EXR · Inmobiliario(real estate investment trusts) · 10 años de cuentas anuales presentadas ante la SEC · último ejercicio cerrado el 31/12/2025
Extra Space Storage Inc. declaró unas ventas de 129,5 millones $ en el ejercicio 2025, tras crecer un 14,0 % al año durante los 9 años anteriores. Su margen operativo se estrechó del 1150,3 % en 2016 al 1091,1 %. De los 10,6 mil millones $ que generó su operación en 10 años, un 68,8 % fue a dividendos y un 22,3 % a reinvertir en el negocio; el número de acciones subió un 68,2 %. En los filtros contables, supera 5 de las 7 pruebas de Piotroski; salta uno de los seis cruces entre sus estados financieros.
Ventas, ejercicio 2025129,5 M+14,0 % al año en 9 años
Margen operativo1091,1 %margen bruto del -609,1 %
Rentabilidad sobre el capital invertido—
Flujo de caja libre tras pagos en acciones1,3 mil Mel 967,7 % de las ventas
Deuda neta ÷ EBITDA—deuda neta de —
F-score de Piotroski5/7pruebas de mejora superadas
¿Crece?
Las ventas y el beneficio operativo en que se convierten. Un crecimiento que no llega al beneficio operativo es crecimiento comprado con margen.
VentasBeneficio operativo
0500,0 M1,0 mil M1,5 mil M
2016Ventas 39,8 MBeneficio operativo 458,3 M
2017Ventas 39,4 MBeneficio operativo 654,4 M
2018Ventas 41,8 MBeneficio operativo 619,7 M
2019Ventas 49,9 MBeneficio operativo 635,0 M
2020Ventas 52,1 MBeneficio operativo 666,1 M
2021Ventas 66,3 MBeneficio operativo 976,0 M
2022Ventas 83,9 MBeneficio operativo 1,1 mil M
2023Ventas 102,0 MBeneficio operativo 1,2 mil M
2024Ventas 120,9 MBeneficio operativo 1,3 mil M
2025Ventas 129,5 MBeneficio operativo 1,4 mil M
2016201720182019202020212022202320242025
Crecimiento compuesto anual
3 años
5 años
9 años
Ventas
+15,6 %
+20,0 %
+14,0 %
Beneficio operativo
+10,4 %
+16,2 %
+13,3 %
Beneficio neto
+4,2 %
+15,1 %
+11,5 %
Beneficio por acción
-8,9 %
+4,3 %
+5,2 %
Flujo de caja libre por acción
+167,8 %
—
—
Dividendo por acción
+4,5 %
+12,4 %
+9,3 %
Acciones
+14,4 %
+10,3 %
+5,9 %
Si bajan las acciones, son recompras: cada acción que queda es dueña de más empresa.
¿Gana más de lo que le cuesta su capital?
Los márgenes dicen cuánto se queda de cada venta; la rentabilidad sobre el capital invertido, cuánto gana el negocio con el dinero que necesita para funcionar. El crecimiento solo crea valor cuando esa rentabilidad supera el coste del capital.
Rentabilidad sobre el capital invertidoCoste del capital hoy · 10,2 %
0,0 %5,0 %10,0 %15,0 %
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2016201720182019202020212022202320242025
Beneficio económico
Necesita un coste del capital, que sale de la valoración de más abajo.
Rentabilidad sobre fondos propios
7,3 %
Rentabilidad sobre activos
3,3 %
Rotación de activos
0,00×
Gastos generales (SG&A)
143,9 % de las ventas
¿El beneficio es caja, y adónde va la caja?
El beneficio neto es una opinión contable; el flujo de caja libre es lo que quedó en el banco después de invertir. Los pagos en acciones no salen del banco —los pagan los accionistas mediante la dilución—, así que se enseñan también descontados.
