DOC · Inmobiliario(sociedades de inversión inmobiliaria (REIT)) · 10 años de cuentas anuales presentadas ante la SEC · último ejercicio cerrado el 31/12/2025
Con sesión iniciada, esta página dice además qué es esta empresa dentro de tu propia cartera: su peso, su cuota de tu riesgo, y qué cambiaría comprar o vender una parte. Entrar ›
Healthpeak Properties, Inc. declaró unas ventas de 604,0 millones $ en el ejercicio 2025, tras encoger un 13,1 % al año durante los 9 años anteriores. Su margen operativo se ensanchó del 22,3 % en 2016 al 97,6 %, y ganó un 3,3 % sobre su capital invertido en el último año. De los 9,5 mil millones $ que generó su operación en 10 años, un 78,8 % fue a dividendos y un 74,7 % a reinvertir en el negocio; el número de acciones subió un 48,9 %. En los filtros contables, supera 4 de las 7 pruebas de Piotroski; saltan 2 de los seis cruces entre sus estados financieros.
Ventas, ejercicio 2025604,0 M-13,1 % al año en 9 años
Margen operativo97,6 %margen bruto del —
Rentabilidad sobre el capital invertido3,3 %3,5 % de media en 5 años
Flujo de caja libre tras pagos en acciones342,6 Mel 56,7 % de las ventas
Deuda neta ÷ EBITDA5,7×deuda neta de 9,4 mil M
F-score de Piotroski4/7pruebas de mejora superadas
¿Crece?
Las ventas y el beneficio operativo en que se convierten. Un crecimiento que no llega al beneficio operativo es crecimiento comprado con margen.
VentasBeneficio operativo
01,0 mil M2,0 mil M3,0 mil M
2016Ventas 2,1 mil MBeneficio operativo 475,8 M
2017Ventas 524,3 MBeneficio operativo 318,6 M
2018Ventas 144,2 MBeneficio operativo 258,7 M
2019Ventas 144,3 MBeneficio operativo 209,0 M
2020Ventas 436,5 MBeneficio operativo 436,0 M
2021Ventas 471,3 MBeneficio operativo 286,3 M
2022Ventas 494,9 MBeneficio operativo 680,1 M
2023Ventas 527,4 MBeneficio operativo 515,3 M
2024Ventas 568,5 MBeneficio operativo 553,6 M
2025Ventas 604,0 MBeneficio operativo 589,5 M
2016201720182019202020212022202320242025
Crecimiento compuesto anual
3 años
5 años
9 años
Ventas
+6,9 %
+6,7 %
-13,1 %
Beneficio operativo
-4,7 %
+6,2 %
+2,4 %
Beneficio neto
-47,8 %
-29,6 %
-21,5 %
Beneficio por acción
-52,0 %
-33,3 %
-24,9 %
Flujo de caja libre por acción
—
—
-12,0 %
Dividendo por acción
+0,5 %
-3,8 %
-5,8 %
Acciones
+8,9 %
+5,6 %
+4,5 %
Si bajan las acciones, son recompras: cada acción que queda es dueña de más empresa.
¿Gana más de lo que le cuesta su capital?
Los márgenes dicen cuánto se queda de cada venta; la rentabilidad sobre el capital invertido, cuánto gana el negocio con el dinero que necesita para funcionar. El crecimiento solo crea valor cuando esa rentabilidad supera el coste del capital.
