APLE · Inmobiliario(sociedades de inversión inmobiliaria (REIT)) · 10 años de cuentas anuales presentadas ante la SEC · último ejercicio cerrado el 31/12/2025
Con sesión iniciada, esta página dice además qué es esta empresa dentro de tu propia cartera: su peso, su cuota de tu riesgo, y qué cambiaría comprar o vender una parte. Entrar ›
Apple Hospitality Reit, Inc. declaró unas ventas de 1,4 mil millones $ en el ejercicio 2025, tras crecer un 3,4 % al año durante los 9 años anteriores. Su margen operativo se mantuvo en torno al 18,3 % desde 2016, y ganó un 5,5 % sobre su capital invertido en el último año. De los 3,3 mil millones $ que generó su operación en 10 años, un 60,1 % fue a dividendos y un 19,7 % a reinvertir en el negocio; el número de acciones subió un 6,7 %. En los filtros contables, supera 5 de las 8 pruebas de Piotroski; saltan 3 de los seis cruces entre sus estados financieros.
Ventas, ejercicio 20251,4 mil M+3,4 % al año en 9 años
Margen operativo18,3 %margen bruto del 40,0 %
Rentabilidad sobre el capital invertido5,5 %4,6 % de media en 5 años
Flujo de caja libre282,0 Mel 20,0 % de las ventas
Deuda neta ÷ EBITDA3,4×deuda neta de 1,5 mil M
F-score de Piotroski5/8pruebas de mejora superadas
¿Crece?
Las ventas y el beneficio operativo en que se convierten. Un crecimiento que no llega al beneficio operativo es crecimiento comprado con margen.
VentasBeneficio operativo
-0,5 mil M00,5 mil M1,0 mil M1,5 mil M
2016Ventas 1,0 mil MBeneficio operativo 185,1 M
2017Ventas 1,2 mil MBeneficio operativo 230,7 M
2018Ventas 1,3 mil MBeneficio operativo 257,9 M
2019Ventas 1,3 mil MBeneficio operativo 233,8 M
2020Ventas 601,9 MBeneficio operativo -102,0 M
2021Ventas 933,9 MBeneficio operativo 87,0 M
2022Ventas 1,2 mil MBeneficio operativo 206,5 M
2023Ventas 1,3 mil MBeneficio operativo 247,5 M
2024Ventas 1,4 mil MBeneficio operativo 292,8 M
2025Ventas 1,4 mil MBeneficio operativo 257,8 M
2016201720182019202020212022202320242025
Crecimiento compuesto anual
3 años
5 años
9 años
Ventas
+4,5 %
+18,6 %
+3,4 %
Beneficio operativo
+7,7 %
—
+3,7 %
Beneficio neto
+6,6 %
—
+2,2 %
Beneficio por acción
+5,3 %
—
+1,4 %
Flujo de caja libre por acción
-4,2 %
—
-0,1 %
Dividendo por acción
+18,4 %
+27,4 %
-0,2 %
Acciones
+1,3 %
+1,2 %
+0,7 %
Si bajan las acciones, son recompras: cada acción que queda es dueña de más empresa.
¿Gana más de lo que le cuesta su capital?
Los márgenes dicen cuánto se queda de cada venta; la rentabilidad sobre el capital invertido, cuánto gana el negocio con el dinero que necesita para funcionar. El crecimiento solo crea valor cuando esa rentabilidad supera el coste del capital.