Beneficio netoFlujo de caja libreTras pagos en acciones
0500,0 M1,0 mil M1,5 mil M
2016Beneficio neto 366,1 M
2017Beneficio neto 479,0 M
2018Beneficio neto 415,3 M
2019Beneficio neto 420,0 M
2020Beneficio neto 481,8 M
2021Beneficio neto 827,6 M
2022Beneficio neto 860,7 MFlujo de caja libre 44,9 MTras pagos en acciones 23,5 M
2023Beneficio neto 803,2 MFlujo de caja libre 1,3 mil MTras pagos en acciones 1,2 mil M
2024Beneficio neto 854,7 MFlujo de caja libre 1,4 mil MTras pagos en acciones 1,4 mil M
2025Beneficio neto 974,0 MFlujo de caja libre 1,3 mil MTras pagos en acciones 1,3 mil M
2016201720182019202020212022202320242025
Adónde fueron 10 años de caja operativa, 2016–2025
10,6 mil M generados por el negocio. Cada franja es su parte de ese total.
Reinvertido en el negocio 22 %2,4 mil M
Compras de empresas 1 %157,3 M
Dividendos 69 %7,3 mil M
Recompras de acciones 3 %280,4 M
Guardado, o usado para reducir deuda 5 %503,1 M
En esos mismos años pagó 187,8 M en acciones. El número de acciones subió un 68,2 %. 92,6 M de las recompras fueron más allá de compensar esa dilución.
Por acción
Beneficio por acciónFlujo de caja libre por acciónDividendo por acción
$0,00$2,00$4,00$6,00$8,00
2016Beneficio por acción $2,91Dividendo por acción $2,92
2017Beneficio por acción $3,57Dividendo por acción $2,93
2018Beneficio por acción $3,12Dividendo por acción $3,19
2019Beneficio por acción $3,08Dividendo por acción $3,36
2020Beneficio por acción $3,72Dividendo por acción $3,61
2021Beneficio por acción $5,91Dividendo por acción $4,29
2022Beneficio por acción $6,07Flujo de caja libre por acción $0,32Dividendo por acción $5,68
2023Beneficio por acción $4,75Flujo de caja libre por acción $7,49Dividendo por acción $6,18
2024Beneficio por acción $4,04Flujo de caja libre por acción $6,66Dividendo por acción $6,50
2025Beneficio por acción $4,60Flujo de caja libre por acción $6,08Dividendo por acción $6,49
2016201720182019202020212022202320242025
Acciones en circulación
Acciones diluidas
125,0 M150,0 M175,0 M200,0 M225,0 M
2016Acciones diluidas 125,9 M
2017Acciones diluidas 134,2 M
2018Acciones diluidas 133,2 M
2019Acciones diluidas 136,4 M
2020Acciones diluidas 129,6 M
2021Acciones diluidas 140,0 M
2022Acciones diluidas 141,7 M
2023Acciones diluidas 169,2 M
2024Acciones diluidas 211,6 M
2025Acciones diluidas 211,9 M
2016201720182019202020212022202320242025
¿Cómo de sólido es el balance?
La deuda no es mala en sí misma; lo es la que el negocio no puede atender en un mal año. La deuda neta es la deuda menos la caja, y por debajo de cero la empresa tiene más caja de la que debe.
Deuda neta ÷ EBITDA
—
Cobertura de intereses
— beneficio operativo ÷ intereses
Ratio de liquidez
— activo corriente ÷ pasivo corriente
Ciclo de conversión de caja
—
Tres filtros clásicos de las cuentas
Cada uno hace una pregunta distinta a los mismos estados financieros: si mejora, si se parece a una empresa camino de problemas, si las cuentas se parecen a otras que fueron manipuladas. Ninguno es un veredicto; cada uno enseña qué lo mueve.
F-score de Piotroski
¿Está mejorando el negocio? Nueve pruebas de sí o no, este año frente al anterior.
