HPP · Inmobiliario(inmobiliario) · 10 años de cuentas anuales presentadas ante la SEC · último ejercicio cerrado el 31/12/2025
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Hudson Pacific Properties, Inc. declaró unas ventas de 831,1 millones $ en el ejercicio 2025, tras crecer un 3,0 % al año durante los 9 años anteriores. Su margen operativo se estrechó del 14,0 % en 2016 al -50,6 %. De los 2,5 mil millones $ que generó su operación en 10 años, un 44,2 % fue a dividendos y un 36,1 % a reinvertir en el negocio; el número de acciones subió un 183,4 %. En los filtros contables, supera 3 de las 6 pruebas de Piotroski; salta uno de los seis cruces entre sus estados financieros.
Ventas, ejercicio 2025831,1 M+3,0 % al año en 9 años
Margen operativo-50,6 %margen bruto del —
Rentabilidad sobre el capital invertido—
Flujo de caja libre—
Deuda neta ÷ EBITDA—deuda neta de —
F-score de Piotroski3/6pruebas de mejora superadas
El número de acciones está expresado en las acciones de hoy. Tras un split, los documentos de la SEC solo reexpresan los años recientes, así que estos saltos se han leído como splits y los años anteriores se han escalado para que casen; si no, las cifras por acción compararían unidades distintas:
1 por 7 antes del ejercicio 2023.
¿Crece?
Las ventas y el beneficio operativo en que se convierten. Un crecimiento que no llega al beneficio operativo es crecimiento comprado con margen.
VentasBeneficio operativo
-500,0 M0500,0 M1,0 mil M1,5 mil M
2016Ventas 639,6 MBeneficio operativo 89,4 M
2017Ventas 728,1 MBeneficio operativo 136,6 M
2018Ventas 728,4 M
2019Ventas 818,2 M
2020Ventas 805,0 M
2021Ventas 896,8 MBeneficio operativo 151,0 M
2022Ventas 1,0 mil MBeneficio operativo 133,4 M
2023Ventas 952,3 MBeneficio operativo 50,5 M
2024Ventas 842,1 MBeneficio operativo -202,4 M
2025Ventas 831,1 MBeneficio operativo -420,4 M
2016201720182019202020212022202320242025
Crecimiento compuesto anual
3 años
5 años
9 años
Ventas
-6,8 %
+0,6 %
+3,0 %
Dividendo por acción
-89,6 %
-74,4 %
-53,3 %
Acciones
+29,6 %
+15,3 %
+12,3 %
Si bajan las acciones, son recompras: cada acción que queda es dueña de más empresa.
¿Gana más de lo que le cuesta su capital?
Los márgenes dicen cuánto se queda de cada venta; la rentabilidad sobre el capital invertido, cuánto gana el negocio con el dinero que necesita para funcionar. El crecimiento solo crea valor cuando esa rentabilidad supera el coste del capital.
BrutoOperativoNetoFlujo de caja libre
-75,0 %-50,0 %-25,0 %0,0 %25,0 %
2016Operativo 14,0 %Neto 4,3 %Flujo de caja libre -5,0 %
2017Operativo 18,8 %Neto 13,0 %Flujo de caja libre -1,3 %
2018Neto 15,3 %Flujo de caja libre -18,8 %
2019Neto 6,8 %
2020Neto 2,0 %
2021Operativo 16,8 %Neto 3,2 %
2022Operativo 13,0 %Neto -1,6 %
2023Operativo 5,3 %Neto -17,9 %
2024Operativo -24,0 %Neto -45,3 %
2025Operativo -50,6 %Neto -71,3 %
2016201720182019202020212022202320242025
Rentabilidad sobre el capital invertido
Beneficio económico
Necesita un coste del capital, que sale de la valoración de más abajo.
Rentabilidad sobre fondos propios
-19,9 %
Rentabilidad sobre activos
-8,1 %
Rotación de activos
0,11×
Gastos generales (SG&A)
8,8 % de las ventas
¿El beneficio es caja, y adónde va la caja?
