ADC · Inmobiliario(sociedades de inversión inmobiliaria (REIT)) · 10 años de cuentas anuales presentadas ante la SEC · último ejercicio cerrado el 31/12/2025
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Agree Realty Corp declaró unas ventas de 718,4 millones $ en el ejercicio 2025, tras crecer un 25,7 % al año durante los 9 años anteriores. Su margen operativo se estrechó del 56,4 % en 2016 al 47,4 %. De los 2,4 mil millones $ que generó su operación en 10 años, un 314,6 % fue a reinvertir en el negocio y un 69,9 % a dividendos; el número de acciones subió un 384,3 %. En los filtros contables, supera 4 de las 6 pruebas de Piotroski; no salta ninguno de los seis cruces entre sus estados financieros.
Ventas, ejercicio 2025718,4 M+25,7 % al año en 9 años
Margen operativo47,4 %margen bruto del —
Rentabilidad sobre el capital invertido—
Flujo de caja libre—
Deuda neta ÷ EBITDA—deuda neta de —
F-score de Piotroski4/6pruebas de mejora superadas
¿Crece?
Las ventas y el beneficio operativo en que se convierten. Un crecimiento que no llega al beneficio operativo es crecimiento comprado con margen.
VentasBeneficio operativo
0200 M400 M600 M800 M
2016Ventas 91,5 MBeneficio operativo 51,7 M
2017Ventas 111,5 MBeneficio operativo 63,0 M
2018Ventas 137,1 MBeneficio operativo 73,0 M
2019Ventas 187,5 MBeneficio operativo 114,4 M
2020Ventas 248,6 MBeneficio operativo 133,1 M
2021Ventas 339,3 MBeneficio operativo 190,3 M
2022Ventas 429,8 MBeneficio operativo 218,1 M
2023Ventas 537,5 MBeneficio operativo 254,4 M
2024Ventas 617,1 MBeneficio operativo 302,2 M
2025Ventas 718,4 MBeneficio operativo 340,4 M
2016201720182019202020212022202320242025
Crecimiento compuesto anual
3 años
5 años
9 años
Ventas
+18,7 %
+23,6 %
+25,7 %
Beneficio operativo
+16,0 %
+20,7 %
+23,3 %
Beneficio neto
+10,3 %
+17,5 %
+18,3 %
Beneficio por acción
-1,5 %
+1,1 %
-0,7 %
Dividendo por acción
+3,3 %
+6,7 %
+5,9 %
Acciones
+12,0 %
+16,2 %
+19,2 %
Si bajan las acciones, son recompras: cada acción que queda es dueña de más empresa.
¿Gana más de lo que le cuesta su capital?
Los márgenes dicen cuánto se queda de cada venta; la rentabilidad sobre el capital invertido, cuánto gana el negocio con el dinero que necesita para funcionar. El crecimiento solo crea valor cuando esa rentabilidad supera el coste del capital.
BrutoOperativoNetoFlujo de caja libre
-600 %-400 %-200 %0 %200 %
2016Operativo 56,4 %Neto 49,3 %
2017Operativo 56,5 %Neto 52,1 %
2018Operativo 53,2 %Neto 42,4 %Flujo de caja libre -375,6 %
2019Operativo 61,0 %Neto 42,7 %Flujo de caja libre -307,3 %
2020Operativo 53,6 %Neto 36,8 %Flujo de caja libre -469,5 %
2021Operativo 56,1 %Neto 36,0 %Flujo de caja libre -337,0 %
2022Operativo 50,7 %Neto 35,5 %Flujo de caja libre -288,0 %
2023Operativo 47,3 %Neto 31,6 %Flujo de caja libre -150,4 %
2024Operativo 49,0 %Neto 30,7 %Flujo de caja libre -71,7 %
2025Operativo 47,4 %Neto 28,4 %
2016201720182019202020212022202320242025
Rentabilidad sobre el capital invertido
Beneficio económico
Necesita un coste del capital, que sale de la valoración de más abajo.
Rentabilidad sobre fondos propios
3,3 %
Rentabilidad sobre activos
2,1 %
Rotación de activos
0,07×
Gastos generales (SG&A)
6,1 % de las ventas
¿El beneficio es caja, y adónde va la caja?
El beneficio neto es una opinión contable; el flujo de caja libre es lo que quedó en el banco después de invertir. Los pagos en acciones no salen del banco —los pagan los accionistas mediante la dilución—, así que se enseñan también descontados.