5de 7 pruebas superadas
✓RentableRentabilidad sobre activos por encima de cerosuperada
✓Caja de las operacionesFlujo de caja operativo por encima de cerosuperada
✓Mejoró la rentabilidadRentabilidad sobre activos mayor que un año antessuperada
✓Beneficio respaldado por cajaFlujo de caja operativo por encima del beneficio neto (pocos devengos)superada
–Menos deuda a largo plazoBajó la deuda a largo plazo en proporción a los activos — no declaradosin datos
–Más liquidezRatio de liquidez mayor que un año antes — no declaradosin datos
✕Sin acciones nuevasEl número de acciones no crecióno superada
✕Mejor margen brutoMargen bruto mayor que un año antesno superada
✓Vende más por activoRotación de activos mayor que un año antessuperada
Dónde engaña: mide el cambio, no el nivel. Un negocio excelente que se estancó un año saca poca nota; uno malo que se recupera de un desastre saca mucha.
Z''-score de Altman
¿Se parece el balance al de empresas que quebraron?
A las cuentas les falta una línea que necesita (beneficios retenidos, activo corriente o pasivo).
M-score de Beneish
¿Se parecen las cuentas a las de empresas que maquillaron sus resultados?
A las cuentas les faltan demasiadas de las líneas que necesita.
Dónde se contradicen los estados financieros
Cruces entre la cuenta de resultados, el balance y el estado de flujos de caja del último año, cada uno con la lectura tranquila y la preocupante.
El tipo impositivo efectivo es del 4,4 %.
Tranquila
Un reparto geográfico favorable, o deducciones fiscales legítimas.
Preocupante
No es sostenible; proyectarlo hacia delante infla la valoración.
¿Cuánto vale, con qué supuestos?
Una empresa vale la caja que va a generar, traída al día de hoy. Este modelo proyecta las ventas con un crecimiento que se apaga con los años, aplica un margen de flujo de caja libre y descuenta el resultado al coste del capital. Cada supuesto dice de dónde sale, y todos se pueden cambiar.
Valor por acción, con estos supuestos$207,86descontado al 10,2 % anual · el 54 % de él, de después del año 10
$46,56el 80 % de 5.000 simulaciones$61,13
Prudente$132,4116,0 % de crecimiento · 1085,1 % de margen · 11,2 % de descuento · 2,0 % para siempre
Tus supuestos$207,8620,0 % de crecimiento · 1276,6 % de margen · 10,2 % de descuento · 2,5 % para siempre
Generoso$340,4324,0 % de crecimiento · 1468,1 % de margen · 9,2 % de descuento · 3,0 % para siempre
Escribe un precio a la izquierda para hacer las preguntas inversas: qué crecimiento, qué margen o qué tasa de descuento implica ese precio.
Lo que implica el valor, en los múltiplos de siempre
Al valor de este modelo
Precio ÷ beneficio
45,2×
Valor de empresa ÷ EBITDA
20,7×
Valor de empresa ÷ ventas
340,1×
Rentabilidad por flujo de caja libre
2,8 %
De los flujos de caja a un valor por acción
10 años de flujo de caja, hoy20,0 mil M
Todo lo de después, hoy24,0 mil M
El negocio entero44,0 mil M
Menos la deuda neta-0
Lo que es de los accionistas44,0 mil M
Repartido entre 211,9 M acciones: <strong>$207,86</strong> cada una.
La proyección junto a su historia
El flujo de caja libre declarado tras pagos en acciones, y después el del modelo. Una proyección que no se parece en nada al pasado necesita un motivo.
DeclaradoProyectado
02,0 mil M4,0 mil M6,0 mil M
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022Declarado 23,5 M
2023Declarado 1,2 mil M
2024Declarado 1,4 mil M
2025Declarado 1,3 mil M
2026Proyectado 2,0 mil M
2027Proyectado 2,3 mil M
2028Proyectado 2,7 mil M
2029Proyectado 3,1 mil M
2030Proyectado 3,5 mil M
2031Proyectado 3,8 mil M
2032Proyectado 4,2 mil M
2033Proyectado 4,4 mil M
2034Proyectado 4,6 mil M
2035Proyectado 4,7 mil M
2016201820202022202420262028203020322034
Año a año
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
Ventas
155,4 M
183,4 M
213,0 M
243,1 M
272,9 M
300,9 M
326,0 M
346,8 M
362,2 M
371,3 M
Crecimiento
20,0 %
18,1 %
16,1 %
14,2 %
12,2 %
10,3 %
8,3 %
6,4 %
4,4 %
2,5 %
Margen de caja
1276,6 %
1276,6 %
1276,6 %
1276,6 %
1276,6 %
1276,6 %
1276,6 %
1276,6 %
1276,6 %
1276,6 %
Flujo de caja libre
2,0 mil M
2,3 mil M
2,7 mil M
3,1 mil M
3,5 mil M
3,8 mil M
4,2 mil M
4,4 mil M
4,6 mil M
4,7 mil M
Vale hoy
1,8 mil M
1,9 mil M
2,0 mil M
2,1 mil M
2,1 mil M
2,1 mil M
2,1 mil M
2,0 mil M
1,9 mil M
1,8 mil M
Si se mueven los datos menos conocidos
El valor por acción cuando cambian dos datos a la vez. Que casillas vecinas difieran mucho es la conclusión: el valor depende de números que nadie conoce con precisión.
