INN · Inmobiliario(sociedades de inversión inmobiliaria (REIT)) · 10 años de cuentas anuales presentadas ante la SEC · último ejercicio cerrado el 31/12/2025
Con sesión iniciada, esta página dice además qué es esta empresa dentro de tu propia cartera: su peso, su cuota de tu riesgo, y qué cambiaría comprar o vender una parte. Entrar ›
Summit Hotel Properties, Inc. declaró unas ventas de 729,5 millones $ en el ejercicio 2025, tras crecer un 4,9 % al año durante los 9 años anteriores. Su margen operativo se estrechó del 27,9 % en 2016 al 9,0 %, y ganó un 3,1 % sobre su capital invertido en el último año. De los 1,3 mil millones $ que generó su operación en 10 años, un 46,1 % fue a reinvertir en el negocio y un 10,5 % a dividendos; el número de acciones subió un 22,3 %. En los filtros contables, supera 4 de las 7 pruebas de Piotroski; saltan 3 de los seis cruces entre sus estados financieros.
Ventas, ejercicio 2025729,5 M+4,9 % al año en 9 años
Margen operativo9,0 %margen bruto del —
Rentabilidad sobre el capital invertido3,1 %1,6 % de media en 5 años
Flujo de caja libre tras pagos en acciones64,8 Mel 8,9 % de las ventas
Deuda neta ÷ EBITDA6,3×deuda neta de 1,4 mil M
F-score de Piotroski4/7pruebas de mejora superadas
¿Crece?
Las ventas y el beneficio operativo en que se convierten. Un crecimiento que no llega al beneficio operativo es crecimiento comprado con margen.
VentasBeneficio operativo
-250,0 M0250,0 M500,0 M750,0 M
2016Ventas 473,9 MBeneficio operativo 132,3 M
2017Ventas 515,4 MBeneficio operativo 127,1 M
2018Ventas 567,3 MBeneficio operativo 125,2 M
2019Ventas 549,3 MBeneficio operativo 119,4 M
2020Ventas 234,5 MBeneficio operativo -109,4 M
2021Ventas 361,9 MBeneficio operativo -33,3 M
2022Ventas 675,7 MBeneficio operativo 67,8 M
2023Ventas 736,1 MBeneficio operativo 58,8 M
2024Ventas 731,8 MBeneficio operativo 103,5 M
2025Ventas 729,5 MBeneficio operativo 65,7 M
2016201720182019202020212022202320242025
Crecimiento compuesto anual
3 años
5 años
9 años
Ventas
+2,6 %
+25,5 %
+4,9 %
Beneficio operativo
-1,0 %
—
-7,5 %
Flujo de caja libre por acción
-8,1 %
—
-4,9 %
Dividendo por acción
+56,3 %
+15,1 %
—
Acciones
+0,5 %
+0,5 %
+2,3 %
Si bajan las acciones, son recompras: cada acción que queda es dueña de más empresa.
¿Gana más de lo que le cuesta su capital?
Los márgenes dicen cuánto se queda de cada venta; la rentabilidad sobre el capital invertido, cuánto gana el negocio con el dinero que necesita para funcionar. El crecimiento solo crea valor cuando esa rentabilidad supera el coste del capital.