El beneficio neto es una opinión contable; el flujo de caja libre es lo que quedó en el banco después de invertir. Los pagos en acciones no salen del banco —los pagan los accionistas mediante la dilución—, así que se enseñan también descontados.
Beneficio netoFlujo de caja libreTras pagos en acciones
-600,0 M-400,0 M-200,0 M0200,0 M
2016Beneficio neto 27,2 MFlujo de caja libre -31,9 MTras pagos en acciones -46,1 M
2017Beneficio neto 94,6 MFlujo de caja libre -9,5 MTras pagos en acciones -24,6 M
2018Beneficio neto 111,8 MFlujo de caja libre -136,7 MTras pagos en acciones -153,7 M
2019Beneficio neto 55,8 M
2020Beneficio neto 16,4 M
2021Beneficio neto 29,0 M
2022Beneficio neto -16,5 M
2023Beneficio neto -170,7 M
2024Beneficio neto -381,4 M
2025Beneficio neto -592,3 M
2016201720182019202020212022202320242025
Adónde fueron 10 años de caja operativa, 2016–2025
2,5 mil M generados por el negocio. Cada franja es su parte de ese total.
Reinvertido en el negocio 36 %912,4 M
Compras de empresas 0 %0
Dividendos 44 %1,1 mil M
Recompras de acciones 9 %214,9 M
Guardado, o usado para reducir deuda 11 %282,4 M
En esos mismos años pagó 214,2 M en acciones. El número de acciones subió un 183,4 %. 740.000 de las recompras fueron más allá de compensar esa dilución.
Por acción
Beneficio por acciónFlujo de caja libre por acciónDividendo por acción
$-20,00$-10,00$0,00$10,00
2016Beneficio por acción $1,73Flujo de caja libre por acción $-2,03Dividendo por acción $7,47
2017Beneficio por acción $4,30Flujo de caja libre por acción $-0,43Dividendo por acción $7,21
2018Beneficio por acción $5,03Flujo de caja libre por acción $-6,14Dividendo por acción $7,06
2019Beneficio por acción $2,50Dividendo por acción $7,05
2020Beneficio por acción $0,75Dividendo por acción $7,08
2021Beneficio por acción $1,34Dividendo por acción $7,12
2022Beneficio por acción $-0,80Dividendo por acción $7,08
2023Beneficio por acción $-8,48Dividendo por acción $2,73
2024Beneficio por acción $-18,91Dividendo por acción $0,76
2025Beneficio por acción $-13,26Dividendo por acción $0,01
2016201720182019202020212022202320242025
Acciones en circulación
Acciones diluidas
10,0 M20,0 M30,0 M40,0 M50,0 M
2016Acciones diluidas 15,8 M
2017Acciones diluidas 22,0 M
2018Acciones diluidas 22,2 M
2019Acciones diluidas 22,4 M
2020Acciones diluidas 21,9 M
2021Acciones diluidas 21,7 M
2022Acciones diluidas 20,5 M
2023Acciones diluidas 20,1 M
2024Acciones diluidas 20,2 M
2025Acciones diluidas 44,7 M
2016201720182019202020212022202320242025
¿Cómo de sólido es el balance?
La deuda no es mala en sí misma; lo es la que el negocio no puede atender en un mal año. La deuda neta es la deuda menos la caja, y por debajo de cero la empresa tiene más caja de la que debe.
Deuda neta
01,0 mil M2,0 mil M3,0 mil M
2016Deuda neta 2,4 mil M
2017Deuda neta 2,3 mil M
2018Deuda neta 2,6 mil M
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2016201720182019202020212022202320242025
Deuda neta ÷ EBITDA
—
Cobertura de intereses
-2× beneficio operativo ÷ intereses
Ratio de liquidez
— activo corriente ÷ pasivo corriente
Ciclo de conversión de caja
—
Tres filtros clásicos de las cuentas
Cada uno hace una pregunta distinta a los mismos estados financieros: si mejora, si se parece a una empresa camino de problemas, si las cuentas se parecen a otras que fueron manipuladas. Ninguno es un veredicto; cada uno enseña qué lo mueve.
