ESS · Inmobiliario(sociedades de inversión inmobiliaria (REIT)) · 10 años de cuentas anuales presentadas ante la SEC · último ejercicio cerrado el 31/12/2025
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Essex Property Trust, Inc. declaró unas ventas de 9,4 millones $ en el ejercicio 2025, tras encoger un 42,2 % al año durante los 9 años anteriores. Su margen operativo se ensanchó del 32,5 % en 2016 al 9586,6 %. De los 9,0 mil millones $ que generó su operación en 10 años, un 59,3 % fue a dividendos y un 7,4 % a recompras. En los filtros contables, supera 3 de las 6 pruebas de Piotroski; no salta ninguno de los seis cruces entre sus estados financieros.
Ventas, ejercicio 20259,4 M-42,2 % al año en 9 años
Margen operativo9586,6 %margen bruto del —
Rentabilidad sobre el capital invertido—
Flujo de caja libre—
Deuda neta ÷ EBITDA—deuda neta de —
F-score de Piotroski3/6pruebas de mejora superadas
¿Crece?
Las ventas y el beneficio operativo en que se convierten. Un crecimiento que no llega al beneficio operativo es crecimiento comprado con margen.
VentasBeneficio operativo
0500,0 M1,0 mil M1,5 mil M
2016Ventas 1,3 mil MBeneficio operativo 420,8 M
2017Ventas 1,4 mil MBeneficio operativo 472,9 M
2018Ventas 9,2 MBeneficio operativo 512,0 M
2019Ventas 9,5 MBeneficio operativo 481,1 M
2020Ventas 9,6 MBeneficio operativo 491,4 M
2021Ventas 9,1 MBeneficio operativo 530,0 M
2022Ventas 11,1 MBeneficio operativo 595,2 M
2023Ventas 11,1 MBeneficio operativo 584,3 M
2024Ventas 10,3 MBeneficio operativo 703,1 M
2025Ventas 9,4 MBeneficio operativo 899,3 M
2016201720182019202020212022202320242025
Crecimiento compuesto anual
3 años
5 años
9 años
Ventas
-5,6 %
-0,5 %
-42,2 %
Beneficio operativo
+14,7 %
+12,8 %
+8,8 %
Beneficio neto
+17,5 %
+3,2 %
+6,0 %
Beneficio por acción
+17,9 %
+3,6 %
+6,2 %
Dividendo por acción
+5,3 %
+4,4 %
+5,5 %
Acciones
-0,4 %
-0,4 %
-0,2 %
Si bajan las acciones, son recompras: cada acción que queda es dueña de más empresa.
¿Gana más de lo que le cuesta su capital?
Los márgenes dicen cuánto se queda de cada venta; la rentabilidad sobre el capital invertido, cuánto gana el negocio con el dinero que necesita para funcionar. El crecimiento solo crea valor cuando esa rentabilidad supera el coste del capital.
BrutoOperativoNetoFlujo de caja libre
0,0 %2500,0 %5000,0 %7500,0 %10000,0 %
2016Operativo 32,5 %Neto 32,1 %
2017Operativo 34,7 %Neto 31,8 %
2018Operativo 5575,4 %Neto 4248,6 %
2019Operativo 5050,0 %Neto 4875,1 %
2020Operativo 5120,2 %Neto 6244,3 %
2021Operativo 5799,9 %Neto 5643,4 %
2022Operativo 5343,6 %Neto 3887,1 %
2023Operativo 5249,7 %Neto 3869,4 %
2024Operativo 6849,4 %Neto 7903,6 %
2025Operativo 9586,6 %Neto 7491,5 %
2016201720182019202020212022202320242025
Rentabilidad sobre el capital invertido
Beneficio económico
Necesita un coste del capital, que sale de la valoración de más abajo.
Rentabilidad sobre fondos propios
12,7 %
Rentabilidad sobre activos
5,3 %
Rotación de activos
0,00×
Gastos generales (SG&A)
767,0 % de las ventas
¿El beneficio es caja, y adónde va la caja?