La tasa de descuento y el crecimiento para siempre
descuento ↓ · para siempre →
1,5 %
2,0 %
2,5 %
3,0 %
3,5 %
9,2 %
215
228
242
259
279
9,7 %
201
211
224
238
254
10,2 %
188
197
208
220
234
10,7 %
176
185
194
204
216
11,2 %
166
173
182
191
201
El crecimiento del primer año y el margen final
margen ↓ · crecimiento →
16,0 %
18,0 %
20,0 %
22,0 %
24,0 %
1021,3 %
150
162
175
188
203
1149,0 %
164
177
191
206
222
1276,6 %
178
192
208
224
242
1404,3 %
192
208
224
242
261
1532,0 %
206
223
241
260
281
Todos los datos moviéndose a la vez
5.000 valoraciones, cada una con el crecimiento, el margen final, la tasa de descuento y el crecimiento eterno sorteados al azar alrededor de los valores de la izquierda (dispersiones de 3,0 %, 191,5 %, 1,0 % y 0,5 %). No es una probabilidad —las dispersiones también son supuestos—, sino una imagen honesta de lo ancha que es la respuesta.
Percentil 10$46,56
Mediana$53,08
Percentil 90$61,13
$50,00$60,00
La mitad de las simulaciones caen entre <b>$49,57</b> y <b>$57,07</b>; una de cada diez por debajo de $46,56, una de cada diez por encima de $61,13.
¿Tiene sentido el largo plazo?
10,4×El valor terminal pone precio al negocio en el año 10 a 10,4 veces el EBITDA de ese año.
Crecimiento gratisEn el año 10 el flujo de caja libre iguala o supera al beneficio operativo después de impuestos, y aun así el modelo crece un 2,5 % para siempre. Crecer exige reinvertir; esto supone que sale gratis, lo que adorna el valor terminal.
54 %del valor viene de después del año 10. Cuanto más, más depende la respuesta de la parte que nadie puede ver.
La tasa de descuento, desmontada
Lo que exigen los accionistas (CAPM): 5,18 % sin riesgo + 1,00 de beta × 5,0 % de prima = <strong>10,18 %</strong>.
Lo que cobran los acreedores, tras el ahorro fiscal de los intereses: 6,68 % × (1 − 4,4 %) = <strong>6,38 %</strong>.
Ponderado por cuánto usa la empresa de cada uno (valor contable (sin precio)): <strong>10,18 %</strong>, la tasa a la que se descuenta cada flujo futuro.
Lo que ha presentado últimamente
Los últimos doce meses en la SEC, lo más importante primero: informes anuales y trimestrales, hechos relevantes, grandes accionistas y directivos.
Cuentas sacadas de los propios documentos de la empresa ante la SEC; las líneas que algunas empresas no presentan salen como un guion en lugar de estimarse. El tipo sin riesgo es la rentabilidad del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Un DCF es una forma de hacer explícitos los supuestos, no una previsión: dice lo que valdría la empresa si se cumplieran los supuestos. Las puntuaciones son filtros que señalan dónde mirar, no veredictos. Nada de lo que hay aquí es una recomendación de comprar o vender.