2018Operativo 22,1 %Neto 16,0 %Flujo de caja libre 16,8 %
2019Operativo 21,7 %Neto 15,0 %Flujo de caja libre 16,2 %
2020Operativo -46,7 %Neto -61,1 %Flujo de caja libre -27,6 %
2021Operativo -9,2 %Neto -18,1 %Flujo de caja libre 12,6 %
2022Operativo 10,0 %Neto 0,2 %Flujo de caja libre 13,8 %
2023Operativo 8,0 %Neto -3,8 %Flujo de caja libre 8,7 %
2024Operativo 14,1 %Neto 5,3 %Flujo de caja libre 10,5 %
2025Operativo 9,0 %Neto -1,6 %Flujo de caja libre 10,1 %
2016201720182019202020212022202320242025
Rentabilidad sobre el capital invertido
Rentabilidad sobre el capital invertidoCoste del capital hoy · 7,5 %
-10,0 %-5,0 %0,0 %5,0 %10,0 %
2016Rentabilidad sobre el capital invertido 7,9 %
2017Rentabilidad sobre el capital invertido 5,8 %
2018Rentabilidad sobre el capital invertido 5,8 %
2019Rentabilidad sobre el capital invertido 5,4 %
2020Rentabilidad sobre el capital invertido -5,3 %
2021Rentabilidad sobre el capital invertido -1,7 %
2022Rentabilidad sobre el capital invertido 0,7 %
2023Rentabilidad sobre el capital invertido 2,8 %
2024Rentabilidad sobre el capital invertido 3,2 %
2025Rentabilidad sobre el capital invertido 3,1 %
2016201720182019202020212022202320242025
Beneficio económico
Beneficio económico
-300,0 M-200,0 M-100,0 M0100,0 M
2016Beneficio económico 6,5 M
2017Beneficio económico -34,9 M
2018Beneficio económico -36,4 M
2019Beneficio económico -46,2 M
2020Beneficio económico -265,9 M
2021Beneficio económico -184,6 M
2022Beneficio económico -162,9 M
2023Beneficio económico -109,5 M
2024Beneficio económico -98,6 M
2025Beneficio económico -97,6 M
2016201720182019202020212022202320242025
(rentabilidad del capital − coste del capital) × capital invertido: el beneficio que queda después de pagar por el dinero usado. Se aplica el coste del capital de hoy a todos los años, porque uno pasado no se puede reconstruir con honestidad.
Rentabilidad sobre fondos propios
-1,4 %
Rentabilidad sobre activos
-0,4 %
Rotación de activos
0,26×
Gastos generales (SG&A)
4,5 % de las ventas
¿El beneficio es caja, y adónde va la caja?
El beneficio neto es una opinión contable; el flujo de caja libre es lo que quedó en el banco después de invertir. Los pagos en acciones no salen del banco —los pagan los accionistas mediante la dilución—, así que se enseñan también descontados.
Beneficio netoFlujo de caja libreTras pagos en acciones
-200,0 M-100,0 M0100,0 M200,0 M
2016Beneficio neto 107,8 MFlujo de caja libre 94,3 MTras pagos en acciones 90,1 M
2017Beneficio neto 99,2 MFlujo de caja libre 110,7 MTras pagos en acciones 104,8 M
2018Beneficio neto 90,9 MFlujo de caja libre 95,0 MTras pagos en acciones 88,4 M
2019Beneficio neto 82,6 MFlujo de caja libre 89,2 MTras pagos en acciones 83,0 M
2020Beneficio neto -143,3 MFlujo de caja libre -64,7 MTras pagos en acciones -71,2 M
2021Beneficio neto -65,6 MFlujo de caja libre 45,7 MTras pagos en acciones 35,0 M
2022Beneficio neto 1,2 MFlujo de caja libre 93,1 MTras pagos en acciones 84,7 M
2023Beneficio neto -28,1 MFlujo de caja libre 64,1 MTras pagos en acciones 56,3 M
2024Beneficio neto 38,9 MFlujo de caja libre 77,0 MTras pagos en acciones 68,9 M
2025Beneficio neto -11,7 MFlujo de caja libre 73,6 MTras pagos en acciones 64,8 M
2016201720182019202020212022202320242025
Adónde fueron 10 años de caja operativa, 2016–2025
1,3 mil M generados por el negocio. Cada franja es su parte de ese total.
Reinvertido en el negocio 46 %579,3 M
Compras de empresas 0 %0
Dividendos 10 %131,7 M
Recompras de acciones 1 %15,4 M
Guardado, o usado para reducir deuda 42 %530,9 M
En esos mismos años pagó 73,3 M en acciones. El número de acciones subió un 22,3 %. Las recompras ni siquiera cubrieron lo que se repartió en acciones.