El beneficio neto es una opinión contable; el flujo de caja libre es lo que quedó en el banco después de invertir. Los pagos en acciones no salen del banco —los pagan los accionistas mediante la dilución—, así que se enseñan también descontados.
Beneficio netoFlujo de caja libreTras pagos en acciones
0250,0 M500,0 M750,0 M1,0 mil M
2016Beneficio neto 415,0 M
2017Beneficio neto 433,1 M
2018Beneficio neto 390,2 M
2019Beneficio neto 464,4 M
2020Beneficio neto 599,3 M
2021Beneficio neto 515,7 M
2022Beneficio neto 433,0 M
2023Beneficio neto 430,7 M
2024Beneficio neto 811,3 M
2025Beneficio neto 702,8 M
2016201720182019202020212022202320242025
Adónde fueron 10 años de caja operativa, 2016–2025
9,0 mil M generados por el negocio. Cada franja es su parte de ese total.
Reinvertido en el negocio 0 %0
Compras de empresas 0 %0
Dividendos 59 %5,4 mil M
Recompras de acciones 7 %673,1 M
Guardado, o usado para reducir deuda 33 %3,0 mil M
En esos mismos años pagó 80,7 M en acciones. El número de acciones bajó un 1,8 %. 592,4 M de las recompras fueron más allá de compensar esa dilución.
Por acción
Beneficio por acciónFlujo de caja libre por acciónDividendo por acción
$0,00$5,00$10,00$15,00
2016Beneficio por acción $6,33Dividendo por acción $6,27
2017Beneficio por acción $6,57Dividendo por acción $6,84
2018Beneficio por acción $5,90Dividendo por acción $7,33
2019Beneficio por acción $7,04Dividendo por acción $7,70
2020Beneficio por acción $9,14Dividendo por acción $8,18
2021Beneficio por acción $7,92Dividendo por acción $8,34
2022Beneficio por acción $6,65Dividendo por acción $8,69
2023Beneficio por acción $6,70Dividendo por acción $9,14
2024Beneficio por acción $12,63Dividendo por acción $9,66
2025Beneficio por acción $10,91Dividendo por acción $10,16
2016201720182019202020212022202320242025
Acciones en circulación
Acciones diluidas
64,0 M64,5 M65,0 M65,5 M66,0 M66,5 M
2016Acciones diluidas 65,6 M
2017Acciones diluidas 65,9 M
2018Acciones diluidas 66,1 M
2019Acciones diluidas 65,9 M
2020Acciones diluidas 65,6 M
2021Acciones diluidas 65,1 M
2022Acciones diluidas 65,1 M
2023Acciones diluidas 64,3 M
2024Acciones diluidas 64,3 M
2025Acciones diluidas 64,4 M
2016201720182019202020212022202320242025
¿Cómo de sólido es el balance?
La deuda no es mala en sí misma; lo es la que el negocio no puede atender en un mal año. La deuda neta es la deuda menos la caja, y por debajo de cero la empresa tiene más caja de la que debe.
Deuda neta
01,0 mil M2,0 mil M3,0 mil M
2016Deuda neta 2,1 mil M
2017Deuda neta 2,0 mil M
2018Deuda neta 1,7 mil M
2019Deuda neta 920,6 M
2020Deuda neta 569,9 M
2021Deuda neta 590,5 M
2022
2023
2024
2025
2016201720182019202020212022202320242025
Deuda neta ÷ EBITDA
—
Cobertura de intereses
3× beneficio operativo ÷ intereses
Ratio de liquidez
— activo corriente ÷ pasivo corriente
Ciclo de conversión de caja
—
Tres filtros clásicos de las cuentas
Cada uno hace una pregunta distinta a los mismos estados financieros: si mejora, si se parece a una empresa camino de problemas, si las cuentas se parecen a otras que fueron manipuladas. Ninguno es un veredicto; cada uno enseña qué lo mueve.
F-score de Piotroski
¿Está mejorando el negocio? Nueve pruebas de sí o no, este año frente al anterior.