2025Operativo 97,6 %Neto 11,8 %Flujo de caja libre 59,1 %
2016201720182019202020212022202320242025
Rentabilidad sobre el capital invertido
Rentabilidad sobre el capital invertidoCoste del capital hoy · 7,2 %
0,0 %2,0 %4,0 %6,0 %8,0 %
2016Rentabilidad sobre el capital invertido 2,0 %
2017Rentabilidad sobre el capital invertido 2,1 %
2018Rentabilidad sobre el capital invertido 6,1 %
2019Rentabilidad sobre el capital invertido 2,8 %
2020Rentabilidad sobre el capital invertido 3,1 %
2021Rentabilidad sobre el capital invertido 2,2 %
2022Rentabilidad sobre el capital invertido 5,1 %
2023Rentabilidad sobre el capital invertido 3,8 %
2024Rentabilidad sobre el capital invertido 3,2 %
2025Rentabilidad sobre el capital invertido 3,3 %
2016201720182019202020212022202320242025
Beneficio económico
Beneficio económico
-800,0 M-600,0 M-400,0 M-200,0 M0
2016Beneficio económico -771,2 M
2017Beneficio económico -667,3 M
2018Beneficio económico -129,4 M
2019Beneficio económico -554,4 M
2020Beneficio económico -548,9 M
2021Beneficio económico -638,8 M
2022Beneficio económico -277,5 M
2023Beneficio económico -457,5 M
2024Beneficio económico -693,8 M
2025Beneficio económico -685,0 M
2016201720182019202020212022202320242025
(rentabilidad del capital − coste del capital) × capital invertido: el beneficio que queda después de pagar por el dinero usado. Se aplica el coste del capital de hoy a todos los años, porque uno pasado no se puede reconstruir con honestidad.
Rentabilidad sobre fondos propios
1,0 %
Rentabilidad sobre activos
0,4 %
Rotación de activos
0,03×
Gastos generales (SG&A)
15,0 % de las ventas
¿El beneficio es caja, y adónde va la caja?
El beneficio neto es una opinión contable; el flujo de caja libre es lo que quedó en el banco después de invertir. Los pagos en acciones no salen del banco —los pagan los accionistas mediante la dilución—, así que se enseñan también descontados.
Beneficio netoFlujo de caja libreTras pagos en acciones
-500,0 M0500,0 M1,0 mil M1,5 mil M
2016Beneficio neto 627,7 MFlujo de caja libre 755,2 MTras pagos en acciones 732,3 M
2017Beneficio neto 414,2 MFlujo de caja libre 375,3 MTras pagos en acciones 361,0 M
2018Beneficio neto 1,1 mil MFlujo de caja libre 287,8 MTras pagos en acciones 271,3 M
2019Beneficio neto 45,5 MFlujo de caja libre 168,8 MTras pagos en acciones 150,6 M
2020Beneficio neto 413,6 MFlujo de caja libre -30,5 MTras pagos en acciones -47,8 M
2021Beneficio neto 505,5 MFlujo de caja libre 35,5 MTras pagos en acciones 17,3 M
2022Beneficio neto 500,4 MFlujo de caja libre -61,7 MTras pagos en acciones -88,2 M
2023Beneficio neto 306,0 MFlujo de caja libre 181,7 MTras pagos en acciones 167,2 M
2024Beneficio neto 243,1 MFlujo de caja libre 333,7 MTras pagos en acciones 318,2 M
2025Beneficio neto 71,3 MFlujo de caja libre 357,0 MTras pagos en acciones 342,6 M
2016201720182019202020212022202320242025
Adónde fueron 10 años de caja operativa, 2016–2025
9,5 mil M generados por el negocio. Cada franja es su parte de ese total.
Reinvertido en el negocio 75 %7,1 mil M
Compras de empresas 0 %0
Dividendos 79 %7,5 mil M
Recompras de acciones 4 %407,5 M
Más de lo que generó: financiado con caja o deuda nueva -58 %-5,5 mil M
En esos mismos años pagó 178,3 M en acciones. El número de acciones subió un 48,9 %. 229,2 M de las recompras fueron más allá de compensar esa dilución.