Por acción
Beneficio por acciónFlujo de caja libre por acciónDividendo por acción
$-2,00$-1,00$0,00$1,00$2,00
2016Beneficio por acción $1,23Flujo de caja libre por acción $1,08
2017Beneficio por acción $0,99Flujo de caja libre por acción $1,11
2018Beneficio por acción $0,88Flujo de caja libre por acción $0,92
2019Beneficio por acción $0,79Flujo de caja libre por acción $0,86
2020Beneficio por acción $-1,38Flujo de caja libre por acción $-0,62Dividendo por acción $0,18
2021Beneficio por acción $-0,63Flujo de caja libre por acción $0,44Dividendo por acción $0,00
2022Beneficio por acción $0,01Flujo de caja libre por acción $0,89Dividendo por acción $0,10
2023Beneficio por acción $-0,27Flujo de caja libre por acción $0,61Dividendo por acción $0,26
2024Beneficio por acción $0,29Flujo de caja libre por acción $0,58Dividendo por acción $0,28
2025Beneficio por acción $-0,11Flujo de caja libre por acción $0,69Dividendo por acción $0,36
2016201720182019202020212022202320242025
Acciones en circulación
Acciones diluidas
80,0 M100,0 M120,0 M140,0 M
2016Acciones diluidas 87,3 M
2017Acciones diluidas 99,8 M
2018Acciones diluidas 103,8 M
2019Acciones diluidas 103,9 M
2020Acciones diluidas 104,1 M
2021Acciones diluidas 104,5 M
2022Acciones diluidas 105,1 M
2023Acciones diluidas 105,5 M
2024Acciones diluidas 132,4 M
2025Acciones diluidas 106,8 M
2016201720182019202020212022202320242025
¿Cómo de sólido es el balance?
La deuda no es mala en sí misma; lo es la que el negocio no puede atender en un mal año. La deuda neta es la deuda menos la caja, y por debajo de cero la empresa tiene más caja de la que debe.
Deuda neta
0500,0 M1,0 mil M1,5 mil M
2016Deuda neta 617,7 M
2017Deuda neta 831,7 M
2018Deuda neta 914,6 M
2019Deuda neta 973,9 M
2020Deuda neta 1,1 mil M
2021Deuda neta 1,0 mil M
2022Deuda neta 1,4 mil M
2023Deuda neta 1,4 mil M
2024Deuda neta 1,4 mil M
2025Deuda neta 1,4 mil M
2016201720182019202020212022202320242025
Deuda neta ÷ EBITDA
6,3×
Cobertura de intereses
1× beneficio operativo ÷ intereses
Ratio de liquidez
— activo corriente ÷ pasivo corriente
Ciclo de conversión de caja
—
Tres filtros clásicos de las cuentas
Cada uno hace una pregunta distinta a los mismos estados financieros: si mejora, si se parece a una empresa camino de problemas, si las cuentas se parecen a otras que fueron manipuladas. Ninguno es un veredicto; cada uno enseña qué lo mueve.
F-score de Piotroski
¿Está mejorando el negocio? Nueve pruebas de sí o no, este año frente al anterior.
4de 7 pruebas superadas
✕RentableRentabilidad sobre activos por encima de cerono superada
✓Caja de las operacionesFlujo de caja operativo por encima de cerosuperada
✕Mejoró la rentabilidadRentabilidad sobre activos mayor que un año antesno superada
✓Beneficio respaldado por cajaFlujo de caja operativo por encima del beneficio neto (pocos devengos)superada
✕Menos deuda a largo plazoBajó la deuda a largo plazo en proporción a los activosno superada
–Más liquidezRatio de liquidez mayor que un año antes — no declaradosin datos
✓Sin acciones nuevasEl número de acciones no creciósuperada
–Mejor margen brutoMargen bruto mayor que un año antes — no declaradosin datos
✓Vende más por activoRotación de activos mayor que un año antessuperada
Dónde engaña: mide el cambio, no el nivel. Un negocio excelente que se estancó un año saca poca nota; uno malo que se recupera de un desastre saca mucha.
Z''-score de Altman
¿Se parece el balance al de empresas que quebraron?
A las cuentas les falta una línea que necesita (beneficios retenidos, activo corriente o pasivo).
M-score de Beneish
¿Se parecen las cuentas a las de empresas que maquillaron sus resultados?
A las cuentas les faltan demasiadas de las líneas que necesita.
Dónde se contradicen los estados financieros
Cruces entre la cuenta de resultados, el balance y el estado de flujos de caja del último año, cada uno con la lectura tranquila y la preocupante.
La inversión en activo fijo (75M) está muy por debajo de la amortización (150M).
Tranquila
Activos maduros, o un negocio que se ha vuelto menos intensivo en capital.