3de 6 pruebas superadas
✓RentableRentabilidad sobre activos por encima de cerosuperada
✓Caja de las operacionesFlujo de caja operativo por encima de cerosuperada
✕Mejoró la rentabilidadRentabilidad sobre activos mayor que un año antesno superada
✓Beneficio respaldado por cajaFlujo de caja operativo por encima del beneficio neto (pocos devengos)superada
–Menos deuda a largo plazoBajó la deuda a largo plazo en proporción a los activos — no declaradosin datos
–Más liquidezRatio de liquidez mayor que un año antes — no declaradosin datos
✕Sin acciones nuevasEl número de acciones no crecióno superada
–Mejor margen brutoMargen bruto mayor que un año antes — no declaradosin datos
✕Vende más por activoRotación de activos mayor que un año antesno superada
Dónde engaña: mide el cambio, no el nivel. Un negocio excelente que se estancó un año saca poca nota; uno malo que se recupera de un desastre saca mucha.
Z''-score de Altman
¿Se parece el balance al de empresas que quebraron?
A las cuentas les falta una línea que necesita (beneficios retenidos, activo corriente o pasivo).
M-score de Beneish
¿Se parecen las cuentas a las de empresas que maquillaron sus resultados?
A las cuentas les faltan demasiadas de las líneas que necesita.
Dónde se contradicen los estados financieros
Cruces entre la cuenta de resultados, el balance y el estado de flujos de caja del último año, cada uno con la lectura tranquila y la preocupante.
No salta ninguno de los seis cruces en el último año: las cuentas por cobrar y las existencias se mueven con las ventas, el beneficio se convierte en caja, la inversión sigue el ritmo de la amortización, el tipo impositivo es normal y la deuda es moderada.
¿Cuánto vale, con qué supuestos?
Una empresa vale la caja que va a generar, traída al día de hoy. Este modelo proyecta las ventas con un crecimiento que se apaga con los años, aplica un margen de flujo de caja libre y descuenta el resultado al coste del capital. Cada supuesto dice de dónde sale, y todos se pueden cambiar.
A las cuentas de la SEC les faltan las líneas necesarias para las ventas, el flujo de caja libre o el número de acciones, así que no hay DCF para esta empresa.
Lo que ha presentado últimamente
Los últimos doce meses en la SEC, lo más importante primero: informes anuales y trimestrales, hechos relevantes, grandes accionistas y directivos.
Lo que hicieron sus propios consejeros y directivos
Todos los formularios 4 presentados en los últimos doce meses, leídos línea a línea: 6 formularios de 6 personas. Las compras y ventas en mercado se cuentan aparte de las retribuciones, los ejercicios de opciones y las acciones retenidas para impuestos.
Compró en mercado—ninguna en el periodo
Vendió en mercado$167.6701 venta(s) de 1 directivo(s)
Con plan preestablecido0 %de las ventas seguían un plan 10b5-1 fijado meses antes
Otras líneas55 retribuciones · 0 ejercicios de opciones · 0 retenciones fiscales
Un formulario 4 dice qué pasó, cuándo, cuántas acciones y a qué precio. No dice por qué: una venta puede ser diversificación, una factura fiscal o un plan fijado meses antes, y una retribución es sueldo, no una compra. Nada de esto es una razón para comprar o vender nada.
Qué grandes fondos declaran tenerla
Del formulario 13F de las 28 instituciones que sigue este sitio, a fecha del cierre de su último trimestre declarado. Un 13F se presenta hasta 45 días después y solo recoge posiciones largas en acciones cotizadas en EE. UU.
Cuentas sacadas de los propios documentos de la empresa ante la SEC; las líneas que algunas empresas no presentan salen como un guion en lugar de estimarse. El tipo sin riesgo es la rentabilidad del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Un DCF es una forma de hacer explícitos los supuestos, no una previsión: dice lo que valdría la empresa si se cumplieran los supuestos. Las puntuaciones son filtros que señalan dónde mirar, no veredictos. Nada de lo que hay aquí es una recomendación de comprar o vender.