Rentabilidad sobre el capital invertidoCoste del capital hoy · 8,6 %
-5 %0 %5 %10 %
2016Rentabilidad sobre el capital invertido 3,8 %
2017Rentabilidad sobre el capital invertido 4,8 %
2018Rentabilidad sobre el capital invertido 5,3 %
2019Rentabilidad sobre el capital invertido 5,0 %
2020Rentabilidad sobre el capital invertido -2,3 %
2021Rentabilidad sobre el capital invertido 1,9 %
2022Rentabilidad sobre el capital invertido 4,5 %
2023Rentabilidad sobre el capital invertido 5,2 %
2024Rentabilidad sobre el capital invertido 6,2 %
2025Rentabilidad sobre el capital invertido 5,5 %
2016201720182019202020212022202320242025
Beneficio económico
Beneficio económico
-600 M-400 M-200 M0
2016Beneficio económico -230,1 M
2017Beneficio económico -183,0 M
2018Beneficio económico -157,9 M
2019Beneficio económico -164,1 M
2020Beneficio económico -490,6 M
2021Beneficio económico -309,8 M
2022Beneficio económico -187,4 M
2023Beneficio económico -158,3 M
2024Beneficio económico -116,3 M
2025Beneficio económico -147,1 M
2016201720182019202020212022202320242025
(rentabilidad del capital − coste del capital) × capital invertido: el beneficio que queda después de pagar por el dinero usado. Se aplica el coste del capital de hoy a todos los años, porque uno pasado no se puede reconstruir con honestidad.
Rentabilidad sobre fondos propios
5,6 %
Rentabilidad sobre activos
3,6 %
Rotación de activos
0,29×
Gastos generales (SG&A)
2,3 % de las ventas
¿El beneficio es caja, y adónde va la caja?
El beneficio neto es una opinión contable; el flujo de caja libre es lo que quedó en el banco después de invertir. Los pagos en acciones no salen del banco —los pagan los accionistas mediante la dilución—, así que se enseñan también descontados.
Beneficio netoFlujo de caja libreTras pagos en acciones
-200 M0200 M400 M
2016Beneficio neto 144,7 MFlujo de caja libre 266,0 M
2017Beneficio neto 182,5 MFlujo de caja libre 320,8 M
2018Beneficio neto 206,1 MFlujo de caja libre 330,5 M
2019Beneficio neto 171,9 MFlujo de caja libre 306,8 M
2020Beneficio neto -173,2 MFlujo de caja libre -21,8 M
2021Beneficio neto 18,8 MFlujo de caja libre 199,2 M
2022Beneficio neto 144,8 MFlujo de caja libre 309,1 M
2023Beneficio neto 177,5 MFlujo de caja libre 322,2 M
2024Beneficio neto 214,1 MFlujo de caja libre 327,1 M
2025Beneficio neto 175,4 MFlujo de caja libre 282,0 M
2016201720182019202020212022202320242025
Adónde fueron 10 años de caja operativa, 2016–2025
3,3 mil M generados por el negocio. Cada franja es su parte de ese total.
Reinvertido en el negocio 20 %647,2 M
Compras de empresas 3 %82,3 M
Dividendos 60 %2,0 mil M
Recompras de acciones 7 %233,3 M
Guardado, o usado para reducir deuda 11 %348,6 M
Por acción
Beneficio por acciónFlujo de caja libre por acciónDividendo por acción
-$1$0$1$2
2016Beneficio por acción $0,65Flujo de caja libre por acción $1,19Dividendo por acción $1,03
2017Beneficio por acción $0,79Flujo de caja libre por acción $1,39Dividendo por acción $1,17
2018Beneficio por acción $0,92Flujo de caja libre por acción $1,48Dividendo por acción $1,23
2019Beneficio por acción $0,77Flujo de caja libre por acción $1,37Dividendo por acción $1,20
2020Beneficio por acción $-0,77Flujo de caja libre por acción $-0,10Dividendo por acción $0,30
2021Beneficio por acción $0,08Flujo de caja libre por acción $0,88Dividendo por acción $0,03
2022Beneficio por acción $0,63Flujo de caja libre por acción $1,35Dividendo por acción $0,61
2023Beneficio por acción $0,77Flujo de caja libre por acción $1,41Dividendo por acción $1,04
2024Beneficio por acción $0,89Flujo de caja libre por acción $1,36Dividendo por acción $1,01
2025Beneficio por acción $0,74Flujo de caja libre por acción $1,19Dividendo por acción $1,01
2016201720182019202020212022202320242025
Acciones en circulación
Acciones diluidas
220 M225 M230 M235 M240 M245 M
2016Acciones diluidas 222,9 M
2017Acciones diluidas 230,0 M
2018Acciones diluidas 224,0 M
2019Acciones diluidas 223,9 M
2020Acciones diluidas 223,5 M
2021Acciones diluidas 226,4 M
2022Acciones diluidas 228,9 M
2023Acciones diluidas 229,3 M
2024Acciones diluidas 241,3 M
2025Acciones diluidas 237,8 M
2016201720182019202020212022202320242025
Deuda y liquidez
La deuda no es mala en sí misma; lo es la que el negocio no puede atender en un mal año. La deuda neta es la deuda menos la caja, y por debajo de cero la empresa tiene más caja de la que debe.