F-score de Piotroski
¿Está mejorando el negocio? Nueve pruebas de sí o no, este año frente al anterior.
3de 6 pruebas superadas
✕RentableRentabilidad sobre activos por encima de cerono superada
✓Caja de las operacionesFlujo de caja operativo por encima de cerosuperada
✕Mejoró la rentabilidadRentabilidad sobre activos mayor que un año antesno superada
✓Beneficio respaldado por cajaFlujo de caja operativo por encima del beneficio neto (pocos devengos)superada
–Menos deuda a largo plazoBajó la deuda a largo plazo en proporción a los activos — no declaradosin datos
–Más liquidezRatio de liquidez mayor que un año antes — no declaradosin datos
✕Sin acciones nuevasEl número de acciones no crecióno superada
–Mejor margen brutoMargen bruto mayor que un año antes — no declaradosin datos
✓Vende más por activoRotación de activos mayor que un año antessuperada
Dónde engaña: mide el cambio, no el nivel. Un negocio excelente que se estancó un año saca poca nota; uno malo que se recupera de un desastre saca mucha.
Z''-score de Altman
¿Se parece el balance al de empresas que quebraron?
A las cuentas les falta una línea que necesita (beneficios retenidos, activo corriente o pasivo).
M-score de Beneish
¿Se parecen las cuentas a las de empresas que maquillaron sus resultados?
A las cuentas les faltan demasiadas de las líneas que necesita.
Dónde se contradicen los estados financieros
Cruces entre la cuenta de resultados, el balance y el estado de flujos de caja del último año, cada uno con la lectura tranquila y la preocupante.
El tipo impositivo efectivo es del -0,0 %.
Tranquila
Un reparto geográfico favorable, o deducciones fiscales legítimas.
Preocupante
No es sostenible; proyectarlo hacia delante infla la valoración.
¿Cuánto vale, con qué supuestos?
Una empresa vale la caja que va a generar, traída al día de hoy. Este modelo proyecta las ventas con un crecimiento que se apaga con los años, aplica un margen de flujo de caja libre y descuenta el resultado al coste del capital. Cada supuesto dice de dónde sale, y todos se pueden cambiar.
A las cuentas de la SEC les faltan las líneas necesarias para las ventas, el flujo de caja libre o el número de acciones, así que no hay DCF para esta empresa.
Lo que ha presentado últimamente
Los últimos doce meses en la SEC, lo más importante primero: informes anuales y trimestrales, hechos relevantes, grandes accionistas y directivos.
Lo que hicieron sus propios consejeros y directivos
Todos los formularios 4 presentados en los últimos doce meses, leídos línea a línea: 6 formularios de 5 personas. Las compras y ventas en mercado se cuentan aparte de las retribuciones, los ejercicios de opciones y las acciones retenidas para impuestos.
Compró en mercado$335.0001 compra(s) de 1 directivo(s)
Vendió en mercado—ninguna en el periodo
Con plan preestablecido—de las ventas seguían un plan 10b5-1 fijado meses antes
Otras líneas55 retribuciones · 0 ejercicios de opciones · 0 retenciones fiscales
Un formulario 4 dice qué pasó, cuándo, cuántas acciones y a qué precio. No dice por qué: una venta puede ser diversificación, una factura fiscal o un plan fijado meses antes, y una retribución es sueldo, no una compra. Nada de esto es una razón para comprar o vender nada.
Empresas parecidas
Primero la misma industria según la SEC (inmobiliario), después el resto de inmobiliario.
Cuentas sacadas de los propios documentos de la empresa ante la SEC; las líneas que algunas empresas no presentan salen como un guion en lugar de estimarse. El tipo sin riesgo es la rentabilidad del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Un DCF es una forma de hacer explícitos los supuestos, no una previsión: dice lo que valdría la empresa si se cumplieran los supuestos. Las puntuaciones son filtros que señalan dónde mirar, no veredictos. Nada de lo que hay aquí es una recomendación de comprar o vender.