Beneficio netoFlujo de caja libreTras pagos en acciones
-1,5 mil M-1,0 mil M-0,5 mil M00,5 mil M
2016Beneficio neto 45,1 M
2017Beneficio neto 58,1 M
2018Beneficio neto 58,2 MFlujo de caja libre -515,1 MTras pagos en acciones -518,0 M
2019Beneficio neto 80,1 MFlujo de caja libre -576,2 MTras pagos en acciones -580,2 M
2020Beneficio neto 91,4 MFlujo de caja libre -1,2 mil MTras pagos en acciones -1,2 mil M
2021Beneficio neto 122,3 MFlujo de caja libre -1,1 mil MTras pagos en acciones -1,1 mil M
2022Beneficio neto 152,4 MFlujo de caja libre -1,2 mil MTras pagos en acciones -1,2 mil M
2023Beneficio neto 170,0 MFlujo de caja libre -808,4 MTras pagos en acciones -816,7 M
2024Beneficio neto 189,2 MFlujo de caja libre -442,5 MTras pagos en acciones -453,3 M
2025Beneficio neto 204,3 M
2016201720182019202020212022202320242025
Adónde fueron 10 años de caja operativa, 2016–2025
2,4 mil M generados por el negocio. Cada franja es su parte de ese total.
Reinvertido en el negocio 315 %7,7 mil M
Compras de empresas 0 %0
Dividendos 70 %1,7 mil M
Recompras de acciones 1 %18,4 M
Más de lo que generó: financiado con caja o deuda nueva -285 %-7,0 mil M
En esos mismos años pagó 59,7 M en acciones. El número de acciones subió un 384,3 %. Las recompras ni siquiera cubrieron lo que se repartió en acciones.
Por acción
Beneficio por acciónFlujo de caja libre por acciónDividendo por acción
-$30-$20-$10$0$10
2016Beneficio por acción $1,97Dividendo por acción $1,83
2017Beneficio por acción $2,10Dividendo por acción $1,99
2018Beneficio por acción $1,80Flujo de caja libre por acción $-15,90Dividendo por acción $2,09
2019Beneficio por acción $1,94Flujo de caja libre por acción $-13,98Dividendo por acción $2,19
2020Beneficio por acción $1,74Flujo de caja libre por acción $-22,27Dividendo por acción $2,22
2021Beneficio por acción $1,82Flujo de caja libre por acción $-17,03Dividendo por acción $2,89
2022Beneficio por acción $1,93Flujo de caja libre por acción $-15,64Dividendo por acción $2,78
2023Beneficio por acción $1,78Flujo de caja libre por acción $-8,47Dividendo por acción $2,91
2024Beneficio por acción $1,86Flujo de caja libre por acción $-4,34Dividendo por acción $2,98
2025Beneficio por acción $1,84Dividendo por acción $3,06
2016201720182019202020212022202320242025
Acciones en circulación
Acciones diluidas
025 M50 M75 M100 M125 M
2016Acciones diluidas 23,0 M
2017Acciones diluidas 27,7 M
2018Acciones diluidas 32,4 M
2019Acciones diluidas 41,2 M
2020Acciones diluidas 52,4 M
2021Acciones diluidas 67,1 M
2022Acciones diluidas 79,2 M
2023Acciones diluidas 95,4 M
2024Acciones diluidas 101,9 M
2025Acciones diluidas 111,2 M
2016201720182019202020212022202320242025
Deuda y liquidez
La deuda no es mala en sí misma; lo es la que el negocio no puede atender en un mal año. La deuda neta es la deuda menos la caja, y por debajo de cero la empresa tiene más caja de la que debe.
Deuda neta
00,5 mil M1,0 mil M1,5 mil M2,0 mil M
2016Deuda neta 370,7 M
2017Deuda neta 471,6 M
2018Deuda neta 670,1 M
2019
2020Deuda neta 1,2 mil M
2021Deuda neta 1,7 mil M
2022
2023
2024
2025
2016201720182019202020212022202320242025
Deuda neta ÷ EBITDA
—
Cobertura de intereses
3× beneficio operativo ÷ intereses
Ratio de liquidez
— activo corriente ÷ pasivo corriente
Ciclo de conversión de caja
—
Tres filtros clásicos de las cuentas
Cada uno hace una pregunta distinta a los mismos estados financieros: si mejora, si se parece a una empresa camino de problemas, si las cuentas se parecen a otras que fueron manipuladas. Ninguno es un veredicto; cada uno enseña qué lo mueve.