Preocupante
Infrainversión: el beneficio de hoy se sostiene consumiendo la capacidad de mañana.
El tipo impositivo efectivo es del -7,8 %.
Tranquila
Un reparto geográfico favorable, o deducciones fiscales legítimas.
Preocupante
No es sostenible; proyectarlo hacia delante infla la valoración.
La deuda neta equivale a 6,3 veces el EBITDA.
Tranquila
Un sector estable con flujos predecibles y vencimientos holgados.
Preocupante
Poco margen si caen los resultados; lo que hay que mirar es el calendario de vencimientos.
¿Cuánto vale, con qué supuestos?
Una empresa vale la caja que va a generar, traída al día de hoy. Este modelo proyecta las ventas con un crecimiento que se apaga con los años, aplica un margen de flujo de caja libre y descuenta el resultado al coste del capital. Cada supuesto dice de dónde sale, y todos se pueden cambiar.
Valor por acción, con estos supuestos$48,44descontado al 7,5 % anual · el 69 % de él, de después del año 10
$30,61el 80 % de 4.998 simulaciones$80,26
Prudente$22,2721,0 % de crecimiento · 14,6 % de margen · 8,5 % de descuento · 2,0 % para siempre
Tus supuestos$48,4425,0 % de crecimiento · 17,2 % de margen · 7,5 % de descuento · 2,5 % para siempre
Generoso$104,9429,0 % de crecimiento · 19,8 % de margen · 6,5 % de descuento · 3,0 % para siempre
Escribe un precio a la izquierda para hacer las preguntas inversas: qué crecimiento, qué margen o qué tasa de descuento implica ese precio.
Lo que implica el valor, en los múltiplos de siempre
Al valor de este modelo
Precio ÷ beneficio
—
Valor de empresa ÷ EBITDA
30,3×
Valor de empresa ÷ ventas
9,0×
Rentabilidad por flujo de caja libre
1,3 %
De los flujos de caja a un valor por acción
10 años de flujo de caja, hoy2,1 mil M
Todo lo de después, hoy4,5 mil M
El negocio entero6,5 mil M
Menos la deuda neta-1,4 mil M
Lo que es de los accionistas5,2 mil M
Repartido entre 106,8 M acciones: <strong>$48,44</strong> cada una.
La proyección junto a su historia
El flujo de caja libre declarado tras pagos en acciones, y después el del modelo. Una proyección que no se parece en nada al pasado necesita un motivo.
DeclaradoProyectado
-200,0 M0200,0 M400,0 M600,0 M
2016Declarado 90,1 M
2017Declarado 104,8 M
2018Declarado 88,4 M
2019Declarado 83,0 M
2020Declarado -71,2 M
2021Declarado 35,0 M
2022Declarado 84,7 M
2023Declarado 56,3 M
2024Declarado 68,9 M
2025Declarado 64,8 M
2026Proyectado 156,6 M
2027Proyectado 191,9 M
2028Proyectado 230,3 M
2029Proyectado 270,6 M
2030Proyectado 311,2 M
2031Proyectado 350,0 M
2032Proyectado 385,0 M
2033Proyectado 413,9 M
2034Proyectado 434,6 M
2035Proyectado 445,5 M
2016201820202022202420262028203020322034
Año a año
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
Ventas
911,8 M
1,1 mil M
1,3 mil M
1,6 mil M
1,8 mil M
2,0 mil M
2,2 mil M
2,4 mil M
2,5 mil M
2,6 mil M
Crecimiento
25,0 %
22,5 %
20,0 %
17,5 %
15,0 %
12,5 %
10,0 %
7,5 %
5,0 %
2,5 %
Margen de caja
17,2 %
17,2 %
17,2 %
17,2 %
17,2 %
17,2 %
17,2 %
17,2 %
17,2 %
17,2 %
Flujo de caja libre
156,6 M
191,9 M
230,3 M
270,6 M
311,2 M
350,0 M
385,0 M
413,9 M
434,6 M
445,5 M
Vale hoy
145,8 M
166,2 M
185,5 M
202,9 M
217,1 M
227,3 M
232,7 M
232,7 M
227,4 M
216,9 M
Si se mueven los datos menos conocidos
El valor por acción cuando cambian dos datos a la vez. Que casillas vecinas difieran mucho es la conclusión: el valor depende de números que nadie conoce con precisión.
