pasivo corriente
Ciclo de conversión de caja
— cobra en 244 d
Tres filtros clásicos de las cuentas
Cada uno hace una pregunta distinta a los mismos estados financieros: si mejora, si se parece a una empresa camino de problemas, si las cuentas se parecen a otras que fueron manipuladas. Ninguno es un veredicto; cada uno enseña qué lo mueve.
F-score de Piotroski
¿Está mejorando el negocio? Nueve pruebas de sí o no, este año frente al anterior.
5de 6 pruebas superadas
✓RentableRentabilidad sobre activos por encima de cerosuperada
✓Caja de las operacionesFlujo de caja operativo por encima de cerosuperada
✓Mejoró la rentabilidadRentabilidad sobre activos mayor que un año antessuperada
✓Beneficio respaldado por cajaFlujo de caja operativo por encima del beneficio neto (pocos devengos)superada
–Menos deuda a largo plazoBajó la deuda a largo plazo en proporción a los activos — no declaradosin datos
–Más liquidezRatio de liquidez mayor que un año antes — no declaradosin datos
✕Sin acciones nuevasEl número de acciones no crecióno superada
–Mejor margen brutoMargen bruto mayor que un año antes — no declaradosin datos
✓Vende más por activoRotación de activos mayor que un año antessuperada
Dónde engaña: mide el cambio, no el nivel. Un negocio excelente que se estancó un año saca poca nota; uno malo que se recupera de un desastre saca mucha.
Z''-score de Altman
¿Se parece el balance al de empresas que quebraron?
A las cuentas les falta una línea que necesita (beneficios retenidos, activo corriente o pasivo).
M-score de Beneish
¿Se parecen las cuentas a las de empresas que maquillaron sus resultados?
A las cuentas les faltan demasiadas de las líneas que necesita.
Dónde se contradicen los estados financieros
Cruces entre la cuenta de resultados, el balance y el estado de flujos de caja del último año, cada uno con la lectura tranquila y la preocupante.
La inversión en activo fijo (116M) está muy por debajo de la amortización (349M).
Tranquila
Activos maduros, o un negocio que se ha vuelto menos intensivo en capital.
Preocupante
Infrainversión: el beneficio de hoy se sostiene consumiendo la capacidad de mañana.
¿Cuánto vale, con qué supuestos?
Una empresa vale la caja que va a generar, traída al día de hoy. Este modelo proyecta las ventas con un crecimiento que se apaga con los años, aplica un margen de flujo de caja libre y descuenta el resultado al coste del capital. Cada supuesto dice de dónde sale, y todos se pueden cambiar.
A las cuentas de la SEC les faltan las líneas necesarias para las ventas, el flujo de caja libre o el número de acciones, así que no hay DCF para esta empresa.
Lo que ha presentado últimamente
Los últimos doce meses en la SEC, lo más importante primero: informes anuales y trimestrales, hechos relevantes, grandes accionistas y directivos.
Lo que hicieron sus propios consejeros y directivos
Todos los formularios 4 presentados en los últimos doce meses, leídos línea a línea: 6 formularios de 6 personas. Las compras y ventas en mercado se cuentan aparte de las retribuciones, los ejercicios de opciones y las acciones retenidas para impuestos.
Compró en mercado—ninguna en el periodo
Vendió en mercado—ninguna en el periodo
Con plan preestablecido—de las ventas seguían un plan 10b5-1 fijado meses antes
Otras líneas66 retribuciones · 0 ejercicios de opciones · 0 retenciones fiscales
Un formulario 4 dice qué pasó, cuándo, cuántas acciones y a qué precio. No dice por qué: una venta puede ser diversificación, una factura fiscal o un plan fijado meses antes, y una retribución es sueldo, no una compra. Nada de esto es una razón para comprar o vender nada.
Qué grandes fondos declaran tenerla
Del formulario 13F de las 28 instituciones que sigue este sitio, a fecha del cierre de su último trimestre declarado. Un 13F se presenta hasta 45 días después y solo recoge posiciones largas en acciones cotizadas en EE. UU.
Cuentas sacadas de los propios documentos de la empresa ante la SEC; las líneas que algunas empresas no presentan salen como un guion en lugar de estimarse. El tipo sin riesgo es la rentabilidad del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Un DCF es una forma de hacer explícitos los supuestos, no una previsión: dice lo que valdría la empresa si se cumplieran los supuestos. Las puntuaciones son filtros que señalan dónde mirar, no veredictos. Nada de lo que hay aquí es una recomendación de comprar o vender.