F-score de Piotroski
¿Está mejorando el negocio? Nueve pruebas de sí o no, este año frente al anterior.
4de 6 pruebas superadas
✓RentableRentabilidad sobre activos por encima de cerosuperada
✓Caja de las operacionesFlujo de caja operativo por encima de cerosuperada
✕Mejoró la rentabilidadRentabilidad sobre activos mayor que un año antesno superada
✓Beneficio respaldado por cajaFlujo de caja operativo por encima del beneficio neto (pocos devengos)superada
–Menos deuda a largo plazoBajó la deuda a largo plazo en proporción a los activos — no declaradosin datos
–Más liquidezRatio de liquidez mayor que un año antes — no declaradosin datos
✕Sin acciones nuevasEl número de acciones no crecióno superada
–Mejor margen brutoMargen bruto mayor que un año antes — no declaradosin datos
✓Vende más por activoRotación de activos mayor que un año antessuperada
Dónde engaña: mide el cambio, no el nivel. Un negocio excelente que se estancó un año saca poca nota; uno malo que se recupera de un desastre saca mucha.
Z''-score de Altman
¿Se parece el balance al de empresas que quebraron?
A las cuentas les falta una línea que necesita (beneficios retenidos, activo corriente o pasivo).
M-score de Beneish
¿Se parecen las cuentas a las de empresas que maquillaron sus resultados?
A las cuentas les faltan demasiadas de las líneas que necesita.
Dónde se contradicen los estados financieros
Cruces entre la cuenta de resultados, el balance y el estado de flujos de caja del último año, cada uno con la lectura tranquila y la preocupante.
No salta ninguno de los seis cruces en el último año: las cuentas por cobrar y las existencias se mueven con las ventas, el beneficio se convierte en caja, la inversión sigue el ritmo de la amortización, el tipo impositivo es normal y la deuda es moderada.
¿Cuánto vale, con qué supuestos?
Una empresa vale la caja que va a generar, traída al día de hoy. Este modelo proyecta las ventas con un crecimiento que se apaga con los años, aplica un margen de flujo de caja libre y descuenta el resultado al coste del capital. Cada supuesto dice de dónde sale, y todos se pueden cambiar.
A las cuentas de la SEC les faltan las líneas necesarias para las ventas, el flujo de caja libre o el número de acciones, así que no hay DCF para esta empresa.
Lo que ha presentado últimamente
Los últimos doce meses en la SEC, lo más importante primero: informes anuales y trimestrales, hechos relevantes, grandes accionistas y directivos.
Lo que hicieron sus propios consejeros y directivos
Todos los formularios 4 presentados en los últimos doce meses, leídos línea a línea: 6 formularios de 4 personas. Las compras y ventas en mercado se cuentan aparte de las retribuciones, los ejercicios de opciones y las acciones retenidas para impuestos.
Compró en mercado$4,1 M6 compra(s) de 3 directivo(s)
Vendió en mercado—ninguna en el periodo
Con plan preestablecido—de las ventas seguían un plan 10b5-1 fijado meses antes
Otras líneas10 retribuciones · 0 ejercicios de opciones · 1 retenciones fiscales
Un formulario 4 dice qué pasó, cuándo, cuántas acciones y a qué precio. No dice por qué: una venta puede ser diversificación, una factura fiscal o un plan fijado meses antes, y una retribución es sueldo, no una compra. Nada de esto es una razón para comprar o vender nada.
Qué grandes fondos declaran tenerla
Del formulario 13F de las 28 instituciones que sigue este sitio, a fecha del cierre de su último trimestre declarado. Un 13F se presenta hasta 45 días después y solo recoge posiciones largas en acciones cotizadas en EE. UU.
Cuentas sacadas de los propios documentos de la empresa ante la SEC; las líneas que algunas empresas no presentan salen como un guion en lugar de estimarse. El tipo sin riesgo es la rentabilidad del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Un DCF es una forma de hacer explícitos los supuestos, no una previsión: dice lo que valdría la empresa si se cumplieran los supuestos. Las puntuaciones son filtros que señalan dónde mirar, no veredictos. Nada de lo que hay aquí es una recomendación de comprar o vender.