Por acción
Beneficio por acciónFlujo de caja libre por acciónDividendo por acción
$-1,00$0,00$1,00$2,00$3,00
2016Beneficio por acción $1,34Flujo de caja libre por acción $1,62Dividendo por acción $2,10
2017Beneficio por acción $0,88Flujo de caja libre por acción $0,80Dividendo por acción $1,48
2018Beneficio por acción $2,23Flujo de caja libre por acción $0,61Dividendo por acción $1,47
2019Beneficio por acción $0,09Flujo de caja libre por acción $0,34Dividendo por acción $1,47
2020Beneficio por acción $0,78Flujo de caja libre por acción $-0,06Dividendo por acción $1,48
2021Beneficio por acción $0,94Flujo de caja libre por acción $0,07Dividendo por acción $1,21
2022Beneficio por acción $0,93Flujo de caja libre por acción $-0,11Dividendo por acción $1,20
2023Beneficio por acción $0,56Flujo de caja libre por acción $0,33Dividendo por acción $1,20
2024Beneficio por acción $0,36Flujo de caja libre por acción $0,49Dividendo por acción $1,18
2025Beneficio por acción $0,10Flujo de caja libre por acción $0,51Dividendo por acción $1,22
2016201720182019202020212022202320242025
Acciones en circulación
Acciones diluidas
400,0 M500,0 M600,0 M700,0 M
2016Acciones diluidas 467,4 M
2017Acciones diluidas 468,9 M
2018Acciones diluidas 475,4 M
2019Acciones diluidas 489,3 M
2020Acciones diluidas 531,1 M
2021Acciones diluidas 539,2 M
2022Acciones diluidas 539,1 M
2023Acciones diluidas 547,3 M
2024Acciones diluidas 676,2 M
2025Acciones diluidas 696,0 M
2016201720182019202020212022202320242025
¿Cómo de sólido es el balance?
La deuda no es mala en sí misma; lo es la que el negocio no puede atender en un mal año. La deuda neta es la deuda menos la caja, y por debajo de cero la empresa tiene más caja de la que debe.
Deuda neta
02,5 mil M5,0 mil M7,5 mil M10,0 mil M
2016Deuda neta 9,0 mil M
2017Deuda neta 7,7 mil M
2018Deuda neta 5,4 mil M
2019Deuda neta 6,2 mil M
2020Deuda neta 6,6 mil M
2021Deuda neta 6,0 mil M
2022Deuda neta 6,4 mil M
2023Deuda neta 6,8 mil M
2024Deuda neta 8,6 mil M
2025Deuda neta 9,4 mil M
2016201720182019202020212022202320242025
Deuda neta ÷ EBITDA
5,7×
Cobertura de intereses
2× beneficio operativo ÷ intereses
Ratio de liquidez
— activo corriente ÷ pasivo corriente
Ciclo de conversión de caja
—
Tres filtros clásicos de las cuentas
Cada uno hace una pregunta distinta a los mismos estados financieros: si mejora, si se parece a una empresa camino de problemas, si las cuentas se parecen a otras que fueron manipuladas. Ninguno es un veredicto; cada uno enseña qué lo mueve.
F-score de Piotroski
¿Está mejorando el negocio? Nueve pruebas de sí o no, este año frente al anterior.
4de 7 pruebas superadas
✓RentableRentabilidad sobre activos por encima de cerosuperada
✓Caja de las operacionesFlujo de caja operativo por encima de cerosuperada
✕Mejoró la rentabilidadRentabilidad sobre activos mayor que un año antesno superada
✓Beneficio respaldado por cajaFlujo de caja operativo por encima del beneficio neto (pocos devengos)superada
✕Menos deuda a largo plazoBajó la deuda a largo plazo en proporción a los activosno superada
–Más liquidezRatio de liquidez mayor que un año antes — no declaradosin datos
✕Sin acciones nuevasEl número de acciones no crecióno superada
–Mejor margen brutoMargen bruto mayor que un año antes — no declaradosin datos
✓Vende más por activoRotación de activos mayor que un año antessuperada
Dónde engaña: mide el cambio, no el nivel. Un negocio excelente que se estancó un año saca poca nota; uno malo que se recupera de un desastre saca mucha.
Z''-score de Altman
¿Se parece el balance al de empresas que quebraron?
A las cuentas les falta una línea que necesita (beneficios retenidos, activo corriente o pasivo).
M-score de Beneish
¿Se parecen las cuentas a las de empresas que maquillaron sus resultados?
A las cuentas les faltan demasiadas de las líneas que necesita.
Dónde se contradicen los estados financieros
Cruces entre la cuenta de resultados, el balance y el estado de flujos de caja del último año, cada uno con la lectura tranquila y la preocupante.
El tipo impositivo efectivo es del 3,3 %.
Tranquila
Un reparto geográfico favorable, o deducciones fiscales legítimas.
Preocupante
No es sostenible; proyectarlo hacia delante infla la valoración.