Deuda neta
00,5 mil M1,0 mil M1,5 mil M2,0 mil M
2016Deuda neta 1,3 mil M
2017Deuda neta 1,2 mil M
2018Deuda neta 1,4 mil M
2019Deuda neta 1,3 mil M
2020Deuda neta 1,5 mil M
2021Deuda neta 1,4 mil M
2022Deuda neta 1,4 mil M
2023Deuda neta 1,4 mil M
2024Deuda neta 1,5 mil M
2025Deuda neta 1,5 mil M
2016201720182019202020212022202320242025
Deuda neta ÷ EBITDA
3,4×
Cobertura de intereses
3× beneficio operativo ÷ intereses
Ratio de liquidez
— activo corriente ÷ pasivo corriente
Ciclo de conversión de caja
—
Tres filtros clásicos de las cuentas
Cada uno hace una pregunta distinta a los mismos estados financieros: si mejora, si se parece a una empresa camino de problemas, si las cuentas se parecen a otras que fueron manipuladas. Ninguno es un veredicto; cada uno enseña qué lo mueve.
F-score de Piotroski
¿Está mejorando el negocio? Nueve pruebas de sí o no, este año frente al anterior.
5de 8 pruebas superadas
✓RentableRentabilidad sobre activos por encima de cerosuperada
✓Caja de las operacionesFlujo de caja operativo por encima de cerosuperada
✕Mejoró la rentabilidadRentabilidad sobre activos mayor que un año antesno superada
✓Beneficio respaldado por cajaFlujo de caja operativo por encima del beneficio neto (pocos devengos)superada
✕Menos deuda a largo plazoBajó la deuda a largo plazo en proporción a los activosno superada
–Más liquidezRatio de liquidez mayor que un año antes — no declaradosin datos
✓Sin acciones nuevasEl número de acciones no creciósuperada
✕Mejor margen brutoMargen bruto mayor que un año antesno superada
✓Vende más por activoRotación de activos mayor que un año antessuperada
Dónde engaña: mide el cambio, no el nivel. Un negocio excelente que se estancó un año saca poca nota; uno malo que se recupera de un desastre saca mucha.
Z''-score de Altman
¿Se parece el balance al de empresas que quebraron?
A las cuentas les falta una línea que necesita (beneficios retenidos, activo corriente o pasivo).
M-score de Beneish
¿Se parecen las cuentas a las de empresas que maquillaron sus resultados?
A las cuentas les faltan demasiadas de las líneas que necesita.
Dónde se contradicen los estados financieros
Cruces entre la cuenta de resultados, el balance y el estado de flujos de caja del último año, cada uno con la lectura tranquila y la preocupante.
La inversión en activo fijo (88M) está muy por debajo de la amortización (193M).
Tranquila
Activos maduros, o un negocio que se ha vuelto menos intensivo en capital.
Preocupante
Infrainversión: el beneficio de hoy se sostiene consumiendo la capacidad de mañana.
El tipo impositivo efectivo es del 0,5 %.
Tranquila
Un reparto geográfico favorable, o deducciones fiscales legítimas.
Preocupante
No es sostenible; proyectarlo hacia delante infla la valoración.
La deuda neta equivale a 3,4 veces el EBITDA.
Tranquila
Un sector estable con flujos predecibles y vencimientos holgados.
Preocupante
Poco margen si caen los resultados; lo que hay que mirar es el calendario de vencimientos.
