CIM · Inmobiliario(sociedades de inversión inmobiliaria (REIT)) · 10 años de cuentas anuales presentadas ante la SEC · último ejercicio cerrado el 31/12/2025
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De los 1,6 mil millones $ que generó su operación en 10 años, un 128,1 % fue a dividendos y un 7,4 % a recompras; el número de acciones subió un 34,1 %. En los filtros contables, supera 2 de las 6 pruebas de Piotroski; saltan 2 de los seis cruces entre sus estados financieros.
Ventas, ejercicio 2025—
Margen operativo—margen bruto del —
Rentabilidad sobre el capital invertido17,5 %19,6 % de media en 3 años
Flujo de caja libre—
Deuda neta ÷ EBITDACaja neta27,1 M más de caja que de deuda
F-score de Piotroski2/6pruebas de mejora superadas
El número de acciones está expresado en las acciones de hoy. Tras un split, los documentos de la SEC solo reexpresan los años recientes, así que estos saltos se han leído como splits y los años anteriores se han escalado para que casen; si no, las cifras por acción compararían unidades distintas:
1 por 3 antes del ejercicio 2022.
¿Crece?
Las ventas y el beneficio operativo en que se convierten. Un crecimiento que no llega al beneficio operativo es crecimiento comprado con margen.
VentasBeneficio operativo
-0,5 mil M00,5 mil M1,0 mil M1,5 mil M
2018Beneficio operativo 1,1 mil M
2019Beneficio operativo 1,2 mil M
2020Beneficio operativo 605,2 M
2021Beneficio operativo 1,0 mil M
2022Beneficio operativo -180,0 M
2023Beneficio operativo 635,7 M
2024
2024
2024Beneficio operativo 440,8 M
2025Beneficio operativo 499,2 M
2018201920202021202220232024202420242025
Crecimiento compuesto anual
3 años
5 años
9 años
Beneficio operativo
—
—
-8,3 %
Beneficio neto
—
—
-6,2 %
Beneficio por acción
—
—
-9,2 %
Dividendo por acción
—
-16,9 %
-14,5 %
Acciones
+1,5 %
+1,5 %
+3,3 %
Si bajan las acciones, son recompras: cada acción que queda es dueña de más empresa.
¿Gana más de lo que le cuesta su capital?
Los márgenes dicen cuánto se queda de cada venta; la rentabilidad sobre el capital invertido, cuánto gana el negocio con el dinero que necesita para funcionar. El crecimiento solo crea valor cuando esa rentabilidad supera el coste del capital.
Rentabilidad sobre el capital invertido
Rentabilidad sobre el capital invertido
0 %10 %20 %30 %
2018
2019Rentabilidad sobre el capital invertido 29,6 %
2020Rentabilidad sobre el capital invertido 15,8 %
2021Rentabilidad sobre el capital invertido 26,6 %
2022
2023Rentabilidad sobre el capital invertido 24,8 %
2024
2024
2024Rentabilidad sobre el capital invertido 16,6 %
2025Rentabilidad sobre el capital invertido 17,5 %
2018201920202021202220232024202420242025
Beneficio económico
Necesita un coste del capital, que sale de la valoración de más abajo.
Rentabilidad sobre fondos propios
9,0 %
Rentabilidad sobre activos
1,5 %
Rotación de activos
—
¿El beneficio es caja, y adónde va la caja?
El beneficio neto es una opinión contable; el flujo de caja libre es lo que quedó en el banco después de invertir. Los pagos en acciones no salen del banco —los pagan los accionistas mediante la dilución—, así que se enseñan también descontados.
Beneficio netoFlujo de caja libreTras pagos en acciones
-1,0 mil M-0,5 mil M00,5 mil M1,0 mil M
2018Beneficio neto 411,6 M
2019Beneficio neto 413,6 M
2020Beneficio neto 88,9 M
2021Beneficio neto 670,1 M
2022Beneficio neto -513,1 M
2023Beneficio neto 126,1 M
2024
2024
2024Beneficio neto 176,1 M
2025Beneficio neto 230,5 M
2018201920202021202220232024202420242025
Adónde fueron 10 años de caja operativa, 2018–2025
1,6 mil M generados por el negocio. Cada franja es su parte de ese total.
Reinvertido en el negocio 0 %0
Compras de empresas 0 %0
Dividendos 128 %2,1 mil M
Recompras de acciones 7 %120,7 M
Más de lo que generó: financiado con caja o deuda nueva -35 %-579,9 M
En esos mismos años pagó 68,4 M en acciones. El número de acciones subió un 34,1 %. 52,3 M de las recompras fueron más allá de compensar esa dilución.
Por acción
Beneficio por acciónFlujo de caja libre por acciónDividendo por acción
-$10-$5$0$5$10
2018Beneficio por acción $6,58Dividendo por acción $5,98
2019Beneficio por acción $6,58Dividendo por acción $5,96
2020Beneficio por acción $1,18Dividendo por acción $4,27
2021Beneficio por acción $8,19Dividendo por acción $3,65
2022Beneficio por acción $-6,58Dividendo por acción $3,69
2023Beneficio por acción $1,63Dividendo por acción $2,52
2024
2024
2024Beneficio por acción $2,14Dividendo por acción $1,45
2025Beneficio por acción $2,75Dividendo por acción $1,46
2018201920202021202220232024202420242025
Acciones en circulación
Acciones diluidas
60 M70 M80 M90 M
2018Acciones diluidas 62,6 M
2019Acciones diluidas 62,8 M
2020Acciones diluidas 75,5 M
2021Acciones diluidas 81,8 M
2022Acciones diluidas 78,0 M
2023Acciones diluidas 77,5 M
2024Acciones diluidas 80,3 M
2024Acciones diluidas 80,0 M
2024Acciones diluidas 82,2 M
2025Acciones diluidas 83,9 M
2018201920202021202220232024202420242025
Deuda y liquidez
La deuda no es mala en sí misma; lo es la que el negocio no puede atender en un mal año. La deuda neta es la deuda menos la caja, y por debajo de cero la empresa tiene más caja de la que debe.