La deuda neta equivale a 5,7 veces el EBITDA.
Tranquila
Un sector estable con flujos predecibles y vencimientos holgados.
Preocupante
Poco margen si caen los resultados; lo que hay que mirar es el calendario de vencimientos.
¿Cuánto vale, con qué supuestos?
Una empresa vale la caja que va a generar, traída al día de hoy. Este modelo proyecta las ventas con un crecimiento que se apaga con los años, aplica un margen de flujo de caja libre y descuenta el resultado al coste del capital. Cada supuesto dice de dónde sale, y todos se pueden cambiar.
Valor por acción, con estos supuestos$13,17descontado al 7,2 % anual · el 65 % de él, de después del año 10
$1,16el 80 % de 4.997 simulaciones$14,66
Prudente$1,812,5 % de crecimiento · 101,5 % de margen · 8,2 % de descuento · 2,0 % para siempre
Tus supuestos$13,176,5 % de crecimiento · 119,4 % de margen · 7,2 % de descuento · 2,5 % para siempre
Generoso$38,5010,5 % de crecimiento · 137,3 % de margen · 6,2 % de descuento · 3,0 % para siempre
Escribe un precio a la izquierda para hacer las preguntas inversas: qué crecimiento, qué margen o qué tasa de descuento implica ese precio.
Lo que implica el valor, en los múltiplos de siempre
Al valor de este modelo
Precio ÷ beneficio
128,4×
Valor de empresa ÷ EBITDA
11,3×
Valor de empresa ÷ ventas
30,7×
Rentabilidad por flujo de caja libre
3,7 %
De los flujos de caja a un valor por acción
10 años de flujo de caja, hoy6,5 mil M
Todo lo de después, hoy12,0 mil M
El negocio entero18,5 mil M
Menos la deuda neta-9,4 mil M
Lo que es de los accionistas9,2 mil M
Repartido entre 696,0 M acciones: <strong>$13,17</strong> cada una.
La proyección junto a su historia
El flujo de caja libre declarado tras pagos en acciones, y después el del modelo. Una proyección que no se parece en nada al pasado necesita un motivo.
DeclaradoProyectado
-500,0 M0500,0 M1,0 mil M1,5 mil M
2016Declarado 732,3 M
2017Declarado 361,0 M
2018Declarado 271,3 M
2019Declarado 150,6 M
2020Declarado -47,8 M
2021Declarado 17,3 M
2022Declarado -88,2 M
2023Declarado 167,2 M
2024Declarado 318,2 M
2025Declarado 342,6 M
2026Proyectado 768,1 M
2027Proyectado 814,6 M
2028Proyectado 860,3 M
2029Proyectado 904,8 M
2030Proyectado 947,5 M
2031Proyectado 988,0 M
2032Proyectado 1,0 mil M
2033Proyectado 1,1 mil M
2034Proyectado 1,1 mil M
2035Proyectado 1,1 mil M
2016201820202022202420262028203020322034
Año a año
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
Ventas
643,2 M
682,2 M
720,5 M
757,7 M
793,5 M
827,4 M
859,1 M
888,3 M
914,4 M
937,3 M
Crecimiento
6,5 %
6,1 %
5,6 %
5,2 %
4,7 %
4,3 %
3,8 %
3,4 %
2,9 %
2,5 %
Margen de caja
119,4 %
119,4 %
119,4 %
119,4 %
119,4 %
119,4 %
119,4 %
119,4 %
119,4 %
119,4 %
Flujo de caja libre
768,1 M
814,6 M
860,3 M
904,8 M
947,5 M
988,0 M
1,0 mil M
1,1 mil M
1,1 mil M
1,1 mil M
Vale hoy
716,3 M
708,4 M
697,6 M
684,2 M
668,2 M
649,7 M
629,1 M
606,5 M
582,3 M
556,6 M
Si se mueven los datos menos conocidos
El valor por acción cuando cambian dos datos a la vez. Que casillas vecinas difieran mucho es la conclusión: el valor depende de números que nadie conoce con precisión.