La tasa de descuento y el crecimiento para siempre
descuento ↓ · para siempre →
1,5 %
2,0 %
2,5 %
3,0 %
3,5 %
6,5 %
51
57
65
76
90
7,0 %
44
50
56
64
74
7,5 %
39
43
48
55
62
8,0 %
35
38
42
47
53
8,5 %
31
34
37
41
46
El crecimiento del primer año y el margen final
margen ↓ · crecimiento →
21,0 %
23,0 %
25,0 %
27,0 %
29,0 %
13,7 %
31
34
38
42
46
15,5 %
35
39
43
48
52
17,2 %
40
44
48
53
59
18,9 %
44
49
54
59
65
20,6 %
48
54
59
65
71
Todos los datos moviéndose a la vez
4.998 valoraciones, cada una con el crecimiento, el margen final, la tasa de descuento y el crecimiento eterno sorteados al azar alrededor de los valores de la izquierda (dispersiones de 3,0 %, 2,6 %, 1,0 % y 0,5 %). No es una probabilidad —las dispersiones también son supuestos—, sino una imagen honesta de lo ancha que es la respuesta.
Percentil 10$30,61
Mediana$48,38
Percentil 90$80,26
$50,00$100,00
La mitad de las simulaciones caen entre <b>$38,20</b> y <b>$62,76</b>; una de cada diez por debajo de $30,61, una de cada diez por encima de $80,26.
¿Tiene sentido el largo plazo?
12,0×El valor terminal pone precio al negocio en el año 10 a 12,0 veces el EBITDA de ese año.
Crecimiento gratisEn el año 10 el flujo de caja libre iguala o supera al beneficio operativo después de impuestos, y aun así el modelo crece un 2,5 % para siempre. Crecer exige reinvertir; esto supone que sale gratis, lo que adorna el valor terminal.
69 %del valor viene de después del año 10. Cuanto más, más depende la respuesta de la parte que nadie puede ver.
La tasa de descuento, desmontada
Lo que exigen los accionistas (CAPM): 5,17 % sin riesgo + 1,00 de beta × 5,0 % de prima = <strong>10,17 %</strong>.
Lo que cobran los acreedores, tras el ahorro fiscal de los intereses: 5,79 % × (1 − 0,0 %) = <strong>5,79 %</strong>.
Ponderado por cuánto usa la empresa de cada uno (valor contable (sin precio)): <strong>7,46 %</strong>, la tasa a la que se descuenta cada flujo futuro.
Lo que ha presentado últimamente
Los últimos doce meses en la SEC, lo más importante primero: informes anuales y trimestrales, hechos relevantes, grandes accionistas y directivos.
Lo que hicieron sus propios consejeros y directivos
Todos los formularios 4 presentados en los últimos doce meses, leídos línea a línea: 6 formularios de 6 personas. Las compras y ventas en mercado se cuentan aparte de las retribuciones, los ejercicios de opciones y las acciones retenidas para impuestos.
Compró en mercado—ninguna en el periodo
Vendió en mercado—ninguna en el periodo
Con plan preestablecido—de las ventas seguían un plan 10b5-1 fijado meses antes
Otras líneas66 retribuciones · 0 ejercicios de opciones · 0 retenciones fiscales
Un formulario 4 dice qué pasó, cuándo, cuántas acciones y a qué precio. No dice por qué: una venta puede ser diversificación, una factura fiscal o un plan fijado meses antes, y una retribución es sueldo, no una compra. Nada de esto es una razón para comprar o vender nada.
Empresas parecidas
Primero la misma industria según la SEC (sociedades de inversión inmobiliaria (REIT)), después el resto de inmobiliario.
Cuentas sacadas de los propios documentos de la empresa ante la SEC; las líneas que algunas empresas no presentan salen como un guion en lugar de estimarse. El tipo sin riesgo es la rentabilidad del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Un DCF es una forma de hacer explícitos los supuestos, no una previsión: dice lo que valdría la empresa si se cumplieran los supuestos. Las puntuaciones son filtros que señalan dónde mirar, no veredictos. Nada de lo que hay aquí es una recomendación de comprar o vender.