¿Cuánto vale, con qué supuestos?
Una empresa vale la caja que va a generar, traída al día de hoy. Este modelo proyecta las ventas con un crecimiento que se apaga con los años, aplica un margen de flujo de caja libre y descuenta el resultado al coste del capital. Cada supuesto dice de dónde sale, y todos se pueden cambiar.
Valor por acción, con estos supuestos$44,65descontado al 8,6 % anual · el 61 % de él, de después del año 10
$31,21el 80 % de 5.000 simulaciones$66,23
Prudente$24,5114,5 % de crecimiento · 22,7 % de margen · 9,6 % de descuento · 2,0 % para siempre
Tus supuestos$44,6518,5 % de crecimiento · 26,7 % de margen · 8,6 % de descuento · 2,5 % para siempre
Generoso$83,6022,5 % de crecimiento · 30,7 % de margen · 7,6 % de descuento · 3,0 % para siempre
Escribe un precio a la izquierda para hacer las preguntas inversas: qué crecimiento, qué margen o qué tasa de descuento implica ese precio.
Lo que implica el valor, en los múltiplos de siempre
Al valor de este modelo
Precio ÷ beneficio
60,5×
Valor de empresa ÷ EBITDA
27,0×
Valor de empresa ÷ ventas
8,6×
Rentabilidad por flujo de caja libre
2,7 %
De los flujos de caja a un valor por acción
10 años de flujo de caja, hoy4,7 mil M
Todo lo de después, hoy7,4 mil M
El negocio entero12,1 mil M
Menos la deuda neta-1,5 mil M
Lo que es de los accionistas10,6 mil M
Repartido entre 237,8 M acciones: <strong>$44,65</strong> cada una.
La proyección junto a su historia
El flujo de caja libre declarado tras pagos en acciones, y después el del modelo. Una proyección que no se parece en nada al pasado necesita un motivo.
DeclaradoProyectado
-0,5 mil M00,5 mil M1,0 mil M1,5 mil M
2016Declarado 266,0 M
2017Declarado 320,8 M
2018Declarado 330,5 M
2019Declarado 306,8 M
2020Declarado -21,8 M
2021Declarado 199,2 M
2022Declarado 309,1 M
2023Declarado 322,2 M
2024Declarado 327,1 M
2025Declarado 282,0 M
2026Proyectado 446,4 M
2027Proyectado 521,1 M
2028Proyectado 598,9 M
2029Proyectado 677,8 M
2030Proyectado 755,0 M
2031Proyectado 827,5 M
2032Proyectado 892,4 M
2033Proyectado 946,4 M
2034Proyectado 986,9 M
2035Proyectado 1,0 mil M
2016201820202022202420262028203020322034
Año a año
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
Ventas
1,7 mil M
2,0 mil M
2,2 mil M
2,5 mil M
2,8 mil M
3,1 mil M
3,3 mil M
3,5 mil M
3,7 mil M
3,8 mil M
Crecimiento
18,5 %
16,7 %
14,9 %
13,2 %
11,4 %
9,6 %
7,8 %
6,1 %
4,3 %
2,5 %
Margen de caja
26,7 %
26,7 %
26,7 %
26,7 %
26,7 %
26,7 %
26,7 %
26,7 %
26,7 %
26,7 %
Flujo de caja libre
446,4 M
521,1 M
598,9 M
677,8 M
755,0 M
827,5 M
892,4 M
946,4 M
986,9 M
1,0 mil M
Vale hoy
411,0 M
441,7 M
467,5 M
487,1 M
499,6 M
504,2 M
500,6 M
488,9 M
469,4 M
443,0 M
Si se mueven los datos menos conocidos
El valor por acción cuando cambian dos datos a la vez. Que casillas vecinas difieran mucho es la conclusión: el valor depende de números que nadie conoce con precisión.