Deuda neta
-400 M-200 M0200 M
2018
2019Deuda neta -109,9 M
2020Deuda neta -217,5 M
2021Deuda neta -385,7 M
2022
2023Deuda neta -221,7 M
2024
2024
2024Deuda neta 50,6 M
2025Deuda neta -27,1 M
2018201920202021202220232024202420242025
Deuda neta ÷ EBITDA
—
Cobertura de intereses
2× beneficio operativo ÷ intereses
Ratio de liquidez
— activo corriente ÷ pasivo corriente
Ciclo de conversión de caja
—
Tres filtros clásicos de las cuentas
Cada uno hace una pregunta distinta a los mismos estados financieros: si mejora, si se parece a una empresa camino de problemas, si las cuentas se parecen a otras que fueron manipuladas. Ninguno es un veredicto; cada uno enseña qué lo mueve.
F-score de Piotroski
¿Está mejorando el negocio? Nueve pruebas de sí o no, este año frente al anterior.
2de 6 pruebas superadas
✓RentableRentabilidad sobre activos por encima de cerosuperada
✕Caja de las operacionesFlujo de caja operativo por encima de cerono superada
✓Mejoró la rentabilidadRentabilidad sobre activos mayor que un año antessuperada
✕Beneficio respaldado por cajaFlujo de caja operativo por encima del beneficio neto (pocos devengos)no superada
✕Menos deuda a largo plazoBajó la deuda a largo plazo en proporción a los activosno superada
–Más liquidezRatio de liquidez mayor que un año antes — no declaradosin datos
✕Sin acciones nuevasEl número de acciones no crecióno superada
–Mejor margen brutoMargen bruto mayor que un año antes — no declaradosin datos
–Vende más por activoRotación de activos mayor que un año antes — no declaradosin datos
Dónde engaña: mide el cambio, no el nivel. Un negocio excelente que se estancó un año saca poca nota; uno malo que se recupera de un desastre saca mucha.
Z''-score de Altman
¿Se parece el balance al de empresas que quebraron?
A las cuentas les falta una línea que necesita (beneficios retenidos, activo corriente o pasivo).
M-score de Beneish
¿Se parecen las cuentas a las de empresas que maquillaron sus resultados?
A las cuentas les faltan demasiadas de las líneas que necesita.
Dónde se contradicen los estados financieros
Cruces entre la cuenta de resultados, el balance y el estado de flujos de caja del último año, cada uno con la lectura tranquila y la preocupante.
El beneficio declarado supera con holgura la caja generada (230M frente a -249M).
Tranquila
Crecimiento que consume circulante, o la estacionalidad del cierre del ejercicio.
Preocupante
Un beneficio sostenido por apuntes contables que no se convierten en dinero.
El tipo impositivo efectivo es del 1,0 %.
Tranquila
Un reparto geográfico favorable, o deducciones fiscales legítimas.
Preocupante
No es sostenible; proyectarlo hacia delante infla la valoración.
¿Cuánto vale, con qué supuestos?
Una empresa vale la caja que va a generar, traída al día de hoy. Este modelo proyecta las ventas con un crecimiento que se apaga con los años, aplica un margen de flujo de caja libre y descuenta el resultado al coste del capital. Cada supuesto dice de dónde sale, y todos se pueden cambiar.
A las cuentas de la SEC les faltan las líneas necesarias para las ventas, el flujo de caja libre o el número de acciones, así que no hay DCF para esta empresa.
Lo que ha presentado últimamente
Los últimos doce meses en la SEC, lo más importante primero: informes anuales y trimestrales, hechos relevantes, grandes accionistas y directivos.
Lo que hicieron sus propios consejeros y directivos
Todos los formularios 4 presentados en los últimos doce meses, leídos línea a línea: 6 formularios de 6 personas. Las compras y ventas en mercado se cuentan aparte de las retribuciones, los ejercicios de opciones y las acciones retenidas para impuestos.
Compró en mercado—ninguna en el periodo
Vendió en mercado—ninguna en el periodo
Con plan preestablecido—de las ventas seguían un plan 10b5-1 fijado meses antes
Otras líneas66 retribuciones · 0 ejercicios de opciones · 0 retenciones fiscales
Un formulario 4 dice qué pasó, cuándo, cuántas acciones y a qué precio. No dice por qué: una venta puede ser diversificación, una factura fiscal o un plan fijado meses antes, y una retribución es sueldo, no una compra. Nada de esto es una razón para comprar o vender nada.
Empresas parecidas
Primero la misma industria según la SEC (sociedades de inversión inmobiliaria (REIT)), después el resto de inmobiliario.
Cuentas sacadas de los propios documentos de la empresa ante la SEC; las líneas que algunas empresas no presentan salen como un guion en lugar de estimarse. El tipo sin riesgo es la rentabilidad del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Un DCF es una forma de hacer explícitos los supuestos, no una previsión: dice lo que valdría la empresa si se cumplieran los supuestos. Las puntuaciones son filtros que señalan dónde mirar, no veredictos. Nada de lo que hay aquí es una recomendación de comprar o vender.