La tasa de descuento y el crecimiento para siempre
descuento ↓ · para siempre →
1,5 %
2,0 %
2,5 %
3,0 %
3,5 %
6,2 %
14
17
20
25
31
6,7 %
11
14
16
20
24
7,2 %
9
11
13
16
19
7,7 %
7
9
11
13
15
8,2 %
6
7
8
10
12
El crecimiento del primer año y el margen final
margen ↓ · crecimiento →
2,5 %
4,5 %
6,5 %
8,5 %
10,5 %
95,5 %
5
7
9
11
13
107,5 %
7
9
11
13
15
119,4 %
9
11
13
16
18
131,3 %
11
13
15
18
21
143,3 %
13
15
18
20
23
Todos los datos moviéndose a la vez
4.997 valoraciones, cada una con el crecimiento, el margen final, la tasa de descuento y el crecimiento eterno sorteados al azar alrededor de los valores de la izquierda (dispersiones de 3,0 %, 17,9 %, 1,0 % y 0,5 %). No es una probabilidad —las dispersiones también son supuestos—, sino una imagen honesta de lo ancha que es la respuesta.
Percentil 10$1,16
Mediana$5,94
Percentil 90$14,66
$0,00$10,00$20,00$30,00
La mitad de las simulaciones caen entre <b>$3,07</b> y <b>$9,73</b>; una de cada diez por debajo de $1,16, una de cada diez por encima de $14,66.
¿Tiene sentido el largo plazo?
9,5×El valor terminal pone precio al negocio en el año 10 a 9,5 veces el EBITDA de ese año.
Crecimiento gratisEn el año 10 el flujo de caja libre iguala o supera al beneficio operativo después de impuestos, y aun así el modelo crece un 2,5 % para siempre. Crecer exige reinvertir; esto supone que sale gratis, lo que adorna el valor terminal.
65 %del valor viene de después del año 10. Cuanto más, más depende la respuesta de la parte que nadie puede ver.
La tasa de descuento, desmontada
Lo que exigen los accionistas (CAPM): 5,17 % sin riesgo + 1,00 de beta × 5,0 % de prima = <strong>10,17 %</strong>.
Lo que cobran los acreedores, tras el ahorro fiscal de los intereses: 5,17 % × (1 − 3,3 %) = <strong>5,00 %</strong>.
Ponderado por cuánto usa la empresa de cada uno (valor contable (sin precio)): <strong>7,24 %</strong>, la tasa a la que se descuenta cada flujo futuro.
Lo que ha presentado últimamente
Los últimos doce meses en la SEC, lo más importante primero: informes anuales y trimestrales, hechos relevantes, grandes accionistas y directivos.
Lo que hicieron sus propios consejeros y directivos
Todos los formularios 4 presentados en los últimos doce meses, leídos línea a línea: 6 formularios de 6 personas. Las compras y ventas en mercado se cuentan aparte de las retribuciones, los ejercicios de opciones y las acciones retenidas para impuestos.
Compró en mercado—ninguna en el periodo
Vendió en mercado—ninguna en el periodo
Con plan preestablecido—de las ventas seguían un plan 10b5-1 fijado meses antes
Otras líneas126 retribuciones · 0 ejercicios de opciones · 6 retenciones fiscales
Un formulario 4 dice qué pasó, cuándo, cuántas acciones y a qué precio. No dice por qué: una venta puede ser diversificación, una factura fiscal o un plan fijado meses antes, y una retribución es sueldo, no una compra. Nada de esto es una razón para comprar o vender nada.
Qué grandes fondos declaran tenerla
Del formulario 13F de las 28 instituciones que sigue este sitio, a fecha del cierre de su último trimestre declarado. Un 13F se presenta hasta 45 días después y solo recoge posiciones largas en acciones cotizadas en EE. UU.
Cuentas sacadas de los propios documentos de la empresa ante la SEC; las líneas que algunas empresas no presentan salen como un guion en lugar de estimarse. El tipo sin riesgo es la rentabilidad del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Un DCF es una forma de hacer explícitos los supuestos, no una previsión: dice lo que valdría la empresa si se cumplieran los supuestos. Las puntuaciones son filtros que señalan dónde mirar, no veredictos. Nada de lo que hay aquí es una recomendación de comprar o vender.