La tasa de descuento y el crecimiento para siempre
descuento ↓ · para siempre →
1,5 %
2,0 %
2,5 %
3,0 %
3,5 %
7,6 %
46
51
55
61
69
8,1 %
42
46
50
54
60
8,6 %
38
41
45
49
53
9,1 %
35
38
40
44
48
9,6 %
32
35
37
40
43
El crecimiento del primer año y el margen final
margen ↓ · crecimiento →
14,5 %
16,5 %
18,5 %
20,5 %
22,5 %
21,3 %
30
33
36
40
43
24,0 %
34
37
40
44
48
26,7 %
37
41
45
49
53
29,3 %
41
45
49
53
58
32,0 %
44
49
53
58
63
Todos los datos moviéndose a la vez
5.000 valoraciones, cada una con el crecimiento, el margen final, la tasa de descuento y el crecimiento eterno sorteados al azar alrededor de los valores de la izquierda (dispersiones de 3,0 %, 4,0 %, 1,0 % y 0,5 %). No es una probabilidad —las dispersiones también son supuestos—, sino una imagen honesta de lo ancha que es la respuesta.
Percentil 10$31,21
Mediana$44,67
Percentil 90$66,23
$40,00$60,00$80,00
La mitad de las simulaciones caen entre <b>$36,89</b> y <b>$54,61</b>; una de cada diez por debajo de $31,21, una de cada diez por encima de $66,23.
¿Tiene sentido el largo plazo?
14,0×El valor terminal pone precio al negocio en el año 10 a 14,0 veces el EBITDA de ese año.
Crecimiento gratisEn el año 10 el flujo de caja libre iguala o supera al beneficio operativo después de impuestos, y aun así el modelo crece un 2,5 % para siempre. Crecer exige reinvertir; esto supone que sale gratis, lo que adorna el valor terminal.
61 %del valor viene de después del año 10. Cuanto más, más depende la respuesta de la parte que nadie puede ver.
La tasa de descuento, desmontada
Lo que exigen los accionistas (CAPM): 5,24 % sin riesgo + 1,00 de beta × 5,0 % de prima = <strong>10,24 %</strong>.
Lo que cobran los acreedores, tras el ahorro fiscal de los intereses: 5,30 % × (1 − 0,5 %) = <strong>5,27 %</strong>.
Ponderado por cuánto usa la empresa de cada uno (valor contable (sin precio)): <strong>8,61 %</strong>, la tasa a la que se descuenta cada flujo futuro.
Lo que ha presentado últimamente
Los últimos doce meses en la SEC, lo más importante primero: informes anuales y trimestrales, hechos relevantes, grandes accionistas y directivos.
Lo que hicieron sus propios consejeros y directivos
Todos los formularios 4 presentados en los últimos doce meses, leídos línea a línea: 6 formularios de 6 personas. Las compras y ventas en mercado se cuentan aparte de las retribuciones, los ejercicios de opciones y las acciones retenidas para impuestos.
Compró en mercado—ninguna en el periodo
Vendió en mercado—ninguna en el periodo
Con plan preestablecido—de las ventas seguían un plan 10b5-1 fijado meses antes
Otras líneas44 retribuciones · 0 ejercicios de opciones · 0 retenciones fiscales
Un formulario 4 dice qué pasó, cuándo, cuántas acciones y a qué precio. No dice por qué: una venta puede ser diversificación, una factura fiscal o un plan fijado meses antes, y una retribución es sueldo, no una compra. Nada de esto es una razón para comprar o vender nada.
Qué grandes fondos declaran tenerla
Del formulario 13F de las 28 instituciones que sigue este sitio, a fecha del cierre de su último trimestre declarado. Un 13F se presenta hasta 45 días después y solo recoge posiciones largas en acciones cotizadas en EE. UU.
Cuentas sacadas de los propios documentos de la empresa ante la SEC; las líneas que algunas empresas no presentan salen como un guion en lugar de estimarse. El tipo sin riesgo es la rentabilidad del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Un DCF es una forma de hacer explícitos los supuestos, no una previsión: dice lo que valdría la empresa si se cumplieran los supuestos. Las puntuaciones son filtros que señalan dónde mirar, no veredictos. Nada de lo que hay aquí es una recomendación de comprar o vender.
